Tình huống người dân mua đất bằng giấy tay nhưng không đăng ký sang tên vẫn thường xuyên xuất hiện trong các vụ tranh chấp dân sự. Một trong số đó là vụ việc được TAND TP.HCM vừa được xét xử phúc thẩm ngày 20/8/2025, liên quan đến hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp.
Cụ thể, năm 2019, bà Trà Thị Thúy H (ngụ tại Bình Dương cũ) đến Ngân hàng xin vay vốn 500 triệu đồng, mục đích "hoàn vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Hợp đồng tín dụng được ký với thời hạn 240 tháng, lãi suất 12,2%/năm.
Để được giải ngân, bà H thế chấp quyền sử dụng thửa đất 335,3m² tại phường T., thành phố D. (Bình Dương). Hợp đồng thế chấp được công chứng hợp pháp và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương. Ngân hàng sau đó đã giải ngân toàn bộ khoản vay.
Mọi chuyện tưởng chừng suôn sẻ cho đến khi bà H không còn khả năng trả nợ. Đến tháng 5/2023, bà bắt đầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Tính đến tháng 2/2025, bà H còn nợ số tiền 566 triệu, trong đó nợ gốc 422 triệu, phần còn lại là lãi trong hạn, lãi phạt và lãi quá hạn.
Do đó, ngân hàng tiến hành khởi kiện, yêu cầu bà H trả toàn bộ khoản nợ. Trường hợp bà H không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phát mãi tài sản bảo đảm. Trường hợp phát mãi tài sản bảo đảm mà không đủ thu hồi nợ, ngân hàng yêu cầu bà H tiếp tục nghĩa vụ trả nợ.
Nhưng khi hồ sơ được chuyển đến tòa, vụ việc bỗng trở nên phức tạp bất ngờ.
Trong quá trình giải quyết vụ án, bà H thừa nhận một tình tiết khiến nhiều bên bối rối: trước khi thế chấp, bà đã bán bằng giấy tay nhiều phần đất trong thửa 335m² cho hàng xóm và người quen. Bà H nói rằng đã thông báo với ngân hàng điều này, nhưng đại diện ngân hàng xác định vẫn nhận thế chấp.
Từ năm 2004 đến 2018, năm hộ dân khác nhau đã mua đất từ bà H, mỗi hộ vài chục mét vuông, rồi tự xây nhà và sinh sống ổn định. Không ai trong số họ được sang tên sổ đỏ hay công chứng mua bán, nhưng căn nhà đã tồn tại thực tế, có điện nước, có hộ khẩu.
Các hộ này trình bày rằng họ không biết bà H đã đem sổ đỏ đi thế chấp và phản đối yêu cầu phát mãi của ngân hàng vì cho rằng tài sản trên đất có phần thuộc quyền sở hữu của họ.
Trong khi đó, bà H lại cho rằng khi cán bộ tín dụng đến thẩm định, bà đã nói rõ đất có người ở, nhưng ngân hàng vẫn đồng ý cho vay. Ngược lại, phía ngân hàng khẳng định bà H đã cam kết bằng văn bản "đất chưa chuyển nhượng cho ai", có xác nhận của UBND phường.
Tòa sơ thẩm tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu
Tháng 2/2025, TAND TP Thủ Dầu Một (nay là TAND Khu vực 15 – TP.HCM) mở phiên sơ thẩm. Tòa tuyên buộc bà H phải trả cho Ngân hàng hơn 566 triệu đồng, đồng thời tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, không chấp nhận yêu cầu phát mãi tài sản của ngân hàng.
Theo tòa sơ thẩm, ngân hàng đã không tiến hành thẩm định, xác minh tài sản trên đất thế chấp trước khi cho vay nên không biết đất thế chấp có nhiều căn nhà đã tồn tại trước khi ngân hàng nhận thế chấp nên không phải là tài sản của bà H, từ đó tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp tài sản.
Ngân hàng lập tức kháng cáo. Phía ngân hàng cho rằng các hợp đồng mua bán của bà H với hàng xóm đều chỉ là "giấy tay", không công chứng, không đăng ký do đó không có giá trị pháp lý.
Tại phiên phúc thẩm ngày 20/8/2025, TAND TP.HCM nhận định:
Các giao dịch giấy tay giữa bà H và các hộ dân không đáp ứng điều kiện pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất, nên quyền sở hữu vẫn thuộc bà H. Ngân hàng có cơ sở để tin tưởng vì bà H đã có đơn xác nhận đất chưa chuyển nhượng, được UBND phường xác nhận hợp pháp. Việc tòa sơ thẩm tuyên vô hiệu toàn bộ hợp đồng thế chấp là không phù hợp với chứng cứ và án lệ hiện hành.
Hội đồng xét xử viện dẫn Án lệ số 11/2017/AL của TAND Tối cao, theo đó: nếu người sử dụng đất chỉ thế chấp quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình, dù trên đất có tài sản của người khác, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực.
Tòa cũng chỉ ra sai sót nghiêm trọng trong quá trình tố tụng: cấp sơ thẩm chưa đo đạc lại diện tích phần đất còn lại, chưa xác định ranh giới cụ thể để phát mãi, và chưa đưa đầy đủ những người liên quan vào vụ án.
Kết quả, TAND TP.HCM hủy một phần bản án sơ thẩm về việc tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu. Phần nghĩa vụ trả nợ 566 triệu đồng của bà H vẫn giữ nguyên hiệu lực.
