Chị Hoa (tên nhân vật đã được thay đổi) rao bán một căn nhà ở khu vực trung tâm với giá trị hàng chục tỷ đồng. Sau khi tìm được khách mua, hai bên đã ký thỏa thuận đặt cọc và thống nhất thời gian ra công chứng để hoàn tất giao dịch.
Tuy nhiên, đến ngày hẹn, bên mua không có mặt. Theo thông báo từ bên mua vào phút cuối, người mua vẫn đang chờ ngân hàng giải ngân khoản vay nên chưa thể đến công chứng theo lịch hẹn.
Bên mua cho biết, để được ngân hàng giải ngân, bên bán cần hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trước. Sau khi việc sang tên hoàn tất, ngân hàng mới thực hiện giải ngân để thanh toán số tiền còn lại.
Trước yêu cầu phải hoàn tất thủ tục sang tên trước khi ngân hàng giải ngân, chị Hoa lo ngại rủi ro có thể phát sinh.
Thạc sĩ luật Võ Hồng Tú, Tổng giám đốc Công ty Luật TNHH Minh Tú, cho biết trong giao dịch ba bên, bên bán gần như luôn phải sang tên trước mới nhận đủ tiền. Đây là điểm yếu rất nghiêm trọng, bởi bên bán có thể đối mặt với 5 nhóm rủi ro chính.
Thứ nhất, hồ sơ sang tên có thể bị từ chối. Sau khi công chứng, hồ sơ đăng ký biến động có thể không được tiếp nhận nếu thiếu giấy tờ, sai thông tin hoặc tài sản chưa đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng. Hệ quả là làm kéo dài thời gian, phát sinh chi phí. Do đó, bên bán cần rà soát kỹ tình trạng pháp lý của tài sản trước khi ký hợp đồng.
Thứ hai, phát sinh tranh chấp trong quá trình sang tên. Với tài sản thuộc sở hữu chung, chỉ cần một đồng sở hữu thay đổi ý kiến hoặc xuất hiện tranh chấp, khiếu nại từ bên thứ ba, thủ tục đăng ký có thể bị dừng.
Thứ ba, hiện trạng tài sản không khớp hồ sơ pháp lý. Những căn nhà đã cải tạo hoặc thay đổi công năng nhưng chưa cập nhật giấy tờ có thể bị ngân hàng yêu cầu định giá lại hoặc cơ quan đăng ký yêu cầu hoàn tất thủ tục trước khi sang tên. Hiện trạng thực tế cần được đối chiếu với giấy chứng nhận và xử lý các sai lệch nếu có.
Thứ tư, bên mua không hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Đây được xem là rủi ro lớn nhất. Trong nhiều trường hợp, bên bán phải sang tên cho người mua trước để người mua thế chấp tài sản vay ngân hàng.
Nếu việc thanh toán không được thực hiện đúng cam kết, bên bán có thể đã mất quyền sở hữu nhưng vẫn chưa nhận đủ tiền. Để hạn chế rủi ro, các bên cần quy định rõ nghĩa vụ thanh toán, thời hạn và chế tài xử lý vi phạm trong hợp đồng cũng như thỏa thuận ba bên.
Thứ năm, ngân hàng chậm hoặc từ chối giải ngân. Dù người mua có thiện chí, ngân hàng vẫn có thể chậm hoặc không giải ngân nếu người vay không đáp ứng đầy đủ điều kiện tín dụng. Giao dịch cần có thỏa thuận ba bên và văn bản chấp thuận cấp tín dụng của ngân hàng để bảo đảm quyền lợi của bên bán.
Quy trình hạn chế rủi ro khi bán nhà cho người mua vay ngân hàng
Theo ông Tú, để bảo đảm an toàn trong các giao dịch bất động sản có sự tham gia của ngân hàng, các bên nên tuân thủ quy trình gồm 6 bước.
Bước 1, bên mua và bên bán ký hợp đồng đặt cọc.
Bước 2, người mua làm việc với ngân hàng để thẩm định tài sản và hoàn tất thủ tục xét duyệt khoản vay.
Bước 3, sau khi khoản vay được chấp thuận, ngân hàng ban hành văn bản chấp thuận cấp tín dụng và ba bên gồm bên bán, bên mua và ngân hàng ký thỏa thuận.
Bước 4, các bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 5, sau khi hợp đồng được công chứng, hồ sơ được nộp để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
Bước 6, ngân hàng giải ngân theo đúng nội dung đã cam kết trong thỏa thuận ba bên.
Trong toàn bộ quy trình, bước ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực và là cơ sở thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của Luật Đất đai. Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, không thể thay thế hợp đồng công chứng trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Theo Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú, thỏa thuận giữa bên bán, bên mua và ngân hàng là văn bản quan trọng nhằm bảo đảm an toàn cho giao dịch bất động sản có sử dụng vốn vay. Văn bản này cần quy định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của từng bên để hạn chế rủi ro phát sinh.
Trước khi ký hợp đồng công chứng, các bên cần kiểm tra kỹ văn bản chấp thuận cấp tín dụng của ngân hàng, bao gồm số tiền được cấp, thời hạn hiệu lực và các điều kiện giải ngân kèm theo để tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện giao dịch.
