Mất lời vì đường bị "nắn quy hoạch"
Bài toán đầu tư luôn chứa đựng những biến số khó lường. Ngay cả đối với nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, chinh chiến nhiều thương trường, đã từng tưởng chắc chắn rằng sẽ thắng trong những quyết định xuống tiền. Thế nhưng, trong thực tế, đã không ít nhà đầu tư bại trận bởi tham số khó lường.
Câu chuyện của anh Xuân, môi giới ở Hà Đông, Hà Nội là một ví dụ điển hình. Quan điểm đầu tư của anh Xuân là "bắt sóng" theo quy hoạch. Nơi đâu có dự án hoặc nơi đâu mở rộng đường, xây đường mới, anh Xuân đều nghiên cứu và dự tính xuống tiền. Đa phần anh Xuân chủ yếu lựa chọn thị trường ở Hà Nội vì quan điểm của nhà đầu tư này: thị trường truyền thống sẽ an toàn.
Các thương vụ mà anh Xuân đầu tư đa phần đều có lời, nhất là trong khoảng thời gian 2016-2020. Tuy nhiên, một thương vụ bất thành mới đây mà anh Xuân xác định sẽ mất lời, thậm chí có thể sẽ lỗ. Điều này đi ngược lại với dự tính về tỷ lệ lợi nhuận có thể tăng tới 50% trước đó cua ranh Xuân.
Đường bị "nắn quy hoạch", nhà đầu tư mất lời. (Ảnh: TV)
Nhà đầu tư này kể, trước đó, anh Xuân xuống tiền vào lô đất tại Yên Nghĩa. Theo anh tìm hiểu, tuyến đường đê sẽ mở rộng và lô đất anh mua sẽ nằm sát mặt đường. Điều này cũng đồng nghĩa giá lô đất tăng dự kiến ít nhất 20-30%.
Tuy nhiên, mọi dự tính của anh Xuân đã bị thay đổi hoàn toàn khi thông tin tìm hiểu và xác định ranh giới và hướng đường mở rộng của nhà đầu tư này không như thực tế.
Anh Xuân tiết lộ, không chỉ anh mà nhiều nhà đầu tư xuống tiền vào lô đất tại Yên Nghĩa rơi vào tình trạng mất lời chỉ vì "đường bị nắn quy hoạch".
Theo ông Nhật, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội, việc thay đổi quy hoạch đường, dự án rất khó dự đoán. Đây là một trong những rủi ro của các nhà đầu tư dễ gặp phải. Ví dụ như, đường mở rộng trên app quy hoạch sẽ được minh hoạ một kiểu nhưng thực tế lại có thể đi theo hướng khác. Thế nên, sẽ có nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro không mong muốn như tuyến đường quy hoạch không nằm ngay cạnh lô đất đang mở.
"Với tình huống rủi ro này, nhà đầu tư kiểm tra chắc chắn. Ngoài ra, nhà đầu tư cần quan sát kỹ lưỡng, dự trù tối đa nhất tình huống xấu xảy ra", ông Nhật nói thêm.
Rủi ro trong đầu tư đất nền
Các chuyên gia cho rằng, đất nền được ví là kênh đầu tư an toàn và hút nhiều người tham gia. Nhưng thực tế, trong loại hình này có rất nhiều rủi ro khác nhau mà nhà đầu tư có thể gặp phải.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam đánh giá cao về loại hình đất nền. Theo ông Tuấn, đất nền từ lâu được xem là kênh đầu tư vua vì đây là loại hình bất động sản có tính thanh khoản nhanh, hiện hữu, dễ mua bán, giá hấp dẫn từ vài trăm triệu cho tới hàng chục tỷ. Đối tượng quan tâm loại hình này cũng tương đối rộng, từ dân văn phòng, tiểu thương hay các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Sức hấp dẫn của đất nền được thể hiện qua tỷ suất lợi nhuận mang lại so với số vốn bỏ ra. Khác với các loại hình bất động sản khác, đất nền gắn liền với tốc độ đô thị hóa, hiểu nôm na là vẫn là miếng đất đấy nhưng gắn với mác thị xã thì giá 10 đồng, nhưng nếu gắn với mác thành phố thì lên tới 50 đồng.
Tuy nhiên, theo ông Tuấn, đầu tư đất nền sẽ có nhiều rủi ro. Ngoài vấn đề dính quy hoạch thì bẫy sốt đất ảo cũng là tình trạng thường gặp và các nhà đầu tư nhất là người mới tham gia rất khó để đánh giá giá trị, không biết khu vực này đã tăng bao nhiêu lần, và lý do tăng giá (mấu chốt vẫn là động lực kinh tế tăng trưởng). Rủi ro lớn nhất là khi xảy ra các cơn sốt đất có thể phải mua giá cao hơn vài lần so với giá trị thực, phải mất rất nhiều năm có thể là hàng chục năm mới quay về lại giá trị mua ban đầu.
Ngoài các rủi ro chính nêu trên vẫn còn hàng loạt những rủi ro liên quan tới pháp lý (sổ chung), đất không canh tác sản xuất được, đất nằm trong đất quốc phòng, đất không đủ điều kiện tách thửa, đất bị cấm giao dịch….
Cũng theo ông Tuấn, một vài quy tắc quan trọng khi đầu tư đất đó là: quy tắc nước chảy chỗ trũng, quy tắc vết dầu loang, quy tắc thanh khoản và quy tắc an toàn.
Về quy tắc thanh khoản, ông Tuấn cho rằng, nhà đầu tư cần thăm dò thị trường và mức độ tăng trưởng về dân cư, văn phòng công chứng để xem có thật sự cao hay không, vì nếu đầu tư vào các khu vực mà khả năng thanh khoản thấp thì có thể rủi ro chôn vốn và khó chuyển đổi thành tiền khi cần.
Về quy tắc an toàn, ông Tuấn khuyến nghị nên có sổ đỏ (sổ riêng hoặc ít nhất sổ chung có quy hoạch 1/500 qua đấu giá) và không vướng quy hoạch (cần tìm hiểu quy hoạch trước khi xuống tiền), đối với các loại đất khác thổ cư như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm cần phải kiểm tra khả năng lên thổ vì có thể chôn vốn thậm chí không thanh khoản được.
