Khảo sát của VnExpress cho thấy từ tháng 1 đến tháng 3, nhà phố, biệt thự tại dự án nhà liền thổ ở Nhơn Trạch, Biên Hòa, Đồng Nai giảm giá 15-20% do người mua ngộp tài chính bán thoát hàng, thậm chí có những trường hợp rớt giá 25-30%.
Cụ thể, tại một dự án đại đô thị khu vực Biên Hòa, nhiều căn biệt thự giá 21-23 tỷ đồng được rao bán giảm 4-5 tỷ đồng một căn so với niêm yết đầu năm ngoái. Có trường hợp biệt thự đảo, view sông, giá 22 tỷ đồng, nhà đầu tư kẹt tài chính nên chào bán giảm 5,5 tỷ đồng, sụt 25% so với giá gốc. Người bán cho biết nếu trừ cả thuế, phí môi giới, lãi suất ngân hàng, mức lỗ lên đến 30%.
Ông Châu, môi giới có gần chục năm chuyên địa bàn này xác nhận dù giá nhà phố biệt thự dự án giảm khá sâu, do tiến độ chậm, chủ đầu tư cũng nằm trong nhóm các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, pháp lý vào diện bị kiểm tra, nên rất kén khách mua.
Còn tại Nhơn Trạch, một dự án đại đô thị, ghi nhận các căn biệt thự vườn diện tích đất 300-400 m, kết cấu xây 1 trệt 2 lầu, có giá bán giảm 4,5-5,5 tỷ đồng một căn so với giá gốc cùng kỳ năm ngoái. Các căn biệt thự diện tích đất 400-500 m, quy mô xây dựng 1 trệt, 1 lầu, giá chào bán thứ cấp mỗi căn cũng giảm 3,5-5 tỷ đồng so với giá gốc chủ đầu tư mở bán (tức giảm giá 10-15%).
Một dự án nhà liền thổ xây sẵn quy mô nhỏ hơn cũng tại Nhơn Trạch, nhà phố đã hoàn thiện, ngang 6,5 mét, dài 20 mét, được chào giá 7,78 tỷ đồng, giảm gần 15% so với đầu năm 2022.
Thị trường nhà đất Nhà Bè, huyện ven phía Nam TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chị Vân, môi giới có nửa thập niên bán nhà đất dự án tại Nhơn Trạch, cho biết suốt quý I, thị trường nhà liền thổ tại khu vực này trầm lắng. Cuối tháng 3, lượng giao dịch tại khu vực này giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái, dù giá thoát hàng đã điều chỉnh 15-20%. Hầu hết dự án đều thanh khoản chậm do khách mua để ở không quan tâm, khách đầu tư thì hụt tài chính, lãi vay cao.
Chị Vân cho hay, hồi quý I/2022, khi giá còn neo cao, chị từng chốt được 5-7 căn trong những tháng cao điểm. Nhưng 3 tháng qua, hầu như ế ẩm, mỗi tháng chị không bán được căn nào hoặc chỉ có một sản phẩm giao dịch thành công dù bên bán hạ giá nhiều.
Riêng các huyện ven TP HCM như Bình Chánh, Nhà Bè và tỉnh giáp phía Nam Sài Gòn là Long An, mức giảm nhà liền thổ trên thị trường thứ cấp ghi nhận là 10%. Tuy nhiên bên bán không chấp nhận giảm thêm khi khách mua mặc cả đè xuống 15-20%, giao dịch khá trầm lắng.
Báo cáo thị trường nhà liền thổ TP HCM và vùng phụ cận của DKRA Group cũng cho thấy trong quý I, nhà liền thổ phía Nam giảm trung bình 10% trên thị trường thứ cấp, nhiều trường hợp giảm giá sâu hơn. Giá nhà liền thổ sơ cấp không giảm trực tiếp nhưng chiết khấu cao cho khách mua thanh toán nhanh, song thanh khoản kém. Sức tiêu thụ nhà xây sẵn tại TP HCM và các tỉnh phụ cận chỉ chiếm 14% rổ hàng sơ cấp, tức tồn kho 85% rổ hàng chào ra thị trường.
Dữ liệu thị trường của Công ty JLL Việt Nam cũng ghi nhận lượng giao dịch nhà liền thổ tại TP HCM giảm mạnh 91,7% so với quý trước và giảm 98,3% so với cùng kỳ. Quý I chỉ có 19 căn bán nhưng chủ yếu là ở dự án cũ. Hầu hết người mua và nhà đầu tư đều tạm đứng ngoài thị trường chờ đợi, giao dịch trầm lắng và khó khăn pháp lý vẫn chưa được giải quyết dứt điểm.
Theo JLL, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Nguồn cầu được dự báo vẫn yếu trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.
Trước thực trạng trên, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc bộ phận R&D DKRA Group nhận định tùy từng địa phương, mức giảm không đồng đều nhưng hàng rớt giá rơi vào 3 nhóm nguyên nhân. Thứ nhất, người ôm tài sản khó khăn về dòng tiền cần thoát hàng, buộc phải hạ giá để tái cơ cấu danh mục đầu tư. Thứ hai, sản phẩm có pháp lý kém hoặc rổ hàng rơi vào khu vực đang bị thanh kiểm tra nên giá giảm mạnh. Cuối cùng, một số chủ đầu tư phát triển dự án gặp vấn đề về dòng tiền, thi công chậm tiến độ, khiến người đang ôm hàng lo ngại kịch bản xấu, mất niềm tin về triển vọng giữ giá tài sản nên tháo hàng.
Phó giám đốc DKRA Group dự báo mức giảm giá nhà liền thổ vùng ven hiện ở mức khá sâu trong bối cảnh thị trường trầm lắng nhưng tâm lý của người mua vẫn chờ bắt đáy hoặc chưa có niềm tin để mua vào. Điều này dẫn đến thanh khoản 3 tháng qua thấp kỷ lục.
Ông Thắng cho rằng rất khó đoán khi nào đà giảm giá ngừng lại, càng rất khó dò đáy do phụ thuộc vào quyết định cảm tính của bên bán và bên mua, song kịch bản màu xám có thể kéo dài trong những quý tới.
