Mua hàng chục tỷ, cho thuê hơn chục triệu/tháng cũng khó
Ông Trần Thế Hùng là một nhà đầu tư đang sở hữu căn shophouse tại một dự án ở Hà Đông. Thời điểm ông Hùng mua, giá căn shophouse khoảng 15 tỷ đồng. Dự án này từng được quảng cáo là “gà đẻ trứng vàng”, vừa ở vừa kinh doanh với tiềm năng sinh lời vượt trội.
Trong giai đoạn thị trường bất động sản "nóng sốt", giá căn shophouse của ông từng lên tới 20 tỷ đồng. Hiện giá căn shophouse này dao động quanh mức 16-18 tỷ đồng. Việc “chốt lời” gặp rất nhiều khó khăn, ông Hùng đã rao bán ròng rã cả năm trời vẫn không có khách hỏi mua.
Để tránh tình trạng bỏ trống lãng phí, ông Hùng quyết định treo biển cho thuê nhưng cũng không thành công.
"Muốn cho thuê lấy mấy đồng bạc cắc cũng không xong, vì ở đây khó kinh doanh quá, lại xa trung tâm nên chẳng ai thuê dù giá rẻ", ông Hùng ngao ngán nói.
Theo ghi nhận tại dự án, hàng chục căn shophouse khác cũng chung số phận bỏ không, cửa đóng then cài. Lác đác vài căn ở những vị trí đắc địa, gần mặt đường lớn mới có khách thuê làm kho. Tuy nhiên, mức giá thuê cũng khá khiêm tốn, chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng - con số khó bù đắp nổi chi phí đầu tư ban đầu, đặc biệt với những người phải gánh thêm lãi vay.
Theo ông Hùng, với khoản đầu tư ban đầu hàng chục tỷ đồng, mức lợi nhuận cho thuê này là cực kỳ thấp, không đáng kể so với gửi tiết kiệm ngân hàng. Chưa kể, nếu tính thêm các chi phí dịch vụ quản lý hàng tháng, lãi vay ngân hàng, người mua có khi lỗ nặng.
Một số căn shophouse đang được rao bán, thậm chí còn cắt lỗ, do chủ nhà phải chịu áp lực trả lãi vay ngân hàng hàng tháng.
"Tôi may mắn không dùng đòn bẩy tài chính vay ngân hàng nên áp lực cũng đỡ hơn nhiều", ông Hùng chia sẻ.
Khảo sát cho thấy, tại nhiều dự án ở Hà Đông, hàng loạt shophouse mặt tiền rộng, thiết kế sang trọng phong cách châu Âu, đóng cửa im lìm dù vị trí ngay gần các trục giao thông lớn. Từ khi nhận bàn giao đến nay, chỉ khoảng 30% shophouse có người thuê, số còn lại chủ yếu để chờ bán lại.
Hiện các shophouse được rao bán khoảng 18-30 tỷ đồng/căn, trong khi giá thuê chỉ ở mức 15-30 triệu đồng/tháng tùy tình trạng hoàn thiện.
Không chỉ Hà Đông, tình trạng shophouse bỏ không còn lan rộng đến các khu vực khác như Hoài Đức, Nam Từ Liêm hay Mê Linh. Trong giai đoạn thị trường bùng nổ, nhiều chủ đầu tư đã ồ ạt xây dựng shophouse dẫn đến tình trạng cung vượt cầu ở nhiều khu vực.
Vì sao shophouse ế ẩm?
Ông Nguyễn Quang Thành, Trưởng phòng kinh doanh Công ty Đức Long, cho biết, thị trường shophouse đang trong vòng xoáy ảo. Các chủ đầu tư thổi phồng tiềm năng để bán được giá cao, nhưng thực tế nhu cầu thuê mặt bằng lớn với giá đắt đỏ rất hạn chế. Bài toán lợi nhuận chỉ đúng khi giá thuê đạt ít nhất 7-10% giá trị shophouse/năm, nhưng hiện tại tỷ lệ này chưa tới 3-4%.
Các dự án mới thường nằm ở khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư đủ đông, trong khi shophouse cần lượng khách tự nhiên ổn định mới kinh doanh được. Đó là nghịch lý: muốn thuê tốt thì phải có sẵn hoạt động thương mại, nhưng không ai dám mở hàng khi xung quanh vắng khách.
“Nhiều chủ nhà buộc phải cắt lỗ, nhưng thanh khoản vẫn rất thấp do phân khúc này có tính thanh khoản thấp hơn căn hộ”, ông Thành nói. Nhà đầu tư cũng không nên đầu tư vào shophouse trong ngắn hạn từ 1-2 năm mà phải có kế hoạch trung tới dài hạn từ 3-5 năm trở lên.
Theo JLL Việt Nam, người đổ tiền vào shophouse chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh nhưng đòi hỏi dòng vốn phải dài hạn. Điều này buộc nhà đầu tư phải trường vốn rất nhiều năm mới có thể kỳ vọng tỷ suất sinh lời cao.
Ở góc độ khác, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho rằng nguyên nhân dẫn đến tỷ suất cho thuê thấp của shophouse do bị cạnh tranh gay gắt từ các trung tâm thương mại lớn. Shophouse vốn được vận hành tự phát và phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu, do đó khó bảo đảm tính ổn định và sự chuyên nghiệp trong dài hạn.
Bên cạnh đó, mô hình cho thuê của shophouse còn thiếu linh hoạt. Nhiều trường hợp, khách thuê chỉ có nhu cầu sử dụng tầng dưới để kinh doanh nhưng lại buộc phải thuê toàn bộ căn nhà. Điều này vô hình trung đã đẩy giá thuê lên cao hơn so với nhu cầu thực tế, trở thành rào cản lớn.
Ngoài ra, shophouse không giống như trung tâm thương mại có bộ phận quản lý chuyên trách hoàn thiện thủ tục, xin giấy phép kinh doanh, và xử lý các vấn đề kỹ thuật một cách bài bản, việc vận hành một căn shophouse lại phụ thuộc hoàn toàn vào người thuê hoặc chủ nhà.
Mặc dù tình trạng ế ẩm kéo dài, giá bán sơ cấp shophouse vẫn có xu hướng tăng. Theo CBRE Việt Nam, tính đến quý I/2025, giá bán thứ cấp shophouse đạt trung bình 214 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), cao hơn 22% so với giá bán thứ cấp trung bình của biệt thự và liền kề. Tốc độ tăng giá của shophouse cũng có xu hướng cao hơn so với tốc độ tăng giá của phân khúc biệt thự, liền kề.
