Không khó để bắt gặp trên các trang rao bán bất động sản những cụm từ mỹ miều: "khu đô thị đáng sống bậc nhất", "resort giữa lòng thành phố", "không gian xanh ôm trọn cư dân". Nhưng phía sau những hình ảnh lung linh ấy, không ít cư dân đã phải căng băng rôn phản đối khi nhận nhà: hồ cảnh quan bị thu hẹp, tiện ích công cộng "biến mất", thậm chí view đẹp trong quảng cáo hóa ra là... nhà máy hoặc bãi đất trống.
Đây chính là thực trạng mà Thiếu tướng Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ, nêu ra tại phiên thảo luận về Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Có hiện tượng chủ đầu tư "bôi xanh" phần đất liền kề dự án để che giấu thực tế, phối cảnh 3D sai lệch hoàn toàn so với công trình bàn giao.
Vấn đề không dừng ở một vài trường hợp cá biệt, mà đã trở thành mô-típ quen thuộc trong truyền thông dự án ở nhiều đô thị lớn.
Nhiều dự án được quảng cáo với phối cảnh lung linh nhưng thực tế bàn giao có thể khác xa cam kết.
Trao đổi về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, gốc rễ vấn đề nằm ở việc quảng cáo dự án hiện nay gần như không bị ràng buộc trách nhiệm pháp lý cụ thể:
"Một maket bán hàng có thể do đơn vị marketing thuê ngoài thực hiện, chủ đầu tư ký duyệt nhưng khi xảy ra tranh chấp thì các bên lại đùn đẩy trách nhiệm cho nhau. Người mua nhà, vốn chỉ tiếp cận thông tin qua website, tờ rơi, video 3D, hoàn toàn không có công cụ nào để đối chiếu giữa cái được hứa và cái sẽ nhận. Đến khi phát hiện sai lệch thì hợp đồng đã ký, tiền đã đóng theo tiến độ", ông Chung chia sẻ.
Giá trị giao dịch bất động sản thường lên tới hàng tỷ đồng, thậm chí hàng chục tỷ đồng, nhưng cơ chế bảo vệ người mua lại lỏng lẻo hơn nhiều so với các giao dịch tiêu dùng giá trị nhỏ hơn, vốn đã có luật bảo vệ người tiêu dùng khá chi tiết.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng thừa nhận tình trạng thổi phồng có tồn tại, nhưng cho rằng không nên đánh đồng toàn bộ thị trường.
Thậm chí ông Quê còn nhấn mạnh: Phần lớn các doanh nghiệp làm ăn nghiêm túc đều rất mong muốn có chuẩn mực chung vì hiện nay chính những đơn vị làm ẩu, quảng cáo sai sự thật lại đang tạo ra cạnh tranh không lành mạnh.
Họ hứa hẹn tiện ích vượt trội để bán hàng nhanh, trong khi doanh nghiệp làm đúng chuẩn lại bị so sánh thiệt thòi vì giá bán cao hơn.
Chủ tịch Tập đoàn G6 cho hay.
Theo ông Quê, giải pháp không nằm ở việc cấm đoán tuyệt đối ngôn từ quảng cáo, mà cần quy định rõ: Những thông tin nào bắt buộc phải thể hiện đúng thực tế (diện tích cây xanh, mặt nước, tiện ích công cộng, khoảng cách tới các công trình xung quanh), và những thông tin nào được xem là minh họa mang tính chất tham khảo, phải có chú thích rõ ràng đi kèm.
Người mua nhà khó đối chiếu giữa hình ảnh quảng cáo và những gì dự án thực tế cung cấp. Ảnh minh họa: Anh Văn
Luật sư: Cấm thôi chưa đủ, phải có cơ chế bồi thường cụ thể
Nhìn từ khía cạnh pháp lý, TS. LS Đặng Văn Cường, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, pháp luật hiện hành không thiếu quy định cấm quảng cáo sai sự thật, vấn đề là thiếu cơ chế thực thi và bồi thường thiệt hại rõ ràng.
Theo ông Cường, Luật Quảng cáo và Luật Kinh doanh bất động sản đều đã có điều khoản nghiêm cấm hành vi làm sai lệch thông tin. Cụ thể, Khoản 9 Điều 8 Luật Quảng cáo cấm quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ và khả năng cung cấp của tổ chức, cá nhân kinh doanh.
Hay tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng yêu cầu doanh nghiệp trước khi đưa bất động sản, dự án vào kinh doanh phải công khai thông tin đầy đủ, trung thực, chính xác. Điều 8 của luật này nghiêm cấm việc giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án và hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.
Chính vì vậy, ông Cường cho rằng, giá trị của đề xuất nằm ở việc thiết lập một quy định chuyên biệt, rõ ràng hơn đối với hoạt động quảng cáo bất động sản.
Vị luật sư này dẫn chứng, khi người mua muốn khởi kiện đòi bồi thường, họ thường gặp khó trong việc chứng minh thiệt hại thực tế và xác định ai là người chịu trách nhiệm chính - chủ đầu tư, đơn vị phân phối hay bên môi giới. Theo ông Cường, đây chính là khoảng trống cần được luật hóa cụ thể hơn trong lần sửa đổi này.
Chuyên gia đề xuất quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị phân phối và môi giới khi quảng cáo sai sự thật. Ảnh minh họa: Anh Văn
Ông Cường đề xuất ba hướng cần được cân nhắc: Bắt buộc lưu trữ và công khai toàn bộ tài liệu quảng cáo dự án trên một kênh chính thức, duy nhất;
Thứ hai quy định rõ trách nhiệm liên đới của đơn vị phân phối và môi giới khi sử dụng thông tin sai lệch để bán hàng;
Và cuối cùng thiết lập cơ chế giải quyết tranh chấp nhanh, cho phép người mua yêu cầu cải chính hoặc bồi thường mà không phải trải qua quy trình tố tụng kéo dài.
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận chính là cơ hội để những đề xuất này được luật hóa cụ thể, không chỉ dừng ở lời cảnh báo, mà trở thành công cụ bảo vệ thực chất cho hàng triệu người mua nhà.
