Theo trình bày của bà N. (ngụ tại tỉnh Khánh Hoà), thửa đất rộng 1.000m2 tại đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang (trước đây là phường Dương Đông, TP Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang) có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng chung của 4 cá nhân. Các chủ đất sau đó đã ủy quyền cho ông A. và ông C. (cùng ngụ tại TP Hà Nội) toàn quyền định đoạt thửa đất.
Do có nhu cầu mua đất để đầu tư nhà hàng và khách sạn, vào tháng 4/2018, bà N. ký hợp đồng đặt cọc viết tay với ông A. và ông C., giao trước 600 triệu đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Trong hợp đồng này, bà N. cẩn trọng ghi thêm nội dung: “đất không dính quy hoạch phải giải tỏa”.
Ít ngày sau, bà N. tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, giao thêm 12,4 tỷ đồng cho ông A. và ông C. Tổng cộng, bà N. đã đặt cọc cho bên bán 13 tỷ đồng.
Sau đó, khi tìm hiểu thông tin, bà N. phát hiện gần như toàn bộ thửa đất đang giao dịch đã được quy hoạch làm đất công cộng, không phù hợp với mục đích kinh doanh. Cho rằng bị bên bán lừa dối và có sự nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng đặt cọc, bà N. khởi kiện, yêu cầu hủy hợp đồng và buộc bên bán trả lại 13 tỷ đồng.
Tại phiên tòa sơ thẩm, các chủ đất cho rằng thực tế họ đã chuyển nhượng thửa đất cho ông A. và ông C. từ trước với giá 48 tỷ đồng. Để thuận tiện cho việc chuyển nhượng lại, vào đầu tháng 4/2018, họ lập hợp đồng ủy quyền để ông A. và ông C. toàn quyền định đoạt thửa đất. Việc hai ông này ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền của bà N. là do hai người tự thực hiện, họ không biết và không chịu trách nhiệm.
Trong khi đó, ông A. và ông C. xác nhận việc ký hợp đồng đặt cọc với bà N. được thực hiện trên cơ sở hợp đồng ủy quyền hợp pháp từ các chủ đất. Tại thời điểm giao kết với bà N., thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng, hai bên không có thỏa thuận cụ thể về thông tin quy hoạch. Hợp đồng đặt cọc viết tay có nội dung “đất không dính quy hoạch phải giải tỏa” là do bà N. tự ghi thêm.
Theo hai người này, việc bà N. không đến ký hợp đồng chuyển nhượng theo lịch hẹn là vi phạm nghĩa vụ, dẫn đến mất tiền đặt cọc.
Tại bản án sơ thẩm ngày 22/11/2023, TAND tỉnh Kiên Giang (cũ) không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và đòi lại 13 tỷ đồng của bà N. Không đồng ý với phán quyết này, bà N. kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Tại phiên tòa phúc thẩm, bà N. cho rằng ông A. và ông C. đã che giấu thông tin quy hoạch của thửa đất là đất công cộng, dẫn đến việc bà bị lừa dối và nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, theo văn bản xác nhận của chính quyền địa phương vào tháng 5/2018, phần lớn diện tích thửa đất đã được quy hoạch là đất công cộng từ trước.
Kiểm sát viên tham gia phiên toà phúc thẩm nhận định rằng ông A. và ông C. đã biết rõ tình trạng quy hoạch nhưng không thông báo cho bà N., thể hiện hành vi che giấu thông tin nhằm lừa dối bên mua. Do đó, giao dịch đặt cọc bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và cần buộc bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc cho bà N.
Hội đồng xét xử nhận định, với mục đích ban đầu của bà N. mua đất để đầu tư nhà hàng và khách sạn. Tuy nhiên, sau đó bà mới biết phần lớn thửa đất thuộc quy hoạch đất công cộng, có cơ sở xác định tại thời điểm đặt cọc bà N. không biết đất đã vướng quy hoạch. Trong khi đó, quy hoạch thửa đất đã có từ trước và việc bên bán không thông báo cho bà N. thể hiện ý thức che giấu thông tin.
Do vậy, giao dịch đặt cọc giữa bà N. với ông A. và ông C. bị vô hiệu do có yếu tố lừa dối. Tòa phúc thẩm cho rằng thông tin quy hoạch của thửa đất là yếu tố khách quan, làm thay đổi toàn bộ hoàn cảnh ký kết hợp đồng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của bà N.
Ngay cả trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về quy hoạch đất và bên bán cũng không biết thông tin thửa đất bị quy hoạch, theo tòa phúc thẩm, vẫn cần xác định bà N. tham gia giao dịch dân sự do bị nhầm lẫn theo quy định của pháp luật dân sự, nên giao dịch vô hiệu.
Trên cơ sở đó, TAND cấp cao tại TPHCM chấp nhận kháng cáo của bà N., tuyên vô hiệu cả hai hợp đồng đặt cọc và buộc bên bán hoàn trả 13 tỷ đồng.
