Hơn 30 tỷ USD đang nằm ở các dự án bất động sản
Trong báo cáo gửi tới Hội nghị tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì sáng 17/2/2023, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, tình trạng nguồn cung, mức hấp thụ trên thị trường bất động sản trong năm 2022 rất đáng báo động.
Bên cạnh đó, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường trong năm 2022 cũng giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch và chỉ bằng 17% so với lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Đối với các dự án bất động sản đang triển khai trên cả nước, hầu hết đều phải tạm dừng với giá trị đầu tư lên đến 800.000 tỷ đồng, tương đương 33,5 tỷ USD.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, sự ảm đạm, trầm lắng với đầy những khó khăn của thị trường địa ốc luôn được thể hiện rõ nhất qua mỗi doanh nghiệp bất động sản. Theo đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản hoặc giải thể trong năm 2022 tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp còn hoạt động thì phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, lực lượng lao động. Thậm chí, không ít doanh nghiệp đã phải dừng, hoãn các hoạt động đầu tư, thi công xây dựng các dự án đang làm dở; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn...
Với doanh nghiệp dịch vụ bất động sản, năm 2022 là một năm vô vàn trắc trở. Hầu hết, các doanh nghiệp môi giới lỗ nặng. Nhiều đơn vị thiếu dòng tiền, phải nghỉ Tết sớm, cắt giảm nhân sự, giảm lương và đóng cửa văn phòng. Số lượng môi giới phải dừng hoạt động ước đạt 80% lực lượng.
Bước sang tháng đầu tiên của năm 2023, tình trạng của các doanh nghiệp môi giới vẫn không khá hơn, thậm chí nhiều chủ các doanh nghiệp môi giới vừa và nhỏ phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động cho văn phòng.
Không chỉ doanh nghiệp đầu tư bất động sản, doanh nghiệp dịch vụ bất động sản mà cả các doanh nghiệp liên quan đến thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng gián tiếp. Hàng loạt doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, nhà máy, công xưởng của hơn 30 ngành nghề liên quan phải ngưng hoạt động, hàng triệu lao động thất nghiệp do bị ảnh hưởng trực tiếp bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu.
Theo ông Đính, nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trên, đầu tiên là vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Bên cạnh đó, tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.
Ngoài ra, do thiếu chính sách để điều tiết thị trường, định hướng tiêu dùng, hạn chế đầu cơ. Không có chính sách để hạn chế sản phẩm, dự án cao cấp. Ngược lại cũng không có chính sách phát triển nhà ở bình dân, nhà ở xã hội một cách hiệu quả.
Điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường
Theo đó, TS. Nguyễn Văn Đính đã đề xuất ba nhóm giải pháp về hoàn thiện cơ chế, chính sách; về khơi thông nguồn vốn và các giải pháp cho các dự án bất động sản.
Cụ thể, về hoàn thiện thể chế, chính sách, cần đẩy nhanh quá trình sửa luật để ổn định phát triển dài hạn. Tổ Công tác sớm trình Chính phủ ban hành các Nghị định mới để xử lý vướng mắc của những Nghị định cũ đang tạo rào cản cho sự phát triển của thị trường.
Cùng với đó, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là cần có chính sách ưu tiên mạnh hơn cho lĩnh vực này để tạo ra sản phẩm phù hợp thị trường, kích thích giao dịch, khởi động guồng quay sản xuất kinh doanh cho cả nền kinh tế.
Cần có những chính sách khuyến khích, kích thích phát triển nhà thương mại có mức giá phù hợp. Vừa kích thích sản xuất kinh doanh, vừa tạo ra nguồn thu cho ngân sách.
Hơn hết, Luật Đất đai hiện vẫn còn rất nhiều nội dung chưa phù hợp với thực tế phát triển. Rất cần phải lấy ý kiến công khai và rộng rãi. “Cần xác định rõ quan điểm, chỉ phê duyệt khi thực sự giải quyết được hết tất cả các vướng mắc. Không nên chỉ phê duyệt “cho xong”, ông Đính nhấn mạnh.
Về chính sách nguồn vốn cho phát triển thị trường bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ quan điểm hoàn toàn ủng hộ Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong việc thực thi chính sách tín dụng thắt chặt, để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá. Tuy nhiên, cũng không thể để kinh tế lao dốc, doanh nghiệp khốn đốn phá sản, người dân đói kém.
Về tín dụng, Ngân hàng Nhà nước nên thúc đẩy nhanh việc bơm vốn cho nền kinh tế, trong đó có hoạt động phát triển bất động sản để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Tuy nhiên, cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp và những dự án ưu tiên.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid -19. Trường hợp doanh nghiệp bị nhảy sang nhóm nợ xấu hơn thì khôi phục lại và không nên áp dụng mức lãi suất mới cho các khoản vay cũ.
Ngoài ra, cần hỗ trợ vay vốn ưu đãi đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Và để Ngân hàng Thương mại thực hiện được, rất cần Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ bù lãi suất.
Cũng cần có chính sách hỗ trợ cho vay đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu hoặc mua lại trái phiếu đã phát hành mà doanh nghiệp phát hành đang gặp khó khăn nhưng chứng minh được việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu phát hành đúng mục đích. Cùng với đó, sớm ban hành các điều chỉnh Nghị định 65 để hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được thuận lợi, hiệu quả. Ngoài ra, nên kéo dài thời hiệu thực thi Nghị định 65 (sửa đổi) đến năm 2025.
Với dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nên xem xét cấp vốn để phát triển. Có như vậy mới có thể đáp ứng “Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2030”, du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn.
Ngoài ra, cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như Quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ nhà ở… Đặc biệt, cần có chính sách hỗ trợ để người dân có nhu cầu vay mua nhà để ở dễ dàng tiếp cận được với nguồn vốn, nhất là nhóm đối tượng thu nhập thấp, công nhân, người lao động.
Theo TS. Đính, đối với các doanh nghiệp đang có nhiều dự án gặp khó khăn nên xác lập lại chiến lược kinh doanh và cấu trúc lại các phân khúc sản phẩm của dự án theo hướng “tăng phân khúc sản phẩm giá rẻ” để dễ hấp thụ và sớm có dòng tiền.
Nên điều chỉnh dự án hoặc một phần dự án (trong giai đoạn đang làm thủ tục đầu tư) sang nhà ở phù hợp với nhu cầu thị trường để được hưởng các cơ chế hỗ trợ và dễ được phê duyệt hơn.
Tiếp đến là rà soát lại danh mục dự án. Chỉ nên giữ lại những dự án có khả năng thực hiện được. Chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không đủ nguồn lực thực hiện được.
