Thận trọng với “cơn sốt” nhà đất ăn theo dự án mở rộng Quốc lộ 1A
HĐND TP. Hà Nội đã thông qua chủ trương đầu tư dự án trục không gian Quốc lộ 1A kết hợp chỉnh trang, tái thiết đô thị theo hình thức PPP, hợp đồng BT, với tổng vốn hơn 191.677 tỷ đồng.
Theo kế hoạch, dự án dự kiến hoàn thành vào năm 2028. Riêng giai đoạn phân kỳ 1, đoạn từ nút giao Lê Duẩn đến cầu Giẽ dài khoảng 36,3 km có tổng mức đầu tư gần 158.000 tỷ đồng. Tuyến Quốc lộ 1A sẽ được mở rộng mặt cắt ngang lên 90 m, gồm 10 làn xe chính và 6 làn đường gom, đi qua nhiều khu vực từ nội đô tới các huyện phía Nam Hà Nội như Hoàng Mai, Thanh Trì, Thường Tín và Phú Xuyên.
Ngay sau khi thông tin được công bố, thị trường nhà đất dọc trục tuyến bắt đầu xuất hiện làn sóng tăng giá mạnh. Nhiều môi giới liên tục quảng bá các lô đất “đón đầu quy hoạch”, kéo theo mặt bằng giá rao bán tăng cao hơn đáng kể so với bảng giá đất do thành phố ban hành.
Không khó để bắt gặp những thông tin rao bán bất động sản "ăn theo" dự án quy hoạch đường quốc lộ 1A. Ảnh chụp màn hình
Theo bảng giá đất Hà Nội áp dụng từ ngày 1/1/2026, giá đất ở vị trí cao nhất trên đường Giải Phóng vào khoảng 191,2 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nhiều vị trí trên trục Ngọc Hồi có mức giá dao động từ 27,7 - 98,3 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Tuy nhiên, khảo sát trên thị trường cho thấy giá rao bán đang bị đẩy lên gấp nhiều lần nhờ hiệu ứng từ thông tin mở rộng tuyến đường nghìn tỷ.
Đơn cử như, một căn nhà nằm đầu đường Ngọc Hồi được giới thiệu còn 35 m2 sau quy hoạch với giá 12,5 tỷ đồng; 42 m2 giá 14 tỷ đồng;... tất cả đều khoảng 360 triệu đồng/m2.
Cùng khu vực, một căn nhà diện tích 50 m2 đã bị thu hồi một phần để phục vụ dự án cũng được chào giá 16 tỷ đồng, tương đương hơn 320 triệu đồng/m2. Cá biệt, có trường hợp căn nhà diện tích 510 m2, sau quy hoạch còn khoảng 380 m2 được môi giới đưa ra mức giá 180 tỷ đồng, tương đương hơn 473 triệu đồng/m2.
Chị Hường, môi giới lâu năm tại khu vực Ngọc Hồi - Thanh Trì cho biết lượng khách quan tâm tăng rõ rệt kể từ khi xuất hiện thông tin mở rộng Quốc lộ 1A. Thậm chí, nhiều chủ đất đang “neo giá” ở mức rất cao dựa trên kỳ vọng tương lai trong khi thanh khoản thực tế chưa có nhiều đột biến.
Giá rao bán nhà đất dọc Quốc lộ 1A tại khu vực Ngọc Hồi - Thanh Trì được tăng nóng ngay sau thông tin Hà Nội đầu tư hơn 191.677 tỷ đồng mở rộng tuyến đường.
Cảnh báo nguy cơ “sốt ảo” ăn theo hạ tầng
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng việc hạ tầng giao thông được đầu tư luôn tạo ra tác động tích cực tới giá trị bất động sản khu vực. Tuy nhiên, trong nhiều giai đoạn, thị trường thường xuất hiện tình trạng tăng giá quá nhanh do tâm lý đầu cơ và kỳ vọng quá mức.
Theo ông Đính, các dự án hạ tầng quy mô lớn thường có thời gian triển khai kéo dài nhiều năm, thậm chí có thể điều chỉnh tiến độ hoặc thay đổi quy hoạch cục bộ. Vì vậy, việc nhà đầu tư đổ xô gom đất theo thông tin mở đường tiềm ẩn không ít rủi ro.
Có hiện tượng giới đầu cơ lợi dụng thông tin quy hoạch để tạo mặt bằng giá mới, đẩy giá đất vượt xa giá trị thực. Trong khi đó, giao dịch thực tế chưa chắc tương xứng với mức giá rao bán trên thị trường.
TS. Nguyễn Văn Đính nhận định
Nhiều căn nhà nằm trong diện quy hoạch, diện tích bị cắt xén sau giải phóng mặt bằng vẫn được rao bán với giá lên tới nửa tỷ đồng/m2.
Cùng quan điểm, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế đánh giá, hạ tầng giao thông là một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy tăng giá bất động sản, song không phải khu vực nào có quy hoạch cũng sẽ tăng giá bền vững.
Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào khả năng hình thành cộng đồng dân cư, tiện ích đô thị, hoạt động thương mại và nhu cầu ở thực. Nếu giá bị đẩy lên quá nhanh trong thời gian ngắn, thị trường rất dễ xuất hiện tình trạng “sốt ảo”.
Theo ông Thịnh, hiện tượng giá đất tăng theo quy hoạch giao thông không mới tại Hà Nội. Trước đây, nhiều khu vực từng ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh khi xuất hiện thông tin về đường Vành đai 4, cầu Tứ Liên hay các tuyến metro.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy không phải mọi cơn sốt đất đều duy trì được lâu dài. Nhiều khu vực sau giai đoạn tăng nóng đã rơi vào tình trạng thanh khoản thấp, nhà đầu tư mắc kẹt vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.
Chuyên gia cảnh báo nguy cơ xuất hiện các cơn “sốt đất ảo” khi nhà đầu tư chạy theo tâm lý FOMO và kỳ vọng quá mức vào quy hoạch giao thông.
Trong bối cảnh giá đất liên tục bị đẩy lên theo tin quy hoạch, nhiều ý kiến cho rằng cơ quan quản lý cần sớm công khai thông tin chi tiết về phạm vi giải phóng mặt bằng, tiến độ triển khai và kế hoạch sử dụng đất để hạn chế tình trạng môi giới lợi dụng thông tin thiếu minh bạch nhằm tạo sóng thị trường.
Các chuyên gia cũng khuyến nghị người mua cần tỉnh táo trước những lời quảng cáo “đón sóng hạ tầng”, tránh chạy theo tâm lý đám đông hoặc xuống tiền chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội. Bởi thực tế, không ít bất động sản dù nằm cạnh dự án giao thông lớn nhưng vẫn mất nhiều năm mới có thể hình thành giá trị khai thác thực sự.
