Lệ ngầm: bất động sản 2 giá
Thực tế lâu nay cho thấy không ít giao dịch bất động sản (BĐS) được thực hiện với hai mức giá: một giá ghi trên hợp đồng công chứng để kê khai thuế và một giá thực tế thanh toán giữa các bên. Khoản chênh lệch này giúp người chuyển nhượng giảm nghĩa vụ thuế, trong khi cơ quan quản lý lại thiếu công cụ kiểm chứng hiệu quả. Hệ quả không chỉ là thất thu ngân sách mà còn khiến thị trường thiếu minh bạch, giá cả bị "nhiễu loạn".
Luật sẽ quy định chặt chẽ giá và thời điểm tính thuế để hạn chế tình trạng gian lận trốn thuế
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Luật sư Lê Thu Hằng (Công ty luật TAT Law Firm) thừa nhận tình trạng hai giá đã tồn tại trong nhiều năm và trở thành một "lệ ngầm" trên thị trường. Nguyên nhân cốt lõi không nằm ở ý thức tuân thủ của người dân mà xuất phát từ sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường. Khi tồn tại hai hệ quy chiếu giá, hành vi khai thấp gần như trở thành lựa chọn phổ biến để giảm nghĩa vụ thuế. Trong bối cảnh đó, việc xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường là cần thiết để thiết lập lại mặt bằng công bằng. Khi giá tính thuế phản ánh đúng giá trị giao dịch, người khai đúng sẽ không còn bị thiệt so với người khai gian. Đây là nền tảng quan trọng để minh bạch hóa thị trường BĐS.
Tuy nhiên theo bà Lê Thu Hằng, khi bảng giá đất tăng, các nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ và chi phí sang tên đều tăng theo. Điều này tạo áp lực trực tiếp lên những người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người mua nhà lần đầu hoặc chuyển đổi tài sản để ổn định cuộc sống. Để giải quyết bài toán này cần một cách tiếp cận cân bằng giữa mục tiêu quản lý và quyền lợi của người dân.
Trước hết, cần phân loại rõ các nhóm đối tượng. Những trường hợp mua bán phục vụ nhu cầu ở thật, đặc biệt là nhà ở duy nhất, về nguyên tắc đã có cơ chế miễn thuế; đồng thời có thể xem xét mở rộng miễn, giảm cho các trường hợp như người mua nhà lần đầu, chuyển đổi để ổn định chỗ ở hoặc các tình huống đặc biệt như ly hôn, thừa kế, thay đổi nơi cư trú. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu điều chỉnh phương pháp tính thuế theo hướng phản ánh đúng bản chất thu nhập, thay vì chỉ dựa trên giá chuyển nhượng. Khi nghĩa vụ thuế gắn với phần lợi nhuận thực, người dân sẽ có xu hướng khai đúng giá để bảo vệ lợi ích của mình trong các giao dịch tiếp theo.
Một yếu tố quan trọng khác là lộ trình thực hiện. Theo bà Lê Thu Hằng, việc điều chỉnh bảng giá đất cần có bước đi phù hợp, tránh gây "sốc chi phí" cho thị trường. Nếu chi phí giao dịch tăng đột ngột, không chỉ người dân gặp khó khăn mà thị trường cũng có thể bị chững lại. Ngoài ra, các giải pháp kỹ thuật như bắt buộc thanh toán qua ngân hàng, xây dựng cơ sở dữ liệu giá giao dịch và liên thông thông tin giữa cơ quan thuế, công chứng và đăng ký đất đai cần được triển khai đồng bộ. Khi dữ liệu minh bạch và dòng tiền được kiểm soát, việc xác định giá giao dịch sẽ trở nên rõ ràng hơn mà không cần phụ thuộc quá nhiều vào các biện pháp hành chính.
"Từ góc độ chính sách, có thể thấy cơ quan quản lý đang lựa chọn hướng đi thận trọng: không tăng thuế suất đột ngột, mà tập trung vào việc minh bạch hóa cách xác định giá và thời điểm tính thuế. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy nỗ lực cân bằng giữa ổn định thị trường và yêu cầu quản lý. Tuy nhiên, nguyên tắc quan trọng nhất cần được giữ vững là không để người dân có nhu cầu thật phải gánh chi phí của việc chống gian lận. Chính sách chỉ thực sự thành công khi người dân cảm thấy có thể tuân thủ một cách hợp lý và công bằng", luật sư Lê Thu Hằng kiến nghị.
Giao dịch qua ngân hàng
Theo dự thảo, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Giá chuyển nhượng BĐS là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Đối với trường hợp mua bán đất mà trên hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng đất là giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Các chuyên gia BĐS cho rằng giải pháp cốt lõi là xây dựng được hệ thống dữ liệu giá BĐS phản ánh đúng thị trường. Dữ liệu này cần được thu thập từ nhiều nguồn như hợp đồng công chứng, giao dịch qua ngân hàng, sàn môi giới và cập nhật thường xuyên.
Khi có "giá tham chiếu" đủ tin cậy, cơ quan thuế có thể dễ dàng phát hiện các trường hợp kê khai bất thường. Đồng thời, một trong những giải pháp được đánh giá có tính đột phá là bắt buộc thanh toán giao dịch BĐS qua ngân hàng. Khi đó, dòng tiền thực sẽ được ghi nhận rõ ràng, giúp cơ quan thuế đối chiếu trực tiếp với giá trị kê khai. Thực tế tại nhiều quốc gia, quy định thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch giá trị lớn đã phát huy hiệu quả rõ rệt trong kiểm soát thuế.
Hiện nay, dữ liệu về đất đai, thuế, công chứng và ngân hàng vẫn còn phân tán. Việc kết nối các hệ thống này cũng sẽ tạo ra cơ chế kiểm tra chéo hiệu quả hơn. Chẳng hạn, nếu giá trên hợp đồng thấp bất thường so với khu vực hoặc dòng tiền chuyển khoản không tương ứng, hệ thống có thể tự động cảnh báo. Khi đó, cơ quan quản lý không còn phụ thuộc hoàn toàn vào hậu kiểm mà có thể giám sát ngay từ thời điểm phát sinh giao dịch.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nhận xét việc áp dụng thuế 2% trên giá chuyển nhượng là hoàn toàn hợp lý, vừa đảm bảo khách quan, vừa cải cách thủ tục hành chính, ít gây phiền hà cho người dân, và cũng giúp hạn chế thất thu cho ngân sách. Tuy nhiên ông Thuận cũng thừa nhận không có chính sách nào hoàn hảo tuyệt đối 100%, do đó Nhà nước phải tuyên truyền trách nhiệm công dân khi mua bán phải nộp thuế đủ... "Tôi cho rằng chính sách tính thuế hiện nay với tỷ lệ thu 2% trên giá bán là phù hợp và ổn định. Điều này vừa nhanh gọn vừa thể hiện cải cách hành chính trong thời kỷ nguyên số. Trường hợp có nghi ngờ khai giá thấp thì chuyển cơ quan điều tra xử lý theo quy định. Chỉ có như vậy mới hạn chế được tình trạng khai gian, trốn thuế", TS Phạm Viết Thuận nói.
Việc hạn chế tình trạng khai gian, trốn thuế trong chuyển nhượng BĐS không thể giải quyết bằng một biện pháp đơn lẻ. Từ hoàn thiện cơ sở dữ liệu, minh bạch dòng tiền, liên thông hệ thống đến siết chế tài và điều chỉnh chính sách thuế, tất cả cần được triển khai đồng bộ. Chỉ khi "bịt" được các kẽ hở từ gốc, thị trường BĐS mới vận hành minh bạch hơn, đồng thời đảm bảo nguồn thu ngân sách một cách bền vững.
Tăng chế tài với hành vi khai gian
Bên cạnh giải pháp kỹ thuật, yếu tố chế tài cũng đóng vai trò quan trọng. Nhiều ý kiến cho rằng cần nâng mức xử phạt đối với hành vi khai gian, đồng thời xem xét trách nhiệm liên đới của các bên liên quan như môi giới, công chứng nếu tiếp tay cho sai phạm. Trong trường hợp nghiêm trọng, việc xử lý hình sự sẽ góp phần tạo tính răn đe đủ mạnh, thay vì chỉ dừng ở mức phạt hành chính hay trả hồ sơ về khai thuế lại.
