Sếp Dragon Capital nói về 3 chu kỳ BĐS: Chu kỳ Xe đạp, Xe

Sếp Dragon Capital nói về 3 chu kỳ BĐS: Chu kỳ Xe đạp, Xe máy và Ô tô, viễn cảnh thị trường Việt Nam sẽ như Trung Quốc 12 năm trước!

Ở chu kỳ Xe đạp, khi phương tiện đi lại chỉ có xe đạp là chủ yếu, người dân muốn mua nhà cách trung tâm 5km. Người Sài Gòn trước năm 1996 gần như không quan tâm khu vực Quận 7. Nhưng đến chu kỳ Ô tô, những dự án bất động sản cách trung tâm tới 200km vẫn được săn lùng, sếp Dragon Capital phân tích.

Ông Lê Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc tư vấn đầu tư Dragon Capital, đã chia sẻ bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản Việt Nam tại sự kiện "Tết doanh nhân trực tuyến – vận hội mới – hành động mới" do Hội Doanh nghiệp trẻ Hà Nội tổ chức.

Theo ông Tuấn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia làm 3 chu kỳ, theo phương tiện đi lại phổ biến của từng giai đoạn. Cụ thể:

- Chu kỳ Xe đạp (1986 - 1996): Xảy ra khi dân chúng phần lớn đi xe đạp. Khi đi xe đạp, bất động sản sẽ được mua tập trung đâu đó 2 - 5km quanh khu vực trung tâm.

"Sài Gòn những năm 1986 - 1996, khu vực Quận 7 gần như không được quan tâm", ông Tuấn nói.

"Nhưng khi bắt đầu có văn hóa xe máy, chúng ta sẽ di chuyển xa hơn chút".

- Chu kỳ Xe máy (1996 - 2015): Thời kỳ này, người dân quan tâm tới các bất động sản cách trung tâm 5 - 10km.

- Chu kỳ Ô tô (từ 2015 đến nay): Với văn hóa xe hơi lên ngôi, bất động sản lọt tầm ngắm sẽ xoay quanh bán kính dưới 200km từ khu vực trung tâm.

Thị trường BĐS Việt Nam sẽ tăng mạnh như Trung Quốc 2008, nên khó mơ về một mức giá phù hợp

Phó Tổng Giám đốc tư vấn đầu tư của Dragon Capital cũng ví von thị trường bất động sản Việt Nam như Trung Quốc của năm 2008, với GDP/người/năm khoảng 3.500 USD.

Tín dụng ở mức tương đối, tăng trưởng thu nhập/người cao, xu hướng đầu tư bất động sản tương đương, nguồn cung "khỏe mạnh"... là những nét tương đồng của Việt Nam 2021 và Trung Quốc 2008.

"Việt Nam đang có xu hướng đầu tư cơ sở hạ tầng rất mạnh trong vài năm tới. Tốc độ đô thị hóa đang rất tốt. Một điều quan trọng nữa là tầng lớp trung lưu của Việt Nam đang tăng trưởng nhanh thứ 5 trong 10 năm tới, dẫn tới điểm thị trường tài sản (Property Market Score) so với Trung Quốc 2008 ở mức 75/100", ông Tuấn nói.

Nếu như đầu tư công ở Trung Quốc tăng trưởng gần như ở mức thần kỳ 18% CAGR từ 2003 - 2018, đô thị hóa tăng trưởng 50%, GDP/người/năm tăng trưởng 15% CAGR. Thì ở Việt Nam, xét 10 năm tới, đầu tư công của chúng ta cũng có thể tăng lên 14% CAGR, đô thị hóa cũng gần bằng Trung Quốc năm 2018, GDP/người/năm tăng đâu đó 10%, ông Tuấn phân tích.

Từ chỉ số này, ông Tuấn dự báo sẽ có một tin vừa vui vừa buồn với bất động sản Việt Nam.

"Khả năng chi trả của bất động sản hiện giờ có thể nói giá đang cao. Tuy nhiên, theo tôi dự đoán, khả năng chi trả sẽ tiếp tục giảm. Tức, giá tiếp tục tăng".

"Kỳ vọng bất động sản có giá phù hợp là kỳ vọng vô lý. Bởi giá bất động sản hiện tại và tương lai sẽ tiếp tục không rẻ so với bình quân của người lao động. Đấy là một tin vừa vui vừa buồn", ông Tuấn nói.

Trong 15 năm phát triển thần kỳ, giá bất động sản Trung Quốc tăng 9,5%/năm (phân khúc chung cư), với khối lượng giao dịch tăng 9,8%/năm.

Sếp Dragon Capital nhận định: Nếu mức tăng của Việt Nam và Trung Quốc năm 2008 tương đồng, thị trường bất động sản Việt Nam 10 năm tiếp theo sẽ tăng trưởng rất tốt!