Đối với Luật Đất đai sửa đổi, những điểm mới liên quan đến các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, tái định cư cho người dân... có tính đồng bộ cao với các luật chuyên ngành khác; đồng thời, các quy định về bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất hằng năm tiệm cận với giá thị trường là những thay đổi rất tích cực...
Nhìn lại 6 thay đổi và tác động của Luật đất đai sửa đổi đến bức tranh thị trường bất động sản.
Thứ nhất: Quy định cụ thể các trường hợp giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu: Làm nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn,...
Tác động:
Tới thị trường chung: Giúp thị trường phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Tới các chủ đầu tư: Rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án.
Tới người dân: Hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.
Th ứ hai: Quy định các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai .
Tác động:
Tới thị trường chung: Giúp thị trường phát triển theo hướng công khai, minh bạch. Tránh các trường hợp “sân sau”. Từ đó lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, góp phần giúp sử dụng hiệu quả đất đai, đẩy nhanh tiến độ pháp lý của dự án và thúc đẩy nguồn cung cho thị trường.
Tới nhà đầu tư: Tạo cơ hội công bằng, như nhau giữa các chủ đầu tư trong việc tiếp cận đất đai. Từ đó, những chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính và năng lực triển khai, nếu không có “quan hệ” vẫn có cơ hội tiếp cận đất đai bình thường.
Tới chính quyền địa phương: Giúp địa phương xác định cụ thể cơ chế giao đất nhằm giải quyết vướng mắc về bàn giao đất để triển khai dự án.
Thứ ba: Đẩy mạnh cho thuê đất trả tiền hàng năm. Đồng thời, chủ đầu tư vẫn được thế chấp cả quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
Tác động:
Tới chủ đầu tư và thị trường chung: Làm giảm áp lực về tài chính cho chủ đầu tư. Từ đó giúp các chủ đầu tư có thể tập trung triển khai dự án nhanh hơn, đẩy nguồn cung sớm hơn ra thị trường. Đồng thời, khi áp lực tài chính được giảm bớt cũng tạo cơ hội để các chủ đầu tư có cơ hội hoàn thiện dự án với chất lượng cao hơn.
Tới chính quyền địa phương: Tạo cơ hội gia tăng tiền sử dụng đất thuê được theo thời gian.
Lưu ý: Vì tiền thuê đất xác định theo từng năm nên sẽ có sự biến động. Để đảm bảo sự “an toàn” trong bài toán tài chính của chủ đầu tư, nên khống chế một tỷ lệ giới hạn trong giá thuê thay đổi hằng năm. Tránh trường hợp, chủ đầu tư để dự phòng mức thấp quá gây bất lợi cho mình. Nếu để cao quá gây bất lợi cho khách hàng.
Thứ tư: Cho phép các tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên phải có phương án sử dụng hợp lý, hiệu quả.
Tác động: Mở rộng đối tượng và hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, giúp phân khúc BĐS nông khởi sắc, nhộn nhịp hơn.
Thứ năm: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước.
Tác động:
Tới thị trường chung: Góp phần làm tăng nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản, tạo cơ hội tăng giao dịch. Từ đó, thúc đẩy nguồn cung bất động sản.
Tới người dân: Đảm bảo sự bình đẳng, công bằng.
Thứ sáu: Về việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nội dung 1: Quy định 32 trường hợp cụ thể thu hồi đất vì lợi ích quốc gia. Tác động: Giúp minh bạch, công khai mọi thông tin, quy định, tránh các trường hợp khiếu kiện, khiếu nại.
Nội dung 2: Bỏ quy định khung giá đất, xác định giá theo nguyên tắc thị trường (không phải theo “giá thị trường”). Đảm bảo hài hòa lợi ích các bên.
Tác động:
Tới Nhà nước: Tăng thêm nguồn thu ngân sách từ đất đai
Tới chủ đầu tư: Giúp doanh nghiệp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng
Tới người dân: Đảm bảo quyền lợi, lợi ích chính đáng của người dân khi có đất đai thuộc diện bị thu hồi.
