Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong nhiều năm qua, các đô thị lớn phát triển theo hướng “đơn cực” khiến dòng tiền, dân cư, việc làm và hạ tầng đều bị dồn nén vào khu vực trung tâm.
“Các giải pháp như siết tín dụng hay điều chỉnh chính sách chỉ tác động đến phần ngọn. Gốc rễ vấn đề nằm ở cách chúng ta tổ chức không gian đô thị”, bà Miền nhấn mạnh.
Theo bà, khi bất động sản không gắn với hệ sinh thái đô thị thực - bao gồm việc làm, hạ tầng, dịch vụ - thì giá trị tài sản sẽ dễ bị “thổi phồng”. Điều này khiến thị trường rơi vào các chu kỳ tăng trưởng thiếu bền vững.
Trong bối cảnh đó, mô hình “siêu đô thị thế hệ mới” được chuyên gia xem là lời giải mang tính cấu trúc cho thị trường bất động sản cũng như sự phát triển đô thị của Việt Nam.
Ở góc độ thực tiễn, bà Trần Minh Thu, Công ty MT Hojgaard Việt Nam, cho rằng Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những "hạt nhân" của mô hình siêu đô thị, như vùng đô thị TP.HCM, vùng Thủ đô Hà Nội, đô thị sáng tạo Thành phố Thủ Đức... Những khu vực này không chỉ là trung tâm dân cư mà còn là nơi hội tụ các yếu tố về công nghiệp, dịch vụ, đổi mới sáng tạo tạo ra động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế.
Việt Nam đã bắt đầu xuất hiện những "hạt nhân" của mô hình siêu đô thị.
"Đối với Việt Nam, quá trình hình thành các siêu đô thị như vùng đô thị TP.HCM, vùng Thủ đô Hà Nội, đô thị sáng tạo Thành phố Thủ Đức hay siêu đô thị biển Cần Giờ không chỉ phản ánh xu thế phát triển tất yếu của đô thị hóa, mà còn mở ra những động lực tăng trưởng mới cho nền kinh tế quốc gia", bà Thu khẳng định.
ThS. KTS Lã Kim Ngân, nguyên Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội, nhấn mạnh rằng siêu đô thị thế hệ mới không chỉ được định nghĩa bằng quy mô, mà bởi chất lượng phát triển.
Theo vị này, siêu đô thị thế hệ mới phải đáp ứng các tiêu chí như cấu trúc đa cực, hạ tầng thông minh, phát triển bền vững và khả năng chống chịu cao.
Đáng chú ý, mô hình “thành phố 15 phút” cùng với các hệ sinh thái tích hợp như y tế - giáo dục - công viên - việc làm trong cùng một không gian, đang dần hình thành các cực phát triển mới.
Thực tế, nhiều khu đô thị quy mô lớn tại Việt Nam đã bắt đầu đi theo hướng này. Một điểm đáng chú ý khác là “luật chơi” của thị trường bất động sản cũng đang thay đổi. Nếu trước đây, yếu tố quyết định là vị trí trung tâm, thì nay, giá trị của bất động sản sẽ phụ thuộc vào hệ sinh thái tiện ích, chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành thông minh và pháp lý vững mạnh.
7 yếu tố tạo nên siêu đô thị thế hệ mới
Trước yêu cầu tái cấu trúc mô hình phát triển đô thị, TS.KTS Trương Văn Quảng - Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam (VUPDA) cho rằng, việc phát triển siêu đô thị thế hệ mới tại Việt Nam cần được đặt trong một khung định hướng tổng thể, với những thay đổi căn bản về tư duy và cấu trúc phát triển.
Phát triển siêu đô thị thế hệ mới tại Việt Nam cần được đặt trong một khung định hướng tổng thể. (Ảnh minh hoạ).
Thứ nhất, định hình mô hình “siêu đô thị chức năng lõi” thay vì “siêu đô thị theo quy mô dân số". Trước hết, cần điều chỉnh cách tiếp cận trong chiến lược phát triển đô thị, chuyển từ mục tiêu mở rộng quy mô dân số sang nâng cao năng lực chức năng của đô thị.
Thứ hai, phát triển mạng lưới siêu đô thị quốc gia. Một đặc trưng của siêu đô thị thế hệ mới là sức mạnh mạng lưới. Thay vì chỉ tập trung nguồn lực vào một siêu đô thị khổng lồ, Việt Nam có thể xây dựng mạng lới đô thị có chức năng bổ trợ nhau.
Thứ ba, phát triển đô thị đa trung tâm và kiểm soát quy mô dân số. Để tránh sự tập trung quá mức vào khu vực lõi đô thị, cần phát triển cấu trúc đô thị đa trung tâm. Với các giải pháp: phát triển các đô thị vệ tinh và các trung tâm phụ, phân bố hợp lý các khu chức năng như tài chính, công nghệ, giáo dục và dịch vụ, xây dựng các hành lang đô thị - kinh tế kết nối giữa các trung tâm.
Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển đô thị thông minh. Công nghệ là yếu tố quan trọng giúp các đô thị có thể tăng năng lực phát triển mà không cần mở tăng dân số quá lớn.
Các siêu đô thị thế hệ mới tại Việt Nam cần: xây dựng hạ tầng số hiện đại (5G, trung tâm dữ liệu, điện toán đám mây...); phát triển nền tảng dữ liệu đô thị tích hợp, triển khai các hệ thống quản lý giao thông, năng lượng và môi trường thông minh, mở rộng dịch vụ đô thị số và chính quyền điện tử.
Thứ năm, phát triển kinh tế đô thị dựa trên đổi mới sáng tạo. Siêu đô thị thế hệ mới cần trở thành trung tâm kinh tế tri thức và đổi mới sáng tạo, thay vì chỉ là nơi tập trung vào lao động và sản xuất.
Thứ sáu, phát triển hạ tầng kết nối vùng và hạ tầng số. Sức mạnh của siêu đô thị thế hệ mới nằm ở khả năng kết nối, không chỉ trong phạm vi nội đô mà còn ở quy mô vùng và quốc tế.
Do đó, Việt Nam cần ưu tiên phát triển đường sắt đô thị và giao thông công cộng khối lượng lớn, xây dựng đường sắt tốc độ cao và các tuyến cao tốc liên vùng, nâng cấp hệ thống cảng biển, sân bay quốc tế và logistics...
Thứ bảy, đổi mới mô hình quản trị đô thị và quản trị vùng. Để phát triển các siêu đô thị thế hệ mới cần đổi mới mô hình quản trị theo hướng linh hoạt và hiệu quả hơn. Các giải pháp gồm xây dựng mô hình quản trị đô thị, vùng đô thị lớn, tăng cường phân cấp và tự chủ cho chính quyền đô thị... Một hệ thống quản trị hiện đại sẽ giúp các siêu đô thị khai thác hiệu quả nguồn lực và thích ứng nhanh với các thay đổi kinh tế - xã hội.
