Trong báo cáo cập nhật mới đây, nhóm phân tích Chứng khoán VNDirect đánh giá, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024.
Theo đó, một trong những thách thức là rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp vẫn ở mức cao, mặc dù có dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp BĐS trong việc chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp. Qua đó giúp giảm áp lực đáo hạn trái phiếu dù, áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về dòng tiền.
VNDirect cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2023, rủi ro mất khả năng thanh toán của doanh nghiệp BĐS đã giảm nhẹ khi các doanh nghiệp thực hiện gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và kéo giãn nợ ngân hàng theo Nghị định số 08/2023/NĐ-CP và Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP.
Tuy nhiên, vấn đề thanh khoản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.
"Ước tính rủi ro thanh khoản trong nửa cuối năm 2023 vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển BĐS, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng (tăng 3% so với cùng kỳ) và 124.200 tỷ đồng (tăng 16% so với cùng kỳ) trong năm 2024", nhóm phân tích cho hay.
Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực BĐS duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao (59 doanh nghiệp, theo HNX) tính đến cuối quý II/2023.
Áp lực lãi vay dần hạ nhiệt
VNDirect cho rằng lãi suất giảm sẽ giúp thị trường dần “rã đông”. Theo đó, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại đã tiếp tục giảm 20 điểm cơ bản trong tháng 7/2023, dao động trong khoảng 6 - 7%/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi đối với các doanh nghiệp phát triển BĐS.
Mặc dù vậy, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực BĐS vẫn ở mức cao 13-14%. Thị trường BĐS sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10 - 11%.
Trong khi đó, các doanh nghiệp phát triển BĐS đang có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao. Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước tại thời điểm cuối quý II lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường BĐS.
Nhóm phân tích đánh giá, các doanh nghiệp BĐS hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013 với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn. Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện hành đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011 - 2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Tín hiệu tích cực là các hệ số về khả năng thanh khoản đã được cải thiện nhẹ trong quý II/2023.
"Chính phủ đã và đang nỗ lực đưa ra nhiều chính sách tác động đến kênh dẫn vốn, pháp lý dự án và cung cầu để hỗ trợ thị trường, tuy nhiên những nỗ lực cần quyết liệt và đồng bộ hơn nữa để hỗ trợ thị trường hồi phục một cách tốt nhất nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở gắn liền với nhu cầu thực của người mua nhà", VNDirect nhận định.
