Đặt cọc 50 triệu, người mua dọn vào ở suốt 10 năm
Theo trình bày của bà Đ. (ngụ TP Cần Thơ) với toà án, giữa năm 2016, thông qua một người môi giới, bà đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất 168m2 tại TP Cần Thơ từ ông S. với giá 840 triệu đồng, bao gồm cả căn nhà xây dựng trên đất.
Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, trong đó bà Đ. giao trước 50 triệu đồng và sẽ thanh toán phần còn lại theo nhiều đợt. Tuy nhiên, quá trình thực hiện hợp đồng phát sinh nhiều mâu thuẫn.
Cụ thể, bà Đ. cho rằng căn nhà không được hoàn thiện đúng cam kết, bị dột khi mưa và ông S. không khắc phục triệt để. Do nhu cầu sinh sống, gia đình bà tự bỏ tiền sửa chữa, hoàn thiện và xây thêm căn nhà phụ vào năm 2021.
Do không thống nhất được với ông S. về số tiền phải thanh toán, bà Đ. khởi kiện, yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận đã ký, đồng thời cam kết trả tổng số tiền 1,35 tỷ đồng, bao gồm tiền chuyển nhượng và chi phí phát sinh. Trường hợp hợp đồng bị tuyên vô hiệu, bà đề nghị giải quyết hậu quả theo quy định của pháp luật.
Ngược lại, ông S. cho rằng bà Đ. đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán khi không trả tiền đợt 2 theo thỏa thuận dù đã dọn vào ở. Ông yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, đồng thời chấp nhận hoàn trả tiền cọc và chi phí hợp lý mà bà Đ. đã đầu tư.
Bị buộc trả lại nhà sau 10 năm sinh sống
Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử nhận định bà Đ. không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán, dẫn đến việc hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện. Do đó, Tòa bác yêu cầu của bà, đồng thời chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông S., tuyên hủy hợp đồng đặt cọc.
Tòa cũng buộc bà Đ. trả lại toàn bộ nhà, đất cho bên đứng tên quyền sử dụng hợp pháp, đồng thời tháo dỡ hoặc hoàn trả hiện trạng công trình liên quan. Ngược lại, ông S. có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Đ. số tiền đặt cọc 50 triệu đồng cùng hơn 121 triệu đồng chi phí xây dựng.
Không đồng ý với phán quyết trên, bà Đ. kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, TAND TP Cần Thơ xác định bà Đ. đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán khi không trả khoản tiền đợt 2 theo thỏa thuận, dù đã nhận nhà và vào ở từ năm 2016.
Do đó, việc hợp đồng không được tiếp tục thực hiện xuất phát từ lỗi của bà Đ. Tòa cũng cho rằng không có căn cứ buộc các bên khác thực hiện chuyển nhượng đất do không trực tiếp ký kết hợp đồng.
Từ các nhận định trên, Tòa phúc thẩm quyết định giữ nguyên bản án sơ thẩm: hủy hợp đồng đặt cọc, buộc bà Đ. trả lại nhà đất và tài sản gắn liền với đất; đồng thời ông S. hoàn trả tiền cọc cùng chi phí xây dựng, sửa chữa với tổng cộng hơn 171 triệu đồng.
(tham khảo Bản án phúc thẩm số 51/2026/DS-PT ngày 20/1/2026 của TAND TP. Cần Thơ)
Tranh chấp trong giao dịch nhà đất
