Ở Hà Đông, một căn nhà 4 tầng, diện tích 30m2 tại ngõ phố Yên Lộ, đang được rao bán khoảng 6 tỷ đồng. Căn nhà này được giới thiệu gần công viên và Đại học Phenikaa, nhưng mức giá vẫn cao, khiến nhiều người e ngại.
Tương tự ở Văn Quán, các căn diện tích từ 35-39m2 được rao bán giá 6-6,88 tỷ đồng, tương đương 171-176 triệu đồng/m2. Một số mảnh đất nhỏ trong ngõ, diện tích chỉ hơn 30m2, cũng được chào 6-7 tỷ đồng, tức hơn 170 triệu đồng/m2.
Tại Mỗ Lao, căn nhà 36m2 được giới thiệu là 7,65 tỷ đồng, tức khoảng 212 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở Hà Cầu, một căn 40m2 trong phố Bà Triệu được chào giá 7 tỷ (175 triệu đồng/m2). Ở Dương Nội, mức giá cũng cao, một căn 50m2 được niêm yết tới 13 tỷ đồng, tức khoảng 260 triệu đồng/m2.
So với các khu trung tâm, giá đất Hà Đông đang có sự chênh lệch lớn giữa từng khu vực, phụ thuộc vào vị trí, hạ tầng và mức độ phát triển. Tại các điểm nóng như Văn Quán, Mỗ Lao, La Khê, giá phổ biến 175-300 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn với các lô đẹp. Ở La Khê, nhiều căn 50-60m2 chào bán quanh 6-9 tỷ đồng.
Trong khi đó, tại Kiến Hưng, giá đất dao động từ 147 đến gần 300 triệu đồng/m2, tùy thuộc ngõ đó có ô tô vào được hay không. Trong khi đó, các khu ven như Yên Nghĩa, Đồng Mai hay Biên Giang, giá chỉ từ 30-50 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, mặt bằng giá cao không đi kèm với tiện ích tương xứng. Thực tế, nhiều ngõ tại Văn Quán, Mỗ Lao, La Khê... khá hẹp, ô tô khó tiếp cận, thậm chí thường xuyên ngập úng khi mưa lớn, gây bất tiện cho cư dân.
Theo dữ liệu từ một đơn vị bất động sản, giá nhà đất trong ngõ Hà Đông hiện dao động từ 170 đến hơn 400 triệu đồng/m2, tiệm cận hoặc thậm chí vượt giá nhiều vị trí mặt phố trung tâm.
Hạ tầng chưa tương xứng
Anh Việt, một môi giới bất động sản, cho biết giá nhà trong ngõ tại Hà Đông đã tăng 20-25% so với năm ngoái. Nguyên nhân chính là tâm lý “giữ đất” và kỳ vọng vào hạ tầng giao thông mới như đường Vành đai 4 và các tuyến metro.
Ngoài ra, việc môi giới liên tục quảng cáo tiềm năng khu vực cũng góp phần đẩy giá, khiến nhà trong ngõ bị định giá ngang bằng, thậm chí cao hơn cả mặt phố.
Theo anh Việt, hiện có những căn 30m2 trong ngõ chào bán tới 6,5-7 tỷ đồng. Điều này có thể hút nhà đầu tư, nhưng lại trở thành rào cản với người mua ở thực.
Từ đầu năm 2025, giao dịch nhà trong ngõ có xu hướng tăng, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch chỉ đạt khoảng 40% do giá quá cao. Người mua thường phàn nàn về tiện ích kém như ngập nước, ngõ hẹp, dù gần các tiện ích lớn như tuyến tàu điện trên cao hay trung tâm thương mại Aeon Mall.
Nhiều ý kiến từ các diễn đàn bất động sản cho rằng, dù sự xuất hiện của Aeon Mall với vốn đầu tư triệu USD giúp cải thiện giá trị bất động sản mặt đường, nhưng tác động này chưa lan tỏa nhiều vào ngõ hẻm. Một chuyên gia nhận định, giá nhà trong ngõ Hà Đông đang bị thổi phồng, không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến thanh khoản kém.
Thực tế, giá đất tăng nhanh đã khiến không ít người mua “chùn bước”. Thị trường dần mất sức hút với người có nhu cầu thực khi giá cao vượt xa khả năng chi trả.
Chị Lan Anh (28 tuổi, nhân viên văn phòng) chia sẻ, sau 5 năm làm việc, vợ chồng chị tích cóp được 1 tỷ đồng, nhưng khi đi xem nhà tại các ngõ ở Hà Đông đều gặp mức giá 6-7 tỷ đồng. Trong khi đó, bất tiện lớn như ngõ hẹp, mưa là ngập, xe máy còn khó di chuyển huống chi ô tô.
