Lãi suất vay mua nhà dưới 10% ngày càng ít
Theo số liệu từ DKRA Consulting, lãi suất vay mua nhà tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến hiện ở mức bình quân khoảng 10,9%/năm đối với các khoản vay được cố định lãi suất trong 12 - 24 tháng.
Con số này cao hơn đáng kể so với quý 2/2026, thời điểm các gói vay ưu đãi thường dao động trong khoảng 8,5 - 9,2%/năm.
Chênh lệch lãi suất giữa các ngân hàng cũng khá lớn. VPBank hiện thuộc nhóm có mức lãi suất cao, khoảng 13,2%/năm cho khoản vay cố định trong 12 tháng. VIB áp dụng khoảng 11,1%/năm với thời gian cố định 12 tháng và 12%/năm nếu khách hàng lựa chọn cố định trong 24 tháng.
Trong khi đó, lãi suất ưu đãi tại MSB và ACB cũng quanh ngưỡng 11%/năm.
Một số lựa chọn dưới 10% vẫn còn trên thị trường nhưng không nhiều. HDBank đang ở khoảng 9,8%/năm, VietBank khoảng 9,5%/năm và Woori Bank khoảng 9,3%/năm đối với kỳ cố định 12 tháng.
Tuy nhiên, đây chưa phải toàn bộ chi phí mà người vay phải đối mặt. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, khoản vay thường chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Mặt bằng lãi suất sau ưu đãi hiện có thể lên khoảng 12 - 15%/năm, tùy từng ngân hàng, hồ sơ khách hàng và diễn biến thị trường.
Vì vậy, một khoản vay có mức lãi suất khởi điểm thấp chưa chắc đã là phương án có chi phí tốt nhất nếu biên độ điều chỉnh sau ưu đãi cao hoặc thời gian hưởng lãi suất thấp quá ngắn.
Cuộc đua chuyển sang thời gian cố định
Trong bối cảnh dư địa giảm lãi suất không còn lớn, các ngân hàng đang tìm cách tạo lợi thế bằng những yếu tố khác ngoài con số lãi suất ban đầu.
Một trong những cách đáng chú ý là kéo dài thời gian cố định. VIB hiện đưa ra phương án cố định lãi suất 11,5%/năm trong 5 năm, tương đương 60 tháng, cho một số nhu cầu như mua, xây dựng, sửa chữa, bù đắp tiền mua hoặc tái tài trợ bất động sản.
So với thời gian cố định phổ biến 12 - 24 tháng trên thị trường, kỳ hạn 60 tháng giúp người vay có thời gian dài hơn để chủ động kế hoạch tài chính và giảm rủi ro biến động lãi suất trong ngắn hạn.
Bên cạnh đó, VIB còn triển khai một số chương trình cho phép giảm thêm khoảng 0,2 - 0,4 điểm %/năm trong thời gian vay, tùy thuộc điều kiện của từng gói.
Một hướng tiếp cận khác là điều chỉnh biên độ lãi suất. TPBank hiện có chính sách giảm biên độ tối đa 1,2 điểm % so với mức đang áp dụng đối với một số sản phẩm vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm.
Ngân hàng kéo dài thời hạn để giảm áp lực trả nợ
Không chỉ thay đổi cấu trúc lãi suất, một số ngân hàng còn sử dụng thời hạn vay như một công cụ thu hút người mua nhà.
Tại ACB, thời gian vay mua nhà đã được kéo từ 20 năm lên 30 năm, trong khi lãi suất cho vay đối với khách hàng cá nhân hiện quanh mức 10%/năm.
Việc kéo dài kỳ hạn không làm khoản vay rẻ hơn về tổng thể. Tuy nhiên, người mua có thể giảm số tiền gốc phải thanh toán mỗi kỳ, từ đó giảm áp lực lên dòng tiền hàng tháng.
Đổi lại, nếu duy trì khoản vay trong toàn bộ thời gian dài hơn, tổng tiền lãi phải trả có thể tăng đáng kể.
Với người có thu nhập ổn định nhưng khả năng tích lũy ban đầu hạn chế, kỳ hạn dài có thể giúp việc tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Ngược lại, người có dòng tiền tốt cần cân nhắc giữa việc giảm áp lực trả nợ hàng tháng và mục tiêu tất toán sớm để tiết kiệm chi phí lãi.
Gói 20.000 tỷ đồng của Vietcombank
Trong cuộc đua thu hút khách hàng vay mua nhà, Vietcombank cũng đưa ra chương trình tín dụng có quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho bất động sản tại các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Khách hàng thuộc chương trình có thể được hưởng mức lãi suất thấp hơn tối đa 1 điểm %/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân.
Đáng chú ý, thời hạn vay có thể kéo dài tới 35 năm và hạn mức tối đa có thể đạt 100% giá trị căn nhà, tùy hồ sơ tín dụng và các điều kiện liên quan.
Tuy nhiên, mức ưu đãi tối đa 1 điểm % không đồng nghĩa mọi khách hàng đều được hưởng cùng một mức lãi suất. Chính sách được tính toán trên cơ sở lãi suất cho vay bất động sản thông thường của ngân hàng tại từng thời kỳ.
Do đó, người vay cần quan tâm đến mức lãi suất thực tế được áp dụng cho hồ sơ của mình thay vì chỉ nhìn vào mức ưu đãi được quảng bá.
Diễn biến tháng 9 cho thấy cuộc cạnh tranh tín dụng nhà ở đang thay đổi. Khi mức lãi suất đầu kỳ khó giảm sâu, ngân hàng có xu hướng tạo khác biệt bằng thời gian cố định, biên độ điều chỉnh, kỳ hạn vay hoặc các chương trình giảm lãi suất bổ sung.
Với người mua nhà, nhiều chuyên gia đã nhấn mạnh: Điều quan trọng không nằm ở việc tìm được khoản vay có lãi suất thấp nhất trong vài tháng đầu. Cần tính toán cả mức lãi suất sau ưu đãi, thời điểm bắt đầu thả nổi, biên độ cộng thêm, phí liên quan, khả năng trả nợ trước hạn và tổng số tiền phải thanh toán trong suốt vòng đời khoản vay.
