Chứng khoán MBS vừa công bố báo cáo triển vọng ngành Bất động sản dân cư năm 2026. Theo cơ quan này, thời gian sắp tới, khu vực phía Bắc dự kiến tiếp tục đón nguồn cung dồi dào từ các nhà phát triển lớn như Vinhomes (VHM), Hoàng Huy (TCH), Sun Group và Sunshine Group.
Một số doanh nghiệp vốn hoạt động chủ yếu tại phía Nam cũng bắt đầu “Bắc tiến” trong năm 2025, điển hình như Nam Long (NLG) với dự án An Zen Residence tại Hải Phòng, hay Phát Đạt (PDR) mở rộng quỹ đất tại các trung tâm lớn, bao gồm Hà Nội.
MBS đánh giá, đà hấp thụ tích cực tại các dự án cao tầng miền Bắc sẽ tiếp tục nhờ nhu cầu ổn định. Ngược lại, phân khúc thấp tầng với nguồn cung tăng mạnh trong giai đoạn 2026–2027 có thể gặp tình trạng chững lại về tỷ lệ hấp thụ.
Một số dự án bất động sản nổi bật ở phía Bắc (Nguồn: MBS).
Trong khi đó tại khu vực phía Nam, MBS dự báo trong giai đoạn 2025- 2026, vốn đầu tư mới cho các dự án bất động sản chủ yếu tập trung tại TP HCM, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp niêm yết lớn.
Sau sáp nhập, thành phố có cơ hội trở thành một trong những siêu đô thị của Đông Nam Á. Cùng với hạ tầng ngày càng hoàn thiện, thị trường này được kỳ vọng mang tiềm năng tăng giá và lợi suất cho thuê hấp dẫn.
Xét toàn thị trường, MBS nhận định giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến nguồn cung lớn từ các doanh nghiệp niêm yết trên cả nước.
Ngoài những ông lớn vốn thường triển khai nhiều dự án cùng lúc như Vinhomes (VHM) hay Nam Long (NLG), một số doanh nghiệp khác đang chuyển hướng từ việc triển khai từng dự án riêng lẻ sang phát triển đồng thời nhiều dự án như Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG).
Một số dự án bất động sản nổi bật ở phía Nam (ảnh: MBS).
Tiến độ mở bán tại các dự án này được đẩy nhanh, nhiều dự án có thể bắt đầu bán ngay khi có giấy phép, thay vì chờ xây dựng gần hoàn thiện. Tiền trả trước của khách hàng giúp doanh nghiệp cải thiện dòng vốn lưu động, từ đó triển khai các dự án mới hiệu quả hơn.
MBS cho rằng những doanh nghiệp có khả năng đẩy nhanh tiến độ mở bán sẽ hưởng lợi lớn nhờ tận dụng cơ hội trước khi: Chi phí đất và các chi phí đầu vào khác tăng cao, thị trường rơi vào trạng thái cung vượt cầu hoặc bão hòa.
Đồng thời, việc này phản ánh năng lực tài chính, khả năng huy động vốn vững chắc, và dòng tiền từ các dự án hiện tại đủ để triển khai dự án mới. Tuy nhiên, rủi ro vẫn tồn tại, khi chi phí tài chính có thể tăng nếu tỷ lệ hấp thụ hoặc dòng tiền hoạt động không đạt kỳ vọng.
Tiến độ một số dự án bất động sản nổi bật (Nguồn: MBS).
Bối cảnh chi phí đầu vào gia tăng cũng đang trở thành yếu tố then chốt ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai các dự án trong giai đoạn tới.
Từ tháng 10/2025, một số ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng khoảng 0,5% lãi suất các gói vay mới, đồng thời rút ngắn thời gian hưởng lãi suất cố định cho vay mua nhà. Theo dự báo của công ty chứng khoán, mặt bằng lãi suất trong năm 2026 sẽ tăng nhẹ so với năm 2025 nhưng không gây tác động tiêu cực lớn đến thị trường.
Lãi suất huy động của một số ngân hàng (ảnh: MBS).
Về phía cầu, lãi suất tăng ảnh hưởng nhiều hơn đến hoạt động đầu cơ, trong khi nhu cầu thực vẫn ổn định. Một số doanh nghiệp cho biết, lãi suất tăng nhưng vẫn ở mức thấp phần nào thúc đẩy người mua ở thực ra quyết định sớm, do vừa e ngại lãi suất và giá nhà tiếp tục tăng, vừa muốn tận dụng thời gian 1 - 1,5 năm đầu hưởng lãi suất cố định.
Khi đó, doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ phải đối mặt với một số thách thức: Tiền sử dụng đất mới từ 1/1/2026 ở mức cao, chi phí nguyên vật liệu tăng do khan hiếm và áp lực lãi vay. Trong đó, tiền sử dụng đất (chiếm khoảng 30% tổng đầu tư dự án) là yếu tố đáng lo nhất. Các bảng giá đất mới phản ánh sát thị trường nhưng cũng nâng chi phí đầu tư và ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Do đó, MBS đánh giá các doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn hoặc giải quyết sớm vấn đề tiền sử dụng đất sẽ có lợi thế triển khai dự án tích cực hơn trong giai đoạn 2026 - 2027.
