Siết tình trạng "xí đất" rồi bỏ hoang

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi đề xuất áp dụng tiền phạt lũy tiến và thu hồi lại dự án nếu chủ đầu tư quá 60 tháng không đưa vào sử dụng. Nếu được thực thi nghiêm, quy định này có thể tạo "bộ lọc" mạnh, buộc doanh nghiệp phải triển khai dự án thực chất thay vì găm giữ đất chờ thời.

Cần xác định rõ mốc 60 tháng

Theo ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, luật Đất đai 2024 đã quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng và cơ chế xử lý đối với trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng. Nay dự thảo sửa đổi đề xuất một cách tiếp cận mới, thay vì chỉ áp dụng cơ chế gia hạn, Nhà nước có thể tính tiền sử dụng đất lũy tiến trong thời gian đất chưa được đưa vào sử dụng và thu hồi nếu quá 60 tháng vẫn không đưa đất vào sử dụng.

Về tổng thể, đây là đề xuất tích cực, phù hợp với yêu cầu sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Quy định này sẽ tạo sức ép cần thiết đối với những nhà đầu tư cố tình găm giữ đất, đầu cơ, chờ tăng giá hoặc để đất hoang hóa, qua đó thúc đẩy dự án triển khai thực chất, tăng nguồn cung và đóng góp cho phát triển kinh tế. Tuy nhiên, mốc 60 tháng cần được xác định rất rõ tính từ thời điểm nào và quan trọng hơn là phải xác định đúng nguyên nhân của việc chậm triển khai.

Không thể tính thời gian một cách cơ học từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất nếu nhà đầu tư chưa thể triển khai vì những nguyên nhân không thuộc trách nhiệm của mình. Chẳng hạn, dự án phải chờ điều chỉnh quy hoạch do cơ quan nhà nước quyết định; chậm xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính; chậm hoàn tất thủ tục giao đất, cấp phép xây dựng; vướng phần đất công xen kẹt; giải phóng mặt bằng chưa hoàn tất do nguyên nhân khách quan; phải thực hiện yêu cầu điều chỉnh dự án của cơ quan có thẩm quyền hoặc gặp trường hợp bất khả kháng. Khoảng thời gian này cần được xem xét loại trừ khi tính thời hạn 60 tháng, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư phải chịu hậu quả từ sự chậm trễ mà họ không gây ra.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng, điểm đáng chú ý nhất trong đề xuất của Bộ NN-MT không chỉ nằm ở việc sau 60 tháng sẽ thu hồi đất, mà là thay đổi cách tiếp cận đối với đất dự án bị bỏ không. Thay vì chờ đến một thời điểm nhất định mới xử lý, Nhà nước tạo ra chi phí tài chính tăng dần trong suốt thời gian chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng. Cách tiếp cận này hợp lý về kinh tế, bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn. Một doanh nghiệp được tiếp cận hàng chục, hàng trăm hecta đất nhưng giữ nhiều năm không triển khai thì không chỉ gây lãng phí diện tích đó mà còn làm mất cơ hội của những nhà đầu tư khác có khả năng sử dụng đất hiệu quả hơn.

Thực tế, động cơ "xí đất" tồn tại một phần vì việc nắm giữ đất có thể đem lại lợi ích rất lớn. Chủ đầu tư có thể chờ giá đất tăng, chờ điều chỉnh quy hoạch, tìm đối tác chuyển nhượng dự án hoặc tái cơ cấu dự án trong khi chi phí phải chịu do chậm triển khai chưa chắc tương xứng với lợi ích của việc tiếp tục giữ đất. Vì vậy, nếu thiết kế đúng, khoản tiền lũy tiến có thể làm thay đổi phép tính này. Càng để đất không sử dụng lâu thì chi phí càng cao, đến mức việc tiếp tục găm giữ đất không còn có lợi về kinh tế.

Theo luật sư Hoàng Hà: "Chính sách này chỉ hiệu quả nếu luật "khóa" được các cách kéo dài thời gian. Chẳng hạn, việc chuyển nhượng dự án, thay đổi nhà đầu tư, điều chỉnh tên dự án, điều chỉnh quy hoạch hoặc tiến độ đầu tư không nên mặc nhiên làm cho thời hạn vi phạm được tính lại từ đầu. Nếu cứ mỗi lần thay chủ đầu tư hoặc điều chỉnh dự án lại có một "đồng hồ mới", thì một khu đất có thể tiếp tục bị treo rất lâu mà về mặt hồ sơ lúc nào cũng chưa đến hạn 60 tháng. Thời gian phải gắn với chính thửa đất và quá trình thực tế đất được đưa vào sử dụng, chứ không chỉ gắn với tên doanh nghiệp đang đứng trên giấy tờ".

Xác định rõ nguyên nhân chậm

Một điểm nữa theo luật sư Hoàng Hà cần cân nhắc là mốc 60 tháng. Luật Đất đai hiện hành đã quy định trường hợp đất dự án không được sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng thì chủ đầu tư được gia hạn không quá 24 tháng, hết thời gian gia hạn vẫn không khắc phục thì Nhà nước có thể thu hồi. Vì vậy, nếu mục tiêu của sửa luật là siết dự án treo thì phải giải thích rõ 60 tháng được tính từ thời điểm nào và tại sao lại lựa chọn mốc này. Không nên để một quy định được đặt ra nhằm chống găm đất nhưng trên thực tế lại kéo dài thời gian mà chủ đầu tư có thể giữ đất so với cơ chế hiện hành.

Luật cũng phải tách bạch trường hợp chủ đầu tư cố tình không triển khai với trường hợp dự án bị chậm do nguyên nhân từ phía Nhà nước, như chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng, phải chờ điều chỉnh quy hoạch, thủ tục hành chính kéo dài hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền làm dự án không thể triển khai. Quy định hiện hành cũng đã thừa nhận một số trường hợp bất khả kháng và trở ngại khách quan. Không thể tính tiền lũy tiến đối với khoảng thời gian mà doanh nghiệp thực tế không có khả năng đưa đất vào sử dụng vì nguyên nhân không thuộc trách nhiệm của họ.

"Tinh thần đúng của chính sách nên là rất rõ, Nhà nước không đánh vào dự án chậm một cách cơ học mà đánh vào hành vi chiếm giữ nguồn lực đất đai trong khi chủ đầu tư có điều kiện triển khai nhưng không triển khai. Nếu quy định được rõ thời điểm tính, mức tiền tăng dần đủ mạnh, không cho "reset" thời hạn bằng các thủ tục điều chỉnh và kiên quyết thu hồi khi vượt giới hạn cuối cùng thì đây có thể là một công cụ khá hiệu quả để hạn chế tình trạng xí đất, găm đất rồi chờ cơ hội sang tay", luật sư Hoàng Hà nêu quan điểm.

Cũng theo ông Trần Quốc Dũng, cần quy định rõ "đưa đất vào sử dụng" được xác định như thế nào, nhất là đối với dự án có diện tích lớn được triển khai theo nhiều giai đoạn. Trường hợp nhà đầu tư đã triển khai thực tế một phần dự án nhưng phần diện tích còn lại chưa đủ điều kiện triển khai thì cần xem xét trách nhiệm theo từng phần diện tích, tránh việc thu hồi toàn bộ dự án một cách máy móc.

"Chính sách chỉ thực sự hiệu quả khi kiên quyết xử lý nhà đầu tư cố tình găm đất nhưng đồng thời bảo vệ nhà đầu tư chân chính. Quan trọng hơn, cơ chế này phải được áp dụng minh bạch, bình đẳng, không để doanh nghiệp lớn có lợi thế trong việc "xin - cho" hoặc được kéo dài thời gian, trong khi doanh nghiệp nhỏ và vừa phải chịu áp lực nghiêm ngặt hơn. Mục tiêu của quy định 60 tháng không nên là thu hồi được nhiều đất, mà là tạo ra một cơ chế đủ mạnh để đất đai được đưa vào sử dụng đúng mục đích, đúng tiến độ, hạn chế đầu cơ, chống lãng phí và quan trọng nhất là thúc đẩy nguồn lực đất đai thực sự đi vào phát triển kinh tế", ông Trần Quốc Dũng nhấn mạnh.

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } function tnDetailInsertMidArticleWidget(rootSelector, widgetId) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var contentRoot = root.querySelector('[data-role="content"]') || root; var blocks = Array.from(contentRoot.children).filter(function (el) { if (el.id === widgetId) return false; if (el.hasAttribute('data-check-position')) return false; if (el.hasAttribute('data-type')) return false; if (/^(SCRIPT|STYLE|TEMPLATE|LINK|NOSCRIPT)$/.test(el.tagName)) return false; if (el.tagName === 'P' && !el.textContent.trim()) return false; return el.getClientRects().length > 0; }); if (!blocks.length) return null; var rootRect = contentRoot.getBoundingClientRect(); var idx; if (rootRect.height > 0) { var midY = rootRect.top + rootRect.height / 2; for (idx = 0; idx < blocks.length; idx++) { if (blocks[idx].getBoundingClientRect().bottom >= midY) break; } if (idx >= blocks.length) idx = blocks.length - 1; } else { idx = Math.floor(blocks.length / 2); } var target = blocks[idx]; var isMedia = target.tagName === 'FIGURE' || target.classList.contains('VCSortableInPreviewMode'); var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = widgetId; contentRoot.insertBefore(newDiv, isMedia ? target : target.nextSibling); return newDiv; } function tnAfterLoad(fn) { if (document.readyState === 'complete') fn(); else window.addEventListener('load', fn, { once: true }); } (function () { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (laNuocNgoai) return; tnAfterLoad(function () { var pernewDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'tn_detail_foryou1_pc_per'); if (!pernewDiv) return; loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); }); })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; tnAfterLoad(function () { var newDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'taboola-mid-article-widget'); if (!newDiv) return; window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); }); })();