"Nín thở" chờ giảm tiền sử dụng đất

Hoãn làm hồ sơ xin chuyển mục đích

Anh Trần Thanh Duy, nhà ở Q.7 (cũ), TP.HCM, hồi đầu năm 2025 dự kiến chuyển mục đích gần 500 m² đất nông nghiệp lên đất ở. Tuy nhiên khi nhẩm tính, với giá đất tại khu vực khoảng 26 triệu đồng/m², nếu chuyển toàn bộ diện tích đất trên, anh phải đóng đến 13 tỉ đồng tiền sử dụng đất. Trong khi với cách tính tiền sử dụng như trước đây, anh chỉ đóng chưa đến 2 tỉ đồng. Số tiền phải đóng quá lớn nhưng giá đất ở cũng vì thế không tăng tương ứng nên anh đành hoãn lại.

"Tôi dự kiến chuyển khu đất trên lên thổ cư vì sợ thời gian tới giá đất sẽ còn tăng hơn nữa lại càng khó khăn. Tuy nhiên, khi tính toán số tiền sử dụng đất quá cao, quá nhiều nên tôi quyết định dừng lại để chờ nghị quyết mới. Nếu đúng như đề xuất của Bộ Tài chính thì ít nhất tôi cũng giảm được một nửa số tiền sử dụng đất phải đóng, tức khoảng 6,5 tỉ đồng. Không chỉ tôi mà nhiều bạn bè xung quanh cũng tạm dừng việc chuyển mục đích để chờ điều chỉnh bảng giá đất hoặc giảm mức thu hợp lý hơn. Bởi hiện nay đang thu 100% không phân biệt đất trong hay ngoài hạn mức là quá cao và bất hợp lý", anh Trần Thanh Duy tính toán.

Cùng hoàn cảnh, ông Nguyễn Chí Dũng, nhà ở P.Đông Quang, tỉnh Thanh Hóa, cũng cho biết vào năm 1994 gia đình ông được giao tổng cộng 568 m², trong đó đất ở là 200 m², phần còn lại là đất ao, vườn, chuồng trại. Giờ hai đứa con của ông cần ở riêng nên ông muốn chuyển số đất nông nghiệp còn lại lên thổ cư để tách thửa cho các con. Dù vậy tiền sử dụng đất theo giá như hiện tại là quá cao, nếu đóng xong ông không còn tiền để làm nhà. Do vậy khi biết Chính phủ đang dự thảo nghị quyết tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất theo hướng giảm tỷ lệ thu, ông Dũng đã tạm dừng việc chuyển đổi 368 m² đất vườn, ao, chuồng lên đất ở.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Từ thực tế của bản thân, để tiền sử dụng đất không là gánh nặng cho người dân, ông Nguyễn Chí Dũng đề xuất dự thảo nghị quyết cần theo hướng miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi lần đầu trong hạn mức hoặc chỉ đóng bằng 10% theo đơn giá đất ở. Đồng thời đối với phần đất vượt hạn mức chỉ nên thu bằng 30% theo đơn giá đất ở. Song song đó, các địa phương cần xây dựng bảng giá đất nông nghiệp tăng cao hơn hiện nay, bằng khoảng 60 - 75% giá đất ở nhằm đảm bảo sự công bằng cho người sử dụng đất, nhất là khi bị thu hồi đất.

Đây không phải là những trường hợp cá biệt "hoãn" làm hồ sơ chờ nghị quyết, bởi theo Sở NN-MT TP.HCM, dù chưa có số liệu thống kê chính thức, nhưng từ đầu năm đến nay hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở đã giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm 2024.

Ban hành nghị quyết để tháo gỡ

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết thay vì sửa Nghị định 103/2024, Bộ Tài chính vừa trình thẩm định dự thảo nghị quyết của Chính phủ. Theo dự thảo, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở thuộc khu dân cư sang làm đất ở (và một số trường hợp khác), đối với diện tích đất chuyển mục đích trong hạn mức, mức thu tiền sử dụng đất không thấp hơn 30%. Đối với phần ngoài hạn mức, mức thu tối thiểu là 50%. Mức thu nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân.

Đây là giải pháp tháo gỡ khẩn cấp của Chính phủ trong bối cảnh tiền sử dụng đất của người dân phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao. Giải pháp này hợp pháp, đúng thẩm quyền của Chính phủ và cấp thiết.

Nhưng vấn đề lớn nhất sẽ nằm ở điều khoản chuyển tiếp của nghị quyết này. Theo dự thảo, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì sẽ tính lại theo quy định tại nghị quyết này và điều chỉnh thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Hộ gia đình, cá nhân phải nộp khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất (nếu có). Ngược lại, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế thì không tính lại tiền sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này.

Như vậy, người dân đang làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sẽ có tâm lý chờ đợi. Nếu cơ quan thuế đã ra thông báo nộp tiền thì dừng nộp, chờ Chính phủ ra nghị quyết và địa phương ban hành quy định. Khi đó, người dân có thể chỉ phải nộp số tiền bằng 30% so với mức phải nộp ngay, cộng thêm một khoản chậm nộp không đáng kể.

Điều này, theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, sẽ khiến người dân có "động lực" chậm trễ thực hiện nghĩa vụ với nhà nước. Và người nào tuân thủ thông báo nộp tiền, nộp tiền sử dụng đất sớm sẽ là người đầu tiên chịu thiệt hại. Ngược lại, những người có tư tưởng "khoan hãy nộp" lại là người được hưởng lợi. Như vậy là không công bằng và tiềm ẩn nguy cơ đơn thư khiếu kiện từ những người đã sớm nộp tiền sử dụng đất mà phải chịu số tiền lớn, không được hưởng cơ chế ưu đãi từ nghị quyết mới.

"Để tránh tạo ra sự phân biệt, bất công giữa những người sử dụng đất cần có điều khoản chuyển tiếp của nghị quyết theo hướng cho phép áp dụng hồi tố với những người sử dụng đất đã nộp 100% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ ngày 1.8.2024 cho đến thời điểm Nghị quyết sửa đổi có hiệu lực. Theo đó, người dân đã nộp 100% tiền sử dụng đất sẽ được ngân sách nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện với nhà nước. Quy định này sẽ đảm bảo sự đồng thuận từ phía người dân", luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng thừa nhận Nghị định 103/2024 của Chính phủ phải quy định áp 100% giá đất của bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất đối với cả phần diện tích đất trong hạn mức và cả phần diện tích đất vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân... dẫn đến số tiền sử dụng đất phải nộp quá cao, vượt quá khả năng tài chính của người dân. Đây cũng là một nguyên nhân "kích đẩy" làm tăng giá đất, giá nhà trên thị trường bất động sản; làm tăng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công. Trong thời gian tới, nhu cầu tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân vẫn phát sinh, do vậy việc thực hiện chính sách tính mức thu tiền sử dụng đất cần phải phù hợp với từng thời kỳ để bảo đảm ổn định xã hội và thúc đẩy phát triển kinh tế bền vững.