Theo phản ánh, ông Q. nhận chuyển nhượng một thửa đất với tổng diện tích 2.645,7m2, trong đó có 313,6m2 đất ở nông thôn và 2.332,1m2 đất trồng cây lâu năm. Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) từ năm 2020.
Ngày 20/12/2025, ông Q. nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên phần đất trên. Tuy nhiên, quá trình thẩm định hồ sơ phát sinh vướng mắc do sự không thống nhất giữa các loại quy hoạch đang có hiệu lực.
Theo rà soát của cơ quan chức năng, Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu du lịch sinh thái Tà Xùa được UBND huyện Bắc Yên (cũ) phê duyệt năm 2017 xác định khoảng 80m2 trong thửa đất thuộc quy hoạch đất ở, phần diện tích còn lại thuộc đất cây xanh.
Căn cứ Luật Xây dựng năm 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung), nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn. Do đó, xét theo đồ án quy hoạch chi tiết đang còn hiệu lực, phần diện tích 80m2 đất ở của ông Q. được xem là đáp ứng điều kiện để xem xét cấp giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, khi đối chiếu với Quy hoạch chung Khu du lịch Tà Xùa và vùng phụ cận được UBND tỉnh phê duyệt năm 2024, toàn bộ khu đất lại được xác định là đất nông nghiệp.
Sự chồng chéo này đặt ra câu hỏi: Khi quy hoạch chi tiết mâu thuẫn với quy hoạch chung, cơ quan chức năng có được căn cứ vào quy hoạch chi tiết để cấp giấy phép xây dựng hay không? Những trường hợp quy hoạch chồng chéo, không thống nhất như vậy sẽ được xử lý thế nào?
Trả lời vấn đề trên, Bộ Xây dựng cho biết điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hiện được quy định tại khoản 3 Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014, đã được sửa đổi, bổ sung tại Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024.
Theo đó, nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng nhấn mạnh, trường hợp quy hoạch chi tiết chưa được điều chỉnh hoặc chưa lập mới theo quy hoạch chung được duyệt thì cơ quan có thẩm quyền không có cơ sở cấp phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết (do chưa tuân thủ theo các quy định hiện hành).
Bộ Xây dựng đề nghị, trên cơ sở quy hoạch chung được UBND cấp tỉnh phê duyệt, UBND cấp xã khẩn trương rà soát, tổ chức triển khai lập, điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm cơ sở triển khai công tác cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn.
Liên quan đến việc xử lý các trường hợp quy hoạch chồng chéo, mâu thuẫn, Bộ Xây dựng dẫn quy định tại điểm b khoản 2 Điều 8 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn năm 2024.
Theo đó, khi có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch đô thị và nông thôn khác nhau về cấp độ thì các cơ quan tổ chức lập quy hoạch thực hiện rà soát, báo cáo cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch để thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch theo quy định.
“Như vậy, đối với trường hợp mâu thuẫn giữa quy hoạch chi tiết và quy hoạch chung, UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức rà soát các quy hoạch chi tiết trên địa bàn địa phương quản lý, xem xét, quyết định hiệu lực của quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định”, Bộ Xây dựng nêu rõ.
