Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh. (Ảnh: Thanh Niên).
Tại tọa đàm "Định giá đất: Đúng và đủ" do báo Thanh Niên tổ chức mới đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được. Tuy nhiên, mức giá nhà do chủ đầu tư đưa ra được đóng góp bởi một yếu tố rất quan trọng đó là giá đầu vào, mà trong đó phải kể đến tiền sử dụng đất.
Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Lúc này, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.
Do đó, theo ông Dũng, các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bởi tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.
Theo đại diện Hưng Thịnh, dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2024 còn nhiều bất cập. Cụ thể là điểm d khoản 2 điều 6 Dự thảo quy định 3 cách xác định mức độ biến động giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phầm, dịch vụ.
Ông Dũng cho rằng việc luật chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu từ nhiều nguồn khác nhau. Sau đó, việc lựa chọn áp dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và doanh nghiệp bối rối. Điều này cũng dẫn đến rủi ro trong quá trình thanh tra, kiểm tra sau này. Đồng thời, pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để các bên dễ tính toán.
Do đó, ông Trần Quốc Dũng đề xuất áp dụng mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phầm, dịch vụ thống nhất theo một phương thức là "theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng trung bình 3 năm liền kề gần nhất của tỉnh với thời điểm định giá.
Trường hợp địa phương không công bố chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng thì lấy theo chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng của cả nước" để nhất quán cách tính, không lặp lại vướng mắc quy định hiện hành có quá nhiều số liệu, cách xác định khác nhau gây vướng mắc, đình trệ trong công tác xác định giá đất.
Liên quan đến phương pháp thặng dư, vị này cho biết điểm a khoản 3 điều 6 Dự thảo đang quy định về chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất khi ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất có quy định các chi phí xây dựng công trình, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án…
Tuy nhiên, dự thảo Nghị định chưa quy định chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng cũng như chi phí dự phòng. Do đó, ông Dũng đề xuất cần đưa các chi phí này vào khi tính chi phí đầu tư xây dựng dự án.
Đưa ra cơ sở của đề xuất, vị này cho biết trên thực tế, một dự án sau khi được định giá đất, trung bình dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng phí là điều hiển nhiên.
Đơn cử, suất vốn đầu tư xây dựng công trình 20 đến dưới/bằng 24 tầng không hầm, năm 2020 theo quy định của Bộ Xây dựng là 11,3 triệu đồng/m2 , năm 2021 tăng 106% lên 12,4 triệu đồng /m2. Đến 2022 tăng thêm 102% lên 12,7 triệu đồng/m2 . Như vậy, thực tế thống kê suất vốn của Bộ Xây dựng qua các năm đều có sự trượt giá, biến động tăng bình quân khoảng 4 - 5%/năm.
"Không cớ gì không cho doanh nghiệp đưa các chi phí trượt giá vào quá trình tính tiền sử dụng đất đối với các dự án. Với doanh nghiệp, nếu được tính các khoản phí này vào chi phí, nếu không sử dụng hết thì phần còn lại sẽ được tính vào lợi nhuận và chúng tôi vẫn phải đóng thuế. Có nghĩa là Nhà nước cũng không bị thất thu", ông Dũng nói.
Với quy định về chi phí kinh doanh tại điểm b khoản 3 điều 6 Dự thảo, phía Hưng Thịnh kiến nghị không khống chế tỷ lệ và không giới hạn tại địa phương mà sẽ cần được đơn vị tư vấn định giá đất khảo sát; đưa ra mặt bằng chi phí phù hợp với tính chất, quy mô dự án tại mỗi nơi. Nguyên nhân là mỗi địa phương sẽ có mức độ biến động giá và chi phí kinh doanh khác nhau, việc khống chế % chung cho các địa phương sẽ không phù hợp với tình hình thực tế, tính chất, quy mô dự án.
Liên quan đến điểm c,d Khoản 3 Điều 6 của Dự thảo về việc ghi nhận chi phí vốn chủ sở hữu, chi phí vốn vay và lợi nhuận của nhà đầu tư, ông Dũng giá dự thảo lần này đã ghi nhận chi phí lãi vay, chi phí tiền sử dụng đất khi tính tiền sử dụng đất.
Điều này được cộng đồng doanh nghiệp rất hoan nghênh bởi Luật Kinh doanh Bất động sản quy định nhà đầu tư góp vốn chủ sở hữu chiếm 15 - 20% tùy quy mô dự án, phần còn lại nhà đầu tư được huy động vốn, chủ yếu là vốn vay từ các tổ chức tín dụng nên việc ghi nhận chi phí lãi vay là phù hợp quy định pháp luật có liên quan. Ngoài ra, các dự án bất động sản cần thời gian dài để xin các giấy phép cho đến khi hoàn thành, trong khi doanh nghiệp đã bỏ vốn đầu tư rất lớn nên đa phần các nhà đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, việc ghi nhận chi phí lãi vay là hoàn toàn hợp lý.
Hiện dự thảo đang đề xuất hai phương án, lãnh đạo Hưng Thịnh đề xuất chọn phương án 1: "Chi phí vốn chủ sở hữu, chi phí vốn vay và lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm a và điểm b khoản này và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 điều này."
Ngoài ra, tại khoản 5, khoản 9 điều 6 Dự thảo về tỷ lệ chiết khấu hiện chỉ đang ghi nhận tỷ lệ chiết khấu (r) theo lãi suất cho vay trung hạn (1 - 3 năm). Thực tế, đối với các dự án lớn thường có thời gian thực hiện từ 5 năm trở lên thì chủ đầu tư sẽ vay dài hạn để có nguồn vốn triển khai. Do đó, việc điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu đối với các dự án này cần được áp dụng theo lãi suất cho vay dài hạn (trên 5 năm) tương ứng với thời gian thực hiện dự án.
