Nguồn cung bất động sản đang phình to kỷ lục - Chuyện gì đang diễn ra?

Sự lệch pha cung – cầu

Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy nguồn cung bất động sản quý 1-2026 tăng mạnh, với 42 dự án hoàn thành (7.871 căn/lô đất), trong đó chung cư chiếm 2.449 căn. Số sản phẩm đủ điều kiện mở bán tăng từ hơn 5.572 (quý 1-2024) lên 34.315 (quý 1-2026) và duy trì trên 30.000 trong 3 quý gần nhất. Tính đến hết quý đầu năm nay, có 564.388 sản phẩm đang xây dựng.

Tuy nhiên, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra sự lệch pha đáng chú ý: nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch lại giảm. Chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm 23,59% so với cùng kỳ trước và giảm 32,23% so với quý 4-2025; đất nền giảm 20,73%; tổng giao dịch giảm 23,6% so với quý liền kề.

Trao đổi về vấn đề này trong talkshow "Nhà đất "hết cửa" tăng giá bất hợp lý?" của Kênh Tài chính Kinh doanh, ông Long Phan, CEO của AFA Group nhận định xu hướng suy giảm này đã xuất hiện từ quý 4-2025 và kéo dài sang đầu năm 2026, trong bối cảnh thanh khoản hệ thống ngân hàng gặp khó, khiến lãi suất huy động tăng và duy trì ở mức cao. Bên cạnh đó, thị trường còn chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài như xung đột Trung Đông, giá dầu tăng và áp lực lạm phát.

Hiện cơ quan điều hành đã triển khai nhiều giải pháp nhằm hỗ trợ thanh khoản, tạo nền tảng kiểm soát lãi suất. Tuy nhiên, mục tiêu trước mắt là giữ ổn định mặt bằng lãi suất, thay vì giảm mạnh. Trong bối cảnh này, cả nhà đầu tư và người mua ở thực đều có xu hướng chờ đợi, khiến lượng giao dịch thành công trong quý 1 sụt giảm đáng kể.

"Việc giao dịch giảm trong khi nguồn cung tăng không đồng nghĩa cung vượt cầu, bởi nhu cầu nhà ở tại Việt Nam vẫn rất lớn. Vấn đề nằm ở sự lệch pha: nguồn cung chưa phù hợp với nhu cầu, trong khi nhiều dự án đáp ứng tốt lại không thể triển khai do vướng pháp lý, quy hoạch hoặc nghĩa vụ tài chính đất đai", ông nhận định.

Vị chuyên gia dẫn chứng, hiện có khoảng 200.000 ha đất với giá trị lên tới 3,3 triệu tỉ đồng đang "mắc kẹt" tại các dự án. Nếu được khơi thông, đây sẽ là động lực quan trọng giúp cải thiện thanh khoản thị trường.

Khi các dự án, đặc biệt ở phân khúc phù hợp, được triển khai trở lại, người mua có thể tiếp cận sản phẩm, dòng tiền sẽ quay lại nền kinh tế thay vì bị "tắc nghẽn". Bởi dòng tiền này có tính lan tỏa: từ người mua sang doanh nghiệp, từ doanh nghiệp đến người lao động và quay lại tiêu dùng, tạo hiệu ứng tích cực cho toàn bộ nền kinh tế.

Ở góc độ thị trường, theo ông Long, nhiều khách hàng hiện đặc biệt quan tâm đến yếu tố pháp lý. Trước đây, không ít dự án được đánh giá tốt nhưng bị đình trệ do vướng quy hoạch hoặc nghĩa vụ tài chính, không thể cấp sổ đỏ, khiến người mua lo ngại rủi ro "chôn vốn". Tuy nhiên, khi các vướng mắc được tháo gỡ, dự án được cấp sổ, bất động sản lập tức trở thành tài sản hợp pháp, có thể giao dịch hoặc thế chấp, từ đó tạo ra vòng quay mới cho thị trường.

Giá bất động sản liệu có giảm?

CEO AFA Group cho biết thực tế nguồn cung tăng sẽ tác động trực tiếp đến mặt bằng giá. Dữ liệu từ CBRE ghi nhận giai đoạn 2015–2019, khi nguồn cung đạt trên 30.000 căn mỗi năm, giá chung cư duy trì ổn định quanh mức 30 triệu đồng/m². Ngược lại, từ năm 2020 đến 2023, nguồn cung sụt giảm đã kéo giá bất động sản tăng mạnh.

Diễn biến này thể hiện rõ tại Hà Nội khi giá chung cư tăng nhanh từ năm 2023, đạt khoảng 91 triệu đồng/m² trên thị trường sơ cấp vào năm 2025. Tuy nhiên, khi nguồn cung dự kiến phục hồi lên khoảng 33.000 sản phẩm trong năm nay, các tổ chức như CBRE và NHSV Research dự báo mặt bằng giá sẽ đi ngang ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Việc giá đi ngang được xem là điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng 2024–2025.

Ở phân khúc thấp tầng, nguồn cung dự kiến đạt 7.600–8.000 sản phẩm giai đoạn 2026–2027, giá duy trì tương đương năm 2025; thực tế một số khu vực đã giảm giá trong 2024–2025, kèm mức chiết khấu cao.

Tại TP.HCM (chưa gồm Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu), xu hướng tương tự: khi nguồn cung vượt 30.000 sản phẩm, giá căn hộ dự báo đi ngang. Phân khúc thấp tầng biến động mạnh hơn, khi nguồn cung tăng trở lại năm 2025 kéo giá sơ cấp giảm từ khoảng 310 xuống gần 200 triệu đồng/m² (giảm gần 1/3); giai đoạn 2026–2027, với 7.000–10.000 sản phẩm, giá dự kiến tiếp tục đi ngang.

Ở góc độ chính sách, ông Long cho rằng triển vọng thị trường phụ thuộc lớn vào tiến độ tháo gỡ pháp lý cho khoảng 1.750 dự án, cùng với việc ổn định chính sách tiền tệ và điều chỉnh chính sách thuế. Việc nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế hộ kinh doanh lên 1 tỉ đồng được kỳ vọng sẽ giúp dòng tiền quay lại hệ thống ngân hàng, cải thiện thanh khoản và giảm áp lực lãi suất.

"Tổng thể, các động thái chính sách gần đây cho thấy tốc độ phản ứng nhanh hơn, tạo kỳ vọng về một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong bối cảnh nguồn cung tăng trở lại, thị trường sẽ không còn "dễ" như giai đoạn trước, buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm nếu muốn tối ưu hiệu quả", ông Long nhấn mạnh.