Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về quỹ phát triển đất.
Trong đó việc truy thu tiền thuế với mức xử lý hồi tố nặng nề đang gây nhiều tranh cãi.
Cụ thể, các trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần, điều chỉnh quy hoạch chi tiết…trước ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành (1/8/2024), nhưng chưa quyết định giá đất thì phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với mức thu là 5,4%/năm tính trên số tiền phải nộp.
Cơ quan công quyền sai, doanh nghiệp “còng lưng” gánh
Bày tỏ sự không đồng tình về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hiện nay đang tồn tại nghịch lý, đó là việc chậm trễ xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan công quyền nhưng người chịu thiệt hại bằng tiền mặt lại là chủ đầu tư.
Tuy thừa nhận Luật Đất đai năm 2024 đã tháo gỡ một số vướng mắc cho các dự án bất động sản đang bị tắc nghẽn thủ tục pháp lý nhưng ông Đỉnh cho rằng vẫn còn bất cập và chưa đảm bảo tính công bằng với người sử dụng đất nếu giữ quy định về nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính.
Các chuyên gia cho rằng, quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung sẽ gây khó khăn, trở ngại cho doanh nghiệp bất động sản. (Ảnh minh họa)
“Hoạt động định giá đất bao gồm một chuỗi công việc từ khâu lựa chọn đơn vị tư vấn, lập chứng thư định giá, tổ chức thẩm định, ban hành quyết định giá đất, thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để người sử dụng đất nộp…đều do các cơ quan Nhà nước đảm nhiệm theo quy định của pháp luật với kết quả là quyết định hành chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thi hành.
Điều này các doanh nghiệp hay người dân đều không được tham gia vào quá trình định giá đất, không thể chủ động được nên cũng không phải chủ thể chịu ràng buộc trách nhiệm bởi việc chậm trễ trong khâu định giá đất”, ông Đỉnh nói.
Ngoài ra, theo ông Đỉnh, pháp luật về đất đai cũng nêu rõ thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan Nhà nước có quyết định trao quyền sử dụng đất.
“Như vậy, việc chậm xác định giá đất thuộc trách nhiệm của các cơ quan, công chức Nhà nước, một phần xuất phát từ lý do pháp luật về đất đai trước đây không có quy định về thời hạn định giá đất, cụ thể là không quy định việc định giá đất phải hoàn thành trong tối đa bao nhiêu ngày sau khi ra quyết định trao quyền sử dụng đất”, ông Đỉnh kết luận.
Cũng trên góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng, cho rằng trên thực tế tồn tại nhiều trường hợp việc chậm xác định giá đất không phải xuất phát từ doanh nghiệp mà do chậm trễ của cơ quan Nhà nước, do đó cần phân biệt rõ trách nhiệm của tổ chức sử dụng đất và trách nhiệm của cơ quan nhà nước.
“Nếu doanh nghiệp chậm cung cấp hồ sơ, làm chậm tiến độ xác định giá đất thì việc truy thu là hợp lý nhưng nếu lỗi thuộc về cơ quan Nhà nước (chậm định giá, chậm ra thông báo) thì việc truy thu doanh nghiệp là không hợp lý. Vì thế nên cân nhắc việc miễn nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính nếu lỗi không do doanh nghiệp gây ra”, ông Hồng đề xuất.
Ông Hồng phân tích thêm: Khi cơ quan Nhà nước có quyết định giao đất cho cá nhân/doanh nghiệp thì đây mới chỉ là bước đầu tiên giao quyền cho người sử dụng đất và chưa phát sinh đầy đủ quyền lợi cho người được giao đất. Sau đó cơ quan Nhà nước phải tính toán xác định giá đất, số tiền thuế/tiền thuê đất và khi chưa nộp tiền sử dụng đất thì người được giao đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chưa thể thực hiện đầy đủ mọi quyền lợi như xây dựng, cầm cố, thế chấp, ký quỹ, ký cược…
“Trong những trường hợp này mà cá nhân hoặc doanh nghiệp vẫn phải chịu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ở mức 5,4% là bất hợp lý. Có những trường hợp thực tế đất đã giao cho chủ đầu tư nhưng nhiều năm sau dự án vẫn nằm trên giấy, chưa xác định giá đất và số tiền mà người được giao đất phải nộp thì doanh nghiệp sẽ không thể triển khai dự án, hoặc nếu doanh nghiệp chấp nhận thì giá bán sản thẩm sau đó sẽ rất cao làm ảnh hưởng đến người dân”, ông Hồng nêu ý kiến.
Đồng tình với quan điểm trên, GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhấn mạnh quy định nộp tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thật thỏa đáng đối với các doanh nghiệp, nhất là trường hợp doanh nghiệp “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư. Bởi các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại không có lỗi trong việc cơ quan nhà nước chưa ban hành quyết định giá đất, phương án giá đất chưa được trình UBND cấp có thẩm quyền.
Thêm gánh nặng tài chính, DN BĐS nguy cơ thua lỗ
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), đến nay nhiều doanh nghiệp có dự án vẫn không thể triển khai do "tắc" tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Bởi những rủi ro về tiền sử dụng đất tăng cao là điều dễ xảy ra.
Giá nhà có thể bị đội lên nếu doanh nghiệp bất động sản phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính. (Ảnh minh họa)
Không những vậy, việc một dự án kéo dài nhiều năm, thậm chí hàng chục năm mới được tính tiền sử dụng đất còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Bởi trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.
Đặc biệt, đối với những dự án được áp dụng tạm tính tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung nhiều hơn dự tính ban đầu, dẫn đến nguy cơ thua lỗ. Dẫn chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.
Theo đó, chi phí tiền sử dụng đất đang chiếm phần lớn trong giá thành bất động sản. Khi phát sinh chi phí, chủ đầu tư sẽ buộc phải xem xét đến việc điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn. Trong khi đó, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là thủ đô Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua.
“Nếu giá nhà tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở lên khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy về an sinh xã hội”, ông Đính cảnh báo.
Cũng phân tích ở góc độ này, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh e ngại, Nghị định 103 ràng buộc trách nhiệm của người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất tính bằng mức thu rất cao: 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp. Điều này có bản chất tương tự khoản phạt chậm nộp tiền sử dụng đất, sẽ gây ra gánh nặng tài chính rất lớn với doanh nghiệp. Chẳng hạn nếu doanh nghiệp được giao đất từ năm 2015 đến nay Nhà nước mới định giá đất và thu thêm 5,4%/năm, doanh nghiệp sẽ phải nộp một khoản tiền lớn.
Chưa kể những dự án mà doanh nghiệp đã được trao quyền sử dụng đất nhưng chưa được thực hiện hoạt động khai thác, kinh doanh thì về bản chất, doanh nghiệp hoàn toàn chưa được hưởng lợi từ việc giao đất “sớm”. Trường hợp này việc buộc chủ đầu tư phải nộp bổ sung số tiền cho thời gian chưa tính tiền sử dụng đất là thiếu công bằng cho doanh nghiệp, tác động trực tiếp đến tình hình tài chính của doanh nghiệp.
“Bất cập này càng gây khó cho doanh nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang gặp nhiều vướng mắc, chưa hồi phục hoàn toàn”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Từ những phân tích trên, ông Đỉnh đề xuất, để bảo vệ quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp, Nhà nước chỉ nên áp dụng thu bổ sung tiền sử dụng đất tạm tính với những dự án mà chủ đầu tư đã được thực hiện hoạt động kinh doanh, tức là đã được hưởng lợi trên thực tế từ việc giao đất “sớm”. Tuy nhiên trường hợp này, Nghị định số 103 cũng cần sửa đổi theo hướng điều chỉnh giảm mức thu bổ sung để tránh gây ra gánh nặng tài chính với doanh nghiệp.
Còn với những dự án mà người sử dụng đất đã được giao đất “sớm” nhưng chưa thực hiện hoạt động kinh doanh, gồm cả trường hợp chưa được bàn giao đất trên thực địa, thì không áp dụng khoản tiền nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất để tránh doanh nghiệp phải chịu “phạt” cho công việc thuộc chức trách của cơ quan nhà nước.
Chuyên gia Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng trước mắt, trong thời gian chưa kịp sửa đổi Nghị định 103, Chính phủ cần có văn bản hướng dẫn các địa phương và các cơ quan thuế áp dụng một biện pháp có tính chất khẩn cấp, tạm thời là chưa thu khoản nộp bổ sung theo khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP. Việc thu hoặc không thu bổ sung sẽ được xem xét, quyết định sau khi Chính phủ có hướng xử lý quy định của Nghị định 103.
"Còn về lâu dài, cần sửa đổi theo hướng không tính khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa xác định giá đất. “Trong trường hợp để đảm bảo sự phù hợp nhất định thì Nhà nước chỉ nên áp dụng cho khoảng thời gian chậm xác định giá đất từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực) cho đến ngày có quyết định phê duyệt giá đất, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn để xác định giá đất theo quy định tại Khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024”, ông Đính đề xuất.
