“Phố vàng” cũng vắng khách thuê
Dọc các tuyến phố từng được xem là “đất vàng” bán lẻ của Hà Nội như Kim Mã, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch hay Phố Huế, tình trạng cửa hàng đóng cửa, treo biển cho thuê đang xuất hiện ngày càng dày đặc.
Có những đoạn phố chưa đầy 1 km nhưng hàng chục căn nhà cùng treo biển “cho thuê mặt bằng”, “sang nhượng cửa hàng” hoặc “thanh lý gấp”. Nhiều mặt bằng đã đóng cửa từ trước Tết Nguyên đán đến nay vẫn chưa tìm được khách mới.
Khác với giai đoạn vài năm trước, khi mặt bằng trung tâm gần như “vừa trả đã có người thuê”, thị trường hiện ghi nhận tình trạng bỏ trống kéo dài ngay cả ở các vị trí đắc địa.
Những tuyến phố từng được xem là “đất vàng” bán lẻ nay xuất hiện dày đặc biển sang nhượng cửa hàng. Ảnh: Anh Văn
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, giá chào thuê nhà phố tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đã giảm khoảng 20 - 30% so với năm 2025. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để kéo khách quay lại.
Chị Nguyễn Hạnh, một nhân viên cửa hàng mỹ phẩm trên phố Chùa Bộc cho biết cơ sở vừa chuyển từ mặt đường vào ngõ cách khoảng 200 m để cắt giảm chi phí. Địa điểm mới nằm sau 5 căn nhà, ngõ nhỏ chỉ đủ hai xe máy tránh nhau nhưng tiền thuê chưa tới một nửa so với trước.
“Khoảng một năm nay, khách đến trực tiếp giảm hẳn. Hầu hết xem hàng qua mạng xã hội rồi đặt ship nên cửa hàng không còn quá phụ thuộc vị trí mặt phố”, chị Hạnh chia sẻ.
Không chỉ bán lẻ, nhiều cửa hàng ăn uống, spa hay cơ sở làm đẹp cũng đang thay đổi chiến lược. Thay vì cố giữ mặt bằng tầng 1 với chi phí đắt đỏ, nhiều đơn vị chấp nhận thuê tầng 2, tầng 3 hoặc chuyển sâu vào ngõ để giảm áp lực tài chính.
Giá thuê nhà phố trung tâm Hà Nội giảm 20 - 30% so với năm 2025 nhưng sức hút vẫn suy yếu. Ảnh: Anh Văn
Cuộc thanh lọc khốc liệt của thị trường bán lẻ
Trao đổi với chị Đào Trang, chủ 1 chuỗi cửa hàng đồ ăn nhanh cho biết, giai đoạn hiện nay không còn là thời kỳ “mở cửa là có khách”. Người kinh doanh buộc phải tính toán kỹ hiệu quả vận hành thay vì chạy theo vị trí đẹp.
“Những mô hình thiên về giao hàng hoặc bán mang đi có lợi thế hơn nhiều vì tối ưu được chi phí mặt bằng", chị Trang cho hay.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà phố thương mại đang bước vào giai đoạn tái định giá sau nhiều năm tăng nóng.
Ông Đính cho rằng trong thời kỳ thị trường bán lẻ tăng trưởng mạnh, nhiều chủ nhà liên tục nâng giá thuê vì tin rằng mặt bằng trung tâm luôn khan hiếm. Tuy nhiên, hành vi tiêu dùng hiện đã thay đổi đáng kể.
Nhiều cửa hàng chuyển từ mặt phố vào trong ngõ để giảm áp lực chi phí vận hành. Ảnh: Thái Nguyễn
Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử cũng làm thay đổi hoàn toàn vai trò của nhà mặt phố. Trước đây, vị trí trung tâm gần như là “giấy thông hành” để hút khách, nhưng hiện nay nhiều thương hiệu có thể bán hàng hiệu quả mà không cần mặt bằng lớn.
Theo nền tảng dữ liệu Metric.vn, trong quý 1/2026, tổng doanh số của 4 sàn thương mại điện tử lớn gồm Shopee, Lazada, Tiki và TikTok Shop đạt khoảng 148.600 tỷ đồng, tương đương khoảng 1.650 tỷ đồng mỗi ngày. Sản lượng hàng hóa tiêu thụ tăng gần 20%, lên khoảng 1,138 triệu sản phẩm.
Số lượng gian hàng phát sinh đơn đạt khoảng 490.900 shop, tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ, cho thấy quy mô người bán trực tuyến vẫn tiếp tục mở rộng.
Người Việt chi hơn 1.600 tỷ đồng/ngày trên 4 sàn thương mại điện tử. Nguồn: Metric.vn
Dù dự báo quý 2/2026 doanh số có thể giảm 4,28% so với quý trước, xuống khoảng 142.200 tỷ đồng, nhưng xu hướng dịch chuyển sang mua sắm trực tuyến vẫn được đánh giá là khó đảo ngược.
Báo cáo thị trường F&B Việt Nam do iPOS.vn và Nestlé Việt Nam công bố cũng cho thấy đến giữa năm 2025 đã có hơn 50.000 cửa hàng F&B đóng cửa - được xem là làn sóng thanh lọc lớn thứ hai sau giai đoạn đầu năm 2024.
Không chỉ vì thương mại điện tử
Trao đổi với PV Dân Việt, TS. Nguyễn Duy Thành, giảng viên Trường Quản trị và Kinh doanh (thuộc Trường Đại học Quốc gia Hà Nội) cho rằng sự thay đổi của thị trường không chỉ đến từ cạnh tranh online, mà còn xuất phát từ áp lực chuẩn hóa hoạt động kinh doanh.
Theo ông Thành, nhiều hộ kinh doanh hiện phải đối mặt đồng thời với chi phí thuê mặt bằng, bảo hiểm xã hội, yêu cầu hóa đơn điện tử, kê khai doanh thu và chuẩn hóa chứng từ.
“Việc mở rộng thanh toán điện tử và quản lý hóa đơn là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, khi chuyển sang mô hình quản trị bài bản hơn, các hộ kinh doanh sẽ phát sinh thêm nhiều chi phí tuân thủ”, ông Thành nói.
Làn sóng trả mặt bằng phản ánh cuộc thanh lọc mạnh của thị trường bán lẻ và F&B. Ảnh: Thái Nguyễn
Ông Thành nhấn mạnh trong giai đoạn đầu chuyển đổi, cần có thêm chính sách hỗ trợ như miễn, giảm thuế từ 3 - 5 năm để các hộ kinh doanh có thời gian thích nghi với hệ thống kế toán, hóa đơn và quản trị tài chính.
Bên cạnh áp lực chi phí, không ít chuyên gia cũng cho rằng trải nghiệm mua sắm tại khu vực trung tâm Hà Nội đang giảm dần sức hấp dẫn.
Theo ghi nhận thực tế, nhiều tuyến phố trung tâm có vỉa hè hẹp, thiếu điểm đỗ xe và quy định cấm dừng đỗ nghiêm ngặt. Không ít khách hàng lựa chọn mua sắm online hoặc vào trung tâm thương mại thay vì ghé các cửa hàng mặt phố vì ngại tìm chỗ gửi xe.
Ông Nguyễn Văn Đính nhận định đây là giai đoạn thị trường buộc phải tự điều chỉnh sau nhiều năm giá thuê tăng quá nhanh.
“Việc nhiều mặt bằng trung tâm bỏ trống chưa hẳn phản ánh sự đi xuống của thị trường, mà cho thấy mô hình kinh doanh đang thay đổi. Nhà phố thương mại muốn hút khách trở lại sẽ phải chấp nhận mặt bằng giá thuê phù hợp hơn với hiệu quả kinh doanh thực tế”, ông Đính nói.
Sự xuất hiện dày đặc của các biển “cho thuê”, “sang nhượng” trên những tuyến phố từng sầm uất bậc nhất Hà Nội không đơn thuần là câu chuyện khó khăn của ngành bán lẻ. Đó còn là dấu hiệu cho thấy thời kỳ “mặt tiền vàng” bảo chứng lợi nhuận đang dần thay đổi trong bối cảnh hành vi tiêu dùng và mô hình kinh doanh liên tục dịch chuyển.
