Có thể thấy, đây là giai đoạn “chuyển giao về tâm lý” của giới đầu tư BĐS. Nhà đầu tư lâu năm, sẵn dòng tài chính, tỏ ra không mấy lo lắng. Trong khi, các nhà đầu tư mới, sử dụng đòn bẩy tài chính đang “phập phồng” nỗi lo về giá cũng như thanh khoản thị trường. Trong bối cảnh mà chưa đoán định rõ ràng về sức mua, nhà đầu tư có xu hướng vừa “cố chờ”, vừa muốn ra được hàng càng sớm càng tốt.
Với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy đầu tư BĐS thì đây được xem là thời điểm “nhạy cảm” để quyết định việc bán hay giữ lại. Thị trường đã xuất hiện tình trạng: Nhiều nhà đầu tư “gồng lãi” nhưng vẫn cố giữ hàng, đi kèm đó là lo lắng về thanh khoản thị trường cuối năm. Nghĩa là, họ kì vọng, thị trường BĐS sẽ thay đổi cục diện, giá BĐS bật tăng, bù lại dòng tiền đã gánh lãi ngân hàng.
Theo một số chuyên gia trong ngành, đây là giai đoạn nhà đầu tư cố gắng để dung hoà, cơ cấu lại nguồn vốn và tỷ lệ vốn vay. Một số nhà đầu tư thì vẫn đang kỳ vọng khả năng tăng giá trở lại từ cuối năm nay trở đi. Với những nhà đầu tư đang “gồng lãi” nhưng cố chờ thị trường thường có tâm lý xáo trộn khó đoán ở thời điểm này. Bởi lẽ, việc nhà đầu tư chờ thị trường tốt lên không nằm trong dự đoán chính xác.
Ôm nhiều mảnh đất, bao gồm cả đất nông nghiệp và đất thổ cư, nhóm anh Kh (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM), tỏ ra khá lo lắng vì thanh. khoản chậm. Trong đó, một số mảnh đất nhóm anh dùng đòn bẩy tài chính đến 50%. Để giải quyết vấn đề “gồng lãi”, anh Kh đã rao bán nhưng do thị trường gặp khó nên không bán ra được. Kì vọng thị trường sẽ tốt lên vào cuối năm, nhóm đầu tư này vẫn cố “bám trụ”, chưa cắt lỗ hay bán tháo sản phẩm. Dĩ nhiên, quyết định thế nào còn phụ thuộc vào diễn biến tiếp theo của thị trường. Ngay cả là người có kinh nghiệm nhiều năm trong đầu tư BĐS, anh Kh khó đoán định được bức tranh thị trường những tháng tiếp theo.
Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư kì cựu tại Tp.HCM nhận định: Tình trạng neo giá cao nhưng thanh khoản thấp đã diễn ra từ năm ngoái đến giờ. Nhưng từ thời điểm siết tín dụng tháng 5/2022, nhà đầu tư dùng đòn bẩy mới bắt đầu có khuynh hướng giảm giá 5% - 10% để bán. Tuy nhiên thanh khoản vẫn rất thấp. hiện tại cho tới đầu năm sau, khả năng những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy bị mất cân đối dòng tiền bắt đầu giảm giá 10 % đến 20 %.
Cũng dự đoán về tình hình thị trường BĐS sắp tới, TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, tình trạng khó khăn, thiếu hụt tài chính của nhiều nhà đầu tư đã lên tới 70%. Điều này cảnh báo người mua nhà càng hết sức cẩn trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nguy cơ BĐS giảm giá mạnh sẽ còn có thể lan rộng. Kịch bản mà người mua nhà gánh lỗ cùng khoản nợ vay lớn hoàn toàn dễ xảy ra trong tương lai.
“Hiện thanh khoản thị trường giảm mạnh, người mua sẽ không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá nhiều. Việc tín dụng vào BĐS chưa nới thực sự, vì thế những nhà đầu cơ BĐS vay vốn quá mức sẽ gặp khó khăn”, TS Hiển nhấn mạnh.
Trong khi đó, ông Phan Công Chánh, chuyên gia BĐS cá nhân phân tích: Câu chuyện gồng lãi với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều phụ thuộc vào nguồn thu, bài toán tài chính và thời hạn đầu tư của mỗi người. Nhà đầu cơ lướt sóng khi dùng đòn bẩy tài chính nhiều sẽ chịu rủi ro nhiều nhất.
“Xu hướng cắt lỗ có thể lan rộng hay không thì hiện tại khó đưa ra dự báo chính xác. Nhưng sẽ xảy ra với những người sử dụng đòn bẩy từ 70-80% trở lên mà không có nguồn thu để gồng lãi tiếp”, vị này chia sẻ.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, đến hết quý 3 khả năng cắt lỗ, bán tháo vẫn chưa xảy ra nhiều bởi nhiều nhà đầu tư thì vẫn đang kỳ vọng khả năng thị trường BĐS “bật” trở lại vào cuối năm nay.
