Trong báo cáo mới đây về ngành bất động sản của Chứng khoán Mirae Asset đã đưa ra đánh giá về thị trường căn hộ chung cư.
Cụ thể, tại TP.HCM, dù trong đà phục hồi sau đại dịch, nguồn cung căn hộ cả năm 2022 đạt 21.000 căn hộ (tăng 84% so với cùng kỳ), tuy nhiên vẫn thấp hơn 46% so với giai đoạn trước Covid (2018-2019) do chịu tác động tiêu cực từ lãi suất tăng cao, nguồn cung tín dụng bị thu hẹp, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ. Tương tự lực cầu cũng giảm mạnh nên dù cả năm có hơn 14.600 giao dịch nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 69%, thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.
Theo Mirae Asset, giá nhà trong năm qua đạt trung bình 107 triệu/m2, tăng đáng kể 43% so với cùng kỳ. Đáng chú ý là hiện tượng khan hiếm nhà ở phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra khi nguồn cung phân khúc này cả năm 2022 chỉ chiếm chưa đến 1/4 nguồn hàng.
Trong năm 2023, nhóm phân tích Mirae Asset cho rằng tình hình nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục ảm đạm do những tác động tiêu cực kể trên vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Bên cạnh đó, lực cầu vẫn sẽ tăng từ nhu cầu nhà ở thực, do đó kỳ vọng giá nhà sẽ không biến động nhiều trong thời gian ngắn.
Trái ngược với tình hình tại TP.HCM, thị trường căn hộ tại Hà Nội tiếp tục ảm đạm với hơn 12.600 giao dịch trong năm 2022, mức thấp nhất trong 8 năm trở lại đây. Nguồn cung tập trung chủ yếu vẫn ở khu vực vùng ven với các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tình trạng khan hiếm tại phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra với hơn 90% căn hộ thuộc hạng trung và hạng cao cấp.
Giá bán trung bình trong năm 2022 tại Hà Nội tuy có tăng nhưng không nhiều như tại TP.HCM với giá bán trung bình chỉ đạt 47 triệu/m2, tăng 15% so với cùng kỳ. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và chỉ đạt khoảng 40 – 45%.
Nhóm phân tích của Mirae Asset đánh giá, tình trạng này có thể sẽ còn tiếp diễn trong năm 2023 nếu tình hình tín dụng không có gì thay đổi. Đơn vị này dự phóng tỷ lệ hấp thụ trong năm 2023 sẽ tiếp tục thấp do lượng cung lên đến gần 16.000 căn hộ (tăng 27% so với cùng kỳ) đến từ 19 dự án sắp mở bán, trong đó gần 80% sẽ là phân khúc hạng trung. Bên cạnh đó, giá trung bình sẽ khó giảm bất chấp ảnh hưởng thị trường tiêu cực khi các dự án mới định hình ở phân khúc cao.
