Trong cơn sốt đất 2021-2022, nhiều nhà đầu tư đã lãi lớn khi xuống tiền “lướt sóng” BĐS bởi có thời điểm giá nhà đất ghi nhận tăng từng ngày, từng tuần. Chỉ cần sang tay “lướt cọc” nhà đầu tư đã có thể lãi từ vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng.
Tuy nhiên, khi cơn sốt BĐS đi qua, nhiều nhà đầu tư tay ngang, đặc biệt những nhà đầu tư vốn mỏng đang gặp áp lực rất lớn khi sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư BĐS. Anh Thành, một nhà đầu tư BĐS tại Hà Nội cho biết giữa năm 2021, anh xuống tiền mua lô đất thương mại dịch vụ tại Hà Đông có sẵn nhà cấp 4 với số tiền 3,85 tỷ đồng. Ngoài số vốn tự có, anh vay thêm ngân hàng 800 triệu đồng để đầu tư mảnh đất có sẵn nhà này.
Sau khi xuống tiền mua đất, đã có khách hỏi mua lại khoản đầu tư của anh với giá 4 tỷ đồng, nhưng với kỳ vọng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng nữa nên anh Thành đã từ chối bán. Tuy nhiên, kể từ giữa năm 2022 đến nay, giao dịch BĐS trong khu vực này trở nên trầm lắng, giá BĐS cũng ghi nhận mức giảm từ 10 đến 20% tùy từng vị trí khiến khoản đầu tư của anh đang lỗ nặng khi giá BĐS đầu tư giảm, chịu khoản lãi vay hàng tháng đáng kể, trong khi số tiền cho thuê nhà thu được chẳng là bao.
Anh Thành cho biết không muốn bán lỗ khoản đầu tư của mình nên chấp nhận cho thuê căn nhà mua gần 4 tỷ đồng của mình với mức giá chỉ 2 triệu đồng/tháng. Nhà đầu tư này thừa nhận số tiền cho thuê nhà hiện nay chỉ có thể bù đắp một phần cho số tiền lãi vay ngân hàng đang trả hàng tháng. “Với việc lãi suất tiết kiệm vẫn đang duy trì mức 7-8%/năm, trong khi lãi suất cho vay của ngân hàng duy trì từ 12-13%/năm như hiện nay thì khoản đầu tư vào BĐS của gia đình tôi đang chịu lỗ kép”, anh Thành thừa nhận.
Đất nền trầm lắng khiến những người chuyển sang dịch vụ xây nhà tạm cho thuê cũng không dễ thở
Anh Thành không phải là nhà đầu tư duy nhất đang chịu “lỗ kép” khi xuống tiền đầu tư vào nhà đất trong giai đoạn sốt nóng 2021-22 vừa qua. Theo khảo sát, trong bối cảnh kinh tế chung có sự khó khăn, giao dịch BĐS đặc biệt là đất nền trầm lắng nhiều nhà đầu tư vào phân khúc đất nền rồi chuyển sang xây nhà tạm cho thuê cũng không mấy dễ thở bởi số tiền cho thuê nhà thu được quá thấp so với chi phí vốn bỏ ra.
Anh Bẩy, một nhà đầu tư BĐS cũng đang có căn nhà cấp 4 trên lô đất có giá thị trường hơn 3,5 tỷ đồng nhưng hiện cho thuê với giá 3 triệu đồng/tháng cho biết bản thân có phần may mắn khi số tiền mua đất và làm nhà cấp 4 cho thuê là hoàn toàn là tiền nhàn rỗi. Tuy nhiên, nhà đầu tư này thừa nhận nếu so với lãi suất tiết kiệm ngân hàng hiện nay thì số tiền cho thuê nhà thua xa mang đi gửi ngân hàng.
Trong khi đó, anh Khánh, một nhà đầu tư BĐS khác tại Nam Từ Liêm chia sẻ cũng đang lỗ kép khi “lướt sóng” BĐS không thành rồi phải chuyển khoản đầu tư của mình sang cho thuê. Theo đó, cuối năm 2021, anh đầu tư một căn shophouse tại khu đô thị trên địa bàn quận Hoàng Mai với số tiền 22 tỷ đồng, trong đó có 9 tỷ đồng vay ngân hàng.
Ban đầu số tiền cho thuê nhà được 22 triệu đồng/tháng nên anh chỉ phải bù thêm một ít để đủ trả lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên, đến tháng 5 vừa qua, khách thuê trả lại nhà buộc anh phải tìm khách thuê mới. Quá trình tìm khách thuê mới khiến anh Khánh và gia đình choáng váng bởi đa phần khách thuê chỉ đưa ra mức giá từ 12-14 triệu đồng/tháng.
“Số tiền cho thuê tính ra chỉ bằng 50% so với số tiền trả lãi ngân hàng gần 30 triệu đồng/tháng khiến cuộc sống gia đình có nhiều đảo lộn. Bây giờ nếu tôi bán đi cũng lỗ khoảng gần 20% so với lúc mua, còn để cho thuê tiếp thì phải chấp nhận mức giá cho thuê không như kỳ vọng và hàng tháng vẫn phải xoay tiền trả nợ”, nhà đầu tư này giãi bày.
Chị Dung, một nhà đầu tư BĐS kỳ cựu cho hay việc đầu tư nhà đất rồi cho thuê là bài toán không hề dễ dàng, đặc biệt là những khu vực hạ tầng chưa phát triển, dân cư chưa đông.
Theo chị, bất kỳ tài sản nào cũng phải tính khấu hao hàng năm, khấu hao cho căn nhà là không hề nhỏ. Như vậy vay tiền mua nhà rồi cho thuê giống như vừa ôm cục nợ, vừa phải chịu lỗ lãi vay, vừa phải chịu thứ hao mòn vô hình là nhà xuống cấp hàng năm. Tất cả những thiệt hại này chỉ có thể được bù đắp nhờ vào việc giá nhà đất sẽ tăng trong tương lai.
Tuy nhiên, theo nhà đầu tư này thời điểm hiện nay thì chưa biết khi nào thị trường BĐS có thể hồi phục. Nhiều nhà đầu tư vốn mỏng, thậm chí đã phải chấp nhận cắt lỗ khoản đầu tư của mình. “Xác định đầu tư vào nhà đất, BĐS thì phải chấp nhận thôi. Nếu biết trước sẽ không có người thất bại”, chị Dung thừa nhận
