Hệ quả là một gọng kìm thanh khoản xuất hiện, nó có khả năng đè ép thị trường bất động sản phải bước vào một chu kỳ thanh lọc khắc nghiệt. Dòng tiền đầu cơ dễ dãi giờ đây có thể sẽ phải nhường chỗ cho những giá trị thực, định hình lại toàn bộ sân chơi của các nhà đầu tư trong năm bản lề này.
Khát vọng 10% và sự chuyển trục của vĩ mô
Ngay từ những ngày đầu năm, một tâm thế điều hành quyết liệt đã được xác lập thông qua Nghị quyết 01/NQ-CP. Mục tiêu không chỉ dừng lại ở con số tăng trưởng khoảng 10% cho năm 2026 mà còn là duy trì tốc độ hai chữ số trong suốt giai đoạn đến năm 2030.
Nền kinh tế khát vốn để hiện thực hóa chương trình đầu tư khổng lồ nhưng Ngân hàng Nhà nước (SBV) lại đang lựa chọn một đường hướng đi tương đối thận trọng. Không còn những cuộc đua bơm tiền ồ ạt, cơ quan điều hành bắt đầu đặt trọng tâm vào sự ổn định vĩ mô nhiều hơn.
Một trong những khởi động cho thấy sự chuyển trục của Chính phủ bắt đầu đặt trọng tâm nhiều hơn lên chính sách tài khóa là Nghị định 20/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/1. Đó chính là bệ phóng cho khu vực kinh tế tư nhân với những ưu đãi đặc biệt hấp dẫn được tung ra như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 3 năm đầu cho doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký mới và được tính kể từ khi có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.
Đặc biệt, đối với các hoạt động liên quan tới đổi mới sáng tạo theo Luật Khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo thì trong trường hợp 3 năm đầu chưa phát sinh thu nhập chịu thuế thì tính từ năm thứ 4 căn cứ điểm b khoản 1 điều 7 chương III.
Các cá nhân liên quan tới đổi mới sáng tạo thậm chí còn được giảm 50% số thuế phải nộp trong 4 năm tiếp theo sau 2 năm đầu được miễn hoàn toàn. Thời điểm bắt đầu được xác lập kể từ khi phát sinh thu nhập chịu thuế căn cứ khoản 2 điều 8 chương III.
Doanh nghiệp được phép trích tới 20% thu nhập chịu thuế cho quỹ phát triển khoa học công nghệ và các chi phí đào tạo, nghiên cứu đủ điều kiện có thể được khấu trừ thuế lên tới 200%. Bằng cách giảm rào cản chi phí, dòng tiền từ việc giảm thuế được kỳ vọng sẽ kích thích môi trường đầu tư tư nhân giúp điều hướng dòng tiền chảy thẳng vào đầu tư sản xuất và mở rộng quy mô sản xuất, nâng cao năng lực sản xuất.
Chiến lược tiền tệ và nghệ thuật giữ thăng bằng vĩ mô
Dù mục tiêu tăng trưởng rất cao, dòng máu tín dụng lại được kiểm soát chặt ở mức 13% đến 15% thấp hơn nhiều so với con số 19% của năm trước. Mức đệm này được tính toán vừa đủ để hỗ trợ tăng trưởng nội tại (tăng trưởng GDP) với khả năng ở mức 7% đến 7,5% mà không châm ngòi cho lạm phát hay bong bóng tài sản.
Nền kinh tế đang khao khát một tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ ở mức rất cao nhưng chính sách thực tại đang chỉ thực sự thúc đẩy tăng trưởng ở tầm mức từ 7% đến 7,5%. Dòng máu nuôi dưỡng nền kinh tế là tín dụng lại đang bị giữ chặt lại, mức tăng trưởng tín dụng trong thời gian các năm gần đây đều giao động với mức tăng 1,5 đến 2 lần so với mức tăng trưởng GDP.
Mức tăng trưởng dư nợ cho vay chỉ được phép dao động từ 13% đến 15%, thấp hơn rất nhiều so với con số 19% của năm ngoái. Sự thận trọng này là một chủ đích rõ ràng: Tạo ra một tấm đệm an toàn vừa đủ để kích thích kinh tế mà không thổi bùng ngọn lửa lạm phát hay tạo ra hiện tượng bong bóng tài sản (tình trạng giá tài sản tăng cao bất thường) chực chờ vỡ.
Chính trong bối cảnh thắt chặt ấy thị trường ghi nhận đã có những thời điểm, lãi suất liên ngân hàng (mức phí mà các ngân hàng phải trả khi vay mượn tiền của nhau) qua đêm nhảy vọt lên mức 18%. Cú giật mình này ngay lập tức làm dấy lên những lời đồn đoán đầy âu lo về sức khỏe thanh khoản (khả năng đáp ứng tiền mặt tức thì) của toàn bộ hệ thống. Nhiều người bắt đầu lo sợ rằng các ngân hàng đang cạn kiệt nguồn vốn để hỗ trợ tăng trưởng.
(Nguồn:Yuanta Việt Nam).
Tuy nhiên, khi nhìn sâu vào bản chất sự việc, câu chuyện lại mang một màu sắc hoàn toàn khác. Áp lực thực sự không nằm ở việc hệ thống thiếu hụt nguồn vốn tổng thể. Vấn đề cốt lõi xuất phát từ sự lệch pha về kỳ hạn giữa tài sản và nguồn vốn (thuật ngữ chuyên ngành gọi là ALM, tức quản trị cân đối tài sản và nợ) ở các khoản vay mượn cực ngắn.
Mọi thứ bắt nguồn từ một lý do mang tính mùa vụ: Nhu cầu tiêu xài dịp Tết Nguyên đán. Dòng người ồ ạt rút tiền mặt để sắm sửa khiến các ngân hàng hụt hơi. Năm nay, tình trạng này càng bị khuếch đại bởi các quy định thuế mới áp dụng cho hộ kinh doanh, buộc họ phải yêu cầu khách hàng thanh toán bằng tiền mặt nhiều hơn thay vì chuyển khoản.
Vì thế, mức lãi suất 18% kia chỉ là sự phản ánh tạm thời trước sự khan hiếm tiền mặt cục bộ của nguồn vốn ngắn hạn (loại vốn có biến động mạnh), chứ không phải là hồi chuông cảnh báo của hệ thống.
Để củng cố thêm cho nhận định này, các chỉ số an toàn vốn mang tính cấu trúc của hệ thống ngân hàng vẫn đang cho thấy một sự vững chãi đáng ngạc nhiên. Tỷ lệ SML (tỷ lệ dùng tiền gửi ngắn hạn đem cho vay trung và dài hạn) tại phần lớn các nhà băng đều đang nằm dưới ranh giới quy định 30% của cơ quan quản lý.
Các ngân hàng thương mại lớn như Techcombank hay ACB gần đây thậm chí còn chủ động giảm lãi suất tiền gửi từ 0,6% đến 1%. Hành động này phát đi một thông điệp rõ ràng: Kho thanh khoản tổng thể của các ngân hàng vẫn đang dồi dào và họ không gặp áp lực phải cuống cuồng huy động vốn bằng mọi giá.
Khác biệt lớn nhất làm nên sự bình ổn hiện tại chính là vị thế chủ động của Ngân hàng Nhà nước. Quay ngược về giai đoạn căng thẳng năm 2022, cơ quan điều hành từng bị hạn chế dư địa can thiệp do áp lực tỷ giá và sự cố tại ngân hàng SCB.
Nhưng hiện nay, SBV hoàn toàn có đủ năng lực và công cụ để hỗ trợ nhu cầu vốn ngắn hạn. Nhờ việc quản lý gắt gao tăng trưởng tín dụng của các ngân hàng không vượt quá 25% hạn mức năm trong từng quý, nhu cầu huy động thêm vốn cấp thiết của hệ thống cũng giảm bớt.
Bổ sung thêm là việc VND cũng đã tăng giá so với USD khoảng 1,5% càng củng cố thêm cho dư địa hành động của SBV trong các biến chuyển của thị trường sắp tới. Diễn biến này cũng cởi bỏ khá nhiều áp lực tâm lý cho nhà điều hành dẫn tới việc không buộc phải hy sinh lãi suất để giữ tỷ giá từ đó có thêm dư địa để tập trung dòng vốn vào các mục tiêu tăng trưởng kinh tế thực chất. Do đó, có cơ sở để kỳ vọng lãi suất liên ngân hàng sẽ nhanh chóng hạ nhiệt và quay về bình thường sau kỳ nghỉ Tết.
Trên bàn cờ tỷ giá và thanh khoản, SBV đang tung ra một nước đi kỹ thuật mang tên nới lỏng có kiểm soát. Hiện tại, lãi suất hoán đổi - Swap Rate (là chi phí để đổi dòng tiền từ VND sang ngoại tệ khác trong một khoảng thời gian) trên thị trường liên ngân hàng đang cao hơn nhiều mức chào thầu của nhà nước.
Hiện tượng này tiết lộ hai sự thật: Nguồn cung ngoại tệ (USD) đang rất dồi dào sau một thời gian huy động ráo riết, trong khi nguồn cung nội tệ (VND) lại tương đối khan hiếm. Đứng trước tình thế này, dù SBV là nhà thầu cung cấp VND lớn nhất vẫn rất điềm tĩnh.
Động thái này vẫn tiếp tục phản ánh việc hạn chế sự can thiệp sâu tối đa và tiếp tục duy trì nền swap rate ở mức thấp. Hành động này gián tiếp gửi đi một tín hiệu rằng cơ quan điều hành sẵn sàng hỗ trợ thanh khoản để mạch máu tài chính không bị tắc nghẽn nhưng tuyệt đối không chấp nhận nới lỏng quá mức để dòng tiền chảy vào đầu cơ trục lợi. Cách điều tiết gián tiếp này cũng giúp giới hạn tối đa mọi hành vi cố ý vượt rào tăng trưởng.
Tổng quan thì chúng ta có thể kết luận tạm thời về dự báo hướng đi cho chính sách Việt Nam sắp tới là vẫn sẽ hơi hướng nới lỏng cộng hưởng với kích thích tài khoá mạnh trong nền lãi suất tương đối cao.
Bất động sản 2026: Phân hoá, thanh lọc và dòng tiền thật
(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Bức tranh kinh tế năm 2026 bắt đầu bằng một sự mâu thuẫn lớn khi mục tiêu tăng trưởng GDP được đặt ở mức cao nhưng lại khống chế hạn mức tăng trưởng tín dụng. Điều này đánh dấu một bước ngoặt quan trọng khi động lực phát triển không còn dựa vào việc bơm tiền ồ ạt mà chuyển sang hiệu quả đầu tư công và tốc độ luân chuyển tiền tệ.
Đối với thị trường bất động sản, sự thay đổi này tạo ra một gọng kìm thanh khoản (khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt). Để tối ưu hóa bảng cân đối kế toán, các ngân hàng sẽ ưu tiên loại bỏ các tài sản rủi ro cao. Những loại hình như bất động sản đầu cơ hoặc đất nền tỉnh vệ tinh vốn không tạo ra dòng tiền hằng tháng và có tính thanh khoản thấp sẽ là một trong những lựa chọn bị ưu tiên cắt giảm hạn mức vay đầu tiên.
Ngược lại, dòng vốn sẽ được dẫn hướng vào bất động sản khu công nghiệp và nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội vì đây là những tài sản gắn liền với hoạt động sản xuất và tiêu dùng thực đáp ứng tiêu chí an toàn vốn của ngân hàng và định hướng của Chính phủ.
Bên cạnh đó, áp lực lạm phát chi phí đẩy (giá cả tăng do chi phí nguyên liệu đầu vào tăng) cũng là một yếu tố định hình thị trường. Với kế hoạch giải ngân đầu tư công khổng lồ cùng kế hoạch bội chi ngân sách đạt 4% đặt ra nhu cầu về vật liệu xây dựng như sắt thép xi măng cát đá và nhân công sẽ tăng vọt. Điều này đẩy giá thành xây dựng lên một mặt bằng mới.
Trên thị trường sơ cấp giá niêm yết rất khó giảm vì các chủ đầu tư cần bảo vệ biên lợi nhuận và duy trì giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng. Thay vì hạ giá trực tiếp, họ sử dụng các kỹ thuật tài chính như chiết khấu thanh toán nhanh từ 15% đến 20% hoặc ân hạn nợ gốc (miễn trả gốc vay) từ 24 đến 36 tháng. Đây là cách giảm giá thực tế nhưng vẫn giữ được mặt bằng giá danh nghĩa để tránh rủi ro bị định giá lại tài sản thế chấp.
Trong khi đó, sức mua thực tế lại suy giảm dưới áp lực kép. Lãi suất huy động (lãi suất tiền gửi) dự kiến tăng thêm 50 điểm cơ bản khiến người dân cân nhắc ưu tiên gửi tiền vào ngân hàng hơn thay vì đầu tư bất động sản do chi phí cơ hội (giá trị của phương án tốt nhất bị bỏ qua) tăng lên.
Áp lực thứ 2 là lạm phát cũng bào mòn thu nhập khả dụng cũng khiến lực cầu thấp đi, đặc biệt là phân khúc trung cấp. Hệ quả có thể dẫn tới là thị trường thứ cấp trở thành nơi xả hàng của những người dùng đòn bẩy tài chính quá lớn. Giá tại đây phản ánh chân thực xu hướng giảm do áp lực cắt lỗ để thoát hàng của các cá nhân không chịu nổi lãi vay.
Sự phân hóa diễn ra dự kiến sẽ sắc nét giữa các phân khúc. Bất động sản công nghiệp trở thành tâm điểm nhờ Nghị định 20/2026/NĐ-CP với nhiều ưu đãi thuế và cộng hưởng với dòng vốn FDI dự kiến tiếp tục đổ vào Việt Nam. Các năm trở lại đây, FDI liên tiếp đổ vào Việt Nam và đạt kỷ lục cao nhất vào năm 2025 với số vốn giải ngân 27,62 tỷ USD.
Dòng vốn ngoại đang tận dụng hạ tầng mới từ đầu tư công, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp sẽ duy trì ở mức cao. Dòng tín dụng ngân hàng cũng sẽ ưu tiên chảy vào đây vì nó tạo ra sản phẩm thực và dòng tiền ổn định.
Phân khúc nhà ở thực tại các đô thị lớn vẫn đóng vai trò là nơi trú ẩn an toàn nhờ nhu cầu ổn định và nguồn cung pháp lý sạch khan hiếm. Ngược lại đất nền vùng ven và bất động sản nghỉ dưỡng đứng trước rủi ro mất thanh khoản cao do chi phí nắm giữ đắt đỏ và sức cầu yếu hơn cũng như tình hình thu nhập khả dụng có thể ảm đạm dẫn tới nhu cầu nghỉ dưỡng và du lịch sụt giảm.
Cần lưu ý rằng tác động tích cực của Nghị định 20 và đầu tư công sẽ có độ trễ nhất định. Trong khoảng thời gian từ 6 đến 12 tháng sau ban hành, thị trường sẽ phải đi qua một thời điểm yếu nơi mà khó khăn từ lãi suất và thiếu vốn đến trước còn lợi ích từ tăng trưởng kinh tế và ưu đãi thuế đến sau.
Trong giai đoạn này, áp lực lãi suất huy động tăng 50 điểm cơ bản và việc siết room tín dụng sẽ tác động ngay lập tức làm tăng chi phí tài chính, giảm sức cầu trước khi lợi ích từ việc đầu tư công và giảm thuế tới kịp.
