Sự trầm lắng về thanh khoản bất động sản, cấp phép dự án, kiểm soát tín dụng khiến cho việc triển khai dự án và mở bán chậm. Điều này theo thống kê của FiinGroup làm cho vòng quay hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng lên ở mức rất cao, 1.497 ngày ngày vào thời điển cuối tháng 6/2022.
Tức là với tốc độ triển khai và bán hàng như diễn ra trong quý II vừa qua thì phải mất hơn 4 năm mới giải phóng lượng hàng tồn kho này.
“Đây là mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Điều này trở nên quan trọng trong bối cảnh các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chứng kiến doanh thu thuần giảm 49% và lợi nhuận sau thuế giảm 72,5% trong quý II/2022 và dự kiến cả năm 2022 đi ngang (với mức lợi nhuận sau thuế dự kiến tăng chỉ 2%)”, đơn vị này nhận định.
Vòng quay hàng tồn kho bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. (Nguồn: FiinGroup).
Bên cạnh đó, mặc dù giá trị trái phiếu mua lại lớn đã làm giảm áp lực nợ đáo hạn nhưng vẫn còn lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết. Giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản vào cuối năm 2022 theo đơn vị này sẽ đạt khoảng 37.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp chưa niêm yết chiếm phần lớn với 84% tổng giá trị so với con số 16% của các doanh nghiệp niêm yết. Áp lực trả nợ tiếp tục gia tăng mạnh trong gia đoạn 2023 – 2024, việc đảm bảo nguồn vốn đảo nợ sẽ trở thành vấn đề cấp thiết.
Đòn bảy tài chính của các doanh nghiệp BĐS niêm yết cơ bản ổn định nhưng năng lực tín dụng đang trên đà suy yếu do suy giảm doanh số và triển khai dự án chậm. (Nguồn: FiinGroup).
Theo dữ liệu của FiinGroup, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư nợ vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này tương đương khoảng 50% tổng dư nợ tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD.
Trong bối cảnh ngành bất động sản bị tác động mạnh mẽ bởi những chính sách mới từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính khiến năng lực tín dụng của các chủ đầu tư trên đà suy yếu, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc FiinGroup cho rằng, các doanh nghiệp địa ốc nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.
Cụ thể, các chủ đầu tư có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, nhất là khách hàng cá nhân. Bên cạnh đó, cần có phương án tài chính hấp dẫn nhằm đẩy mạnh tiến độ thu tiền trả trước từ khách hàng, đồng thời tận dụng kênh vốn từ đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).
Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản có thể đẩy mạnh kênh trái phiếu chào bán ra công chúng. Dự thảo Nghị định 153 đang được thực hiện theo hướng chuẩn hóa điều kiện phát hành, mục đích sử dụng vốn và cơ sở nhà đầu tư, do đó, chào bán trái phiếu ra công chúng là một sự lựa chọn quan trọng trong bối cảnh pháp lý hiện nay. Tuy nhiên, để chào bán thành công, các doanh nghiệp cần tìm kiếm đơn vị tư vấn uy tín, có năng lực phân phối đến đúng đối tượng mục tiêu và hỗ trợ soạn lập hồ sơ phát hành chuyên nghiệp.
Cũng theo CEO FiinGroup, việc chủ động minh bạch thông tin, trong đó có việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm là một giải pháp hướng đến một chiến lược vốn tối ưu cho các doanh nghiệp thay vì khi có nhu cầu huy động vốn mới thực hiện.
Cụ thể hơn, ông Thuân cho biết, những doanh nghiệp có quỹ đất sạch và nhiều ở thành phố hoặc vị trí trung tâm, có mức độ đa dạng hóa tốt về sản phẩm cung cấp và nguồn thu, có thương hiệu tốt, khả năng triển khai và thực hiện các dự án đã được chứng minh, khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt và mức độ đòn bẩy tài chính thấp sẽ được xếp vào nhóm điểm A,…
