Nhầm lẫn giữa quyền sở hữu với thời hạn sử dụng nhà chung cư
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã đưa ra 2 phương án liên quan đến thời hạn sở hữu nhà chung cư. Trong đó có phương án thời hạn sở hữu chung cư được xác định căn cứ theo thời hạn sử dụng công trình.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định này được thông qua thì có thể dẫn đến tình trạng nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.
Theo đó, có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao. Quy định này có thể “làm lợi” cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng (biệt thự, nhà phố) và làm trở ngại cho việc phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị.
Theo ông Châu, tại Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi chưa làm rõ chế độ sử dụng đất đối với đất xây dựng khu chung cư là đất sử dụng ổn định lâu dài hay là đất sử dụng có thời hạn theo thời hạn sở hữu nhà chung cư. Do vậy, cần phải rà soát kỹ các quy định pháp luật có liên quan của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất.
Ông Châu cho rằng, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng có thể đã có sự “nhầm lẫn” giữa quyền sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng (tuổi thọ) nhà chung cư. Trong khi, việc xử lý nhà chung cư “hết thời hạn sử dụng” phải phá dỡ để xây dựng lại hoàn toàn có thể thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định tại Nghị định số 69/2021/NĐ-CP rất có tính khả thi và phù hợp với thực tiễn.
Theo Chủ tịch HoREA, ưu điểm của căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn là giá bán thấp hơn căn hộ sở hữu không xác định thời hạn tương tự tại cùng khu vực, phù hợp với khả năng tài chính của một bộ phận khách hàng.
Nhưng đa số người dân lại có tâm lý lựa chọn căn hộ nhà chung cư được sở hữu không xác định thời hạn, nên rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại dự án nhà chung cư “sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài” hoặc “sở hữu có thời hạn”.
Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu so sánh thì giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, bởi lẽ đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa là “tiêu sản” (dùng để ở, thụ hưởng); vừa là “tích sản” (tích lũy tài sản; làm của cải để dành) có giá trị lớn nhất; vừa kết hợp để ở và kinh doanh,...
Thời gian sử dụng đất vẫn là lâu dài
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cần phân biệt rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng.
“Tại Bộ Luật Dân sự xác định căn cứ để chấm dứt quyền sở hữu là tài sản được tiêu dùng hết hoặc bị tiêu hủy. Do vậy, khi nhà chung cư bị phá dỡ đồng nghĩa với việc quyền sở hữu chung cư sẽ chấm dứt. Dù quy định không có thời hạn như hiện tại thì khi phá bỏ căn hộ chung cư chủ nhà cũng không còn quyền sở hữu mà chỉ còn quyền sử dụng đất”, ông Khởi nói.
Theo ông Khởi, nhà chung cư là đất sử dụng chung, trong trường hợp nhà nước tiếp tục quy hoạch xây dựng lại chung cư, người dân được quyền tiếp tục sử dụng. Do vậy, quyền kế thừa mà nhiều người quan tâm vẫn giữ nguyên.
Tuy nhiên, khi Nhà nước quy hoạch vị trí đó chuyển sang làm công trình khác thì sẽ sắp xếp tái định cư một địa điểm mới, không phải người dân sẽ “mất trắng”. Khi di chuyển tới địa điểm mới, người dân tiếp tục được quyền sở hữu căn nhà đó.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, Uỷ viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, ủng hộ quy định sở hữu chung cư có thời hạn. “Chúng ta đang có 1557 chung cư cũ và hàng triệu tòa nhà sắp tới cần giải quyết. Vậy nên, việc quy định rõ ràng và hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn là rất quan trọng”, ông Quê nói.
Đồng thời, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, ngay từ khâu thiết kế chung cư đã xác định được luôn thời hạn sử dụng, 50 - 70 năm tùy chất lượng công trình. Việc xác định mức độ xuống cấp sẽ theo đánh giá của cơ quan Nhà nước.
Tuy nhiên, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất. Chung cư có thời hạn sử dụng, khi xuống cấp thì cưỡng chế sửa chữa, còn thời hạn sử dụng đất vẫn là lâu dài.
