Nhà giá phù hợp giúp kéo giảm mặt bằng giá
Chia sẻ với PV VietNamNet, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp đang có nhu cầu rất lớn trên thị trường.
Theo ông Toản, tầng lớp trung lưu tại các đô thị ngày càng đông, với mức thu nhập phổ biến từ khoảng 20 triệu đồng/tháng trở lên. Tuy nhiên, nhiều người dân không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, đồng thời cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại do giá nhà tại các thành phố lớn đang ở mức cao.
Việc phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ giúp bổ sung nguồn cung và đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm người mua. Khi nguồn cung tăng, thị trường có thể xuất hiện trở lại các căn hộ có mức giá khoảng 30-40 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể góp phần kéo giảm mặt bằng giá nhà, qua đó giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững hơn.
Theo ông Thanh, mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 là phân khúc đang được thị trường chờ đợi, đặc biệt với nhóm người có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn.
Cần làm rõ cơ chế đất đai, thuế, vốn
Dù đánh giá tích cực về chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, ông Phạm Đức Toản cho rằng, để phân khúc này phát triển hiệu quả, một số cơ chế trong dự thảo nghị quyết cần được làm rõ.
Dự thảo đưa ra một số quy định như UBND cấp tỉnh bố trí quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu đối với dự án. Theo ông Toản, những cơ chế này có thể giúp giảm chi phí cho nhà đầu tư.
Cùng với đó, dự thảo cũng quy định mức lợi nhuận tối đa 15% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, theo ông, vẫn chưa rõ cách tính tiền sử dụng đất đối với loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp.
Trong khi nhà ở xã hội được miễn 100% tiền sử dụng đất, dự thảo chưa nêu rõ mức ưu đãi tương ứng đối với nhà ở thương mại giá phù hợp. Điều này khiến doanh nghiệp khó tính toán chi phí đầu vào.
“Cần có phương pháp tính tiền sử dụng đất rõ ràng, mức ưu đãi bao nhiêu phần trăm. Khi chi phí đầu vào được xác định cụ thể, doanh nghiệp mới có cơ sở tính toán giá bán. Với biên lợi nhuận 15%, trong khi chi phí tài chính và rủi ro trượt giá lớn, nếu cơ chế không rõ ràng, doanh nghiệp sẽ rất khó tham gia”, ông Toản nói.
Ngoài ra, dự thảo cũng chưa nêu rõ mức thuế giá trị gia tăng (VAT) áp dụng cho nhà ở thương mại giá phù hợp, trong khi thuế VAT đối với nhà ở xã hội hiện là 5%.
Bên cạnh đó, cần làm rõ liệu các dự án này có được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi hay vẫn phải vay với lãi suất thương mại. Đây là yếu tố quan trọng để doanh nghiệp tính toán chi phí và xác định giá bán.
Về mức giá, ông Toản cho rằng không nên áp dụng một mức giá chung cho cả nước, bởi giá nhà phụ thuộc nhiều vào chi phí đất đai của từng địa phương. Theo đó, nên xây dựng khung chính sách chung, còn mức giá cụ thể giao cho HĐND và chính quyền địa phương quyết định.
Đối với điều kiện mua nhà, dự thảo quy định người mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp chỉ được mua một căn từ chủ đầu tư và không được bán lại trong thời hạn tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở.
Tuy nhiên, theo ông Toản, cần làm rõ thêm các tiêu chí như: Thu nhập đến bao nhiêu thì không được mua loại nhà này? Trường hợp có nhà rồi thì có được mua nhà thương mại giá phù hợp không, hay phải không có nhà mới được mua? Hoặc người đã mua tại địa phương này, sang địa phương khác có được mua không?
“Nếu siết điều kiện quá chặt, đối tượng mua sẽ bị thu hẹp, khiến chủ đầu tư khó bán sản phẩm. Vì vậy, cần làm rõ đối tượng được mua nhà ở thương mại giá phù hợp”, ông Toản nêu quan điểm.
Đánh giá về quy định mức lợi nhuận 15% có thể thu hút nhà đầu tư, nhưng theo ông Nguyễn Chí Thanh, điều quan trọng là các thủ tục phê duyệt dự án cần được rút ngắn và đơn giản hóa.
Ông đề xuất, cần có cơ chế “làn xanh” cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, giúp đẩy nhanh các thủ tục về quy hoạch, đầu tư và giải phóng mặt bằng, từ đó giảm chi phí cho doanh nghiệp.
“Quan trọng hơn cả là vấn đề quỹ đất. Muốn phát triển phân khúc này cần có quỹ đất lớn, triển khai các khu đô thị quy mô, từ đó hình thành mức giá phù hợp với người thu nhập trung bình”, ông Thanh nói.
