Phương án nào cho việc "lên đời" chung cư cũ?

Sống trong sợ hãi

Chung cư Vĩnh Hội được xây dựng từ trước năm 1975 nằm trên đường Nguyễn Hữu Hào, phường 6, quận 4, TPHCM. Có quy mô 4 tầng, diện tích xây dựng khoảng 3.600 m2, chung cư này có 104 căn hộ với khoảng 550 cư dân sinh sống. Theo kết quả kiểm định chất lượng công trình của Sở Xây dựng TPHCM, chung cư Vĩnh Hội xếp loại cấp D - nhà chung cư nguy hiểm cần phải di dời, phá dỡ khẩn cấp.

Là người sinh sống gần 50 năm ở chung cư Vĩnh Hội, bà Lê Thị Tâm luôn lo lắng bởi nhiều mảng tường bị bong tróc, những đoạn lan can xiêu vẹo, mảng bê tông, thạch cao trên trần nhà bị bong tróc trông rất nhếch nhác. Ở giữa khoảng trống của những căn nhà, nhiều nơi ngập trong rác thải, bốc mùi hôi thối.

“Hệ thống cứu hỏa hư hỏng, dây điện chằng chịt như mạng nhện giăng khắp lối đi, hành lang thì chật chội do người dân tận dụng khoảng trống để phơi quần áo, nấu ăn...”, bà Tâm nói.

Vĩnh Hội là 1 trong 14 chung cư cấp D (bị hư hỏng nặng, nguy hiểm) đang tồn tại ở TPHCM. Theo thống kê của Sở Xây dựng, TPHCM có 474 chung cư cũ với 573 lô, được xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định chất lượng, ngoài 14 chung cư cấp D còn có 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B, 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích.

TPHCM đặt chỉ tiêu đến năm 2025 hoàn tất việc cải tạo , sửa chữa 246 chung cư cũ, xuống cấp được xây dựng trước năm 1975. Đây là các chung cư được phân loại theo cấp B (không đáp ứng được yêu cầu sử dụng bình thường) và C (khả năng chịu lực của một bộ phận bình thường, xuất hiện tình trạng nguy hiểm). Tổng vốn sửa chữa dự kiến là 500 tỷ đồng từ nguồn ngân sách. Tuy nhiên, hiện nay do chưa bố trí vốn nên chưa có chung cư nào được cải tạo, sửa chữa.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, về đầu tư xây dựng mới, do ngân sách còn hạn hẹp nên các dự án xây dựng mới thay thế chung cư cũ chủ yếu là huy động từ nguồn vốn của doanh nghiệp. Chính quyền đã đưa ra giải pháp thu hút nhà đầu tư tham gia thông qua cơ chế tăng chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và miễn tiền sử dụng đất.

Thế nhưng, do các chung cư cũ nằm ở trong khu vực nội thành nên việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/2000, 1/500 gặp vướng mắc kéo dài, chưa đảm bảo tính khả thi cho dự án, khó mời gọi được nhà đầu tư tham gia.

Đối với cơ chế miễn tiền sử dụng đất , theo pháp luật về nhà ở thì thực hiện được cơ chế này nhưng theo pháp luật về đất đai và tài chính thì không thống nhất với pháp luật nhà ở, không rõ ràng và còn nhiều vướng mắc, nhiều cách hiểu khác nhau.

Sẽ có đột phá

Trao đổi với PV Tiền Phong , ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho biết, Luật Nhà ở 2023 được thông qua đã có những giải pháp tháo gỡ cho việc cải tạo chung cư cũ tại TPHCM và các tỉnh thành khác.

Cụ thể, Điều 63 Luật Nhà ở 2023 quy định cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Trong đó có cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

“Cơ chế ưu đãi được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất này là một chính sách rất quan trọng sẽ tạo điều kiện thu hút đầu tư và thúc đẩy thực hiện hiệu quả chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các đô thị, nhất là ở TPHCM và Hà Nội”, ông Châu nói.

Để giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong việc đầu tư xây dựng lại chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975 trên địa bàn, UBND TPHCM cũng vừa giao UBND các quận và TP. Thủ Đức thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư dựa trên phương án do chủ đầu tư lập và đã thực hiện hoàn tất các thủ tục theo quy định đối với những dự án chưa được phê duyệt trước khi thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo nội dung đã ủy quyền ngày 17/8/2022.

UBND TPHCM cũng giao Sở Xây dựng hướng dẫn quy định về pháp luật nhà ở đối với các nội dung thuộc về nhà chung cư nhiều tầng, như hệ số K (bồi thường) để quy đổi diện tích căn hộ mới; xác định giá trị căn hộ được bồi thường trong trường hợp người dân nhận tiền tự lo nơi ở mới; diện tích hành lang, cầu thang, lối đi chung; diện tích sân chung, khuôn viên; căn hộ thuộc sở hữu nhà nước...