Lãi suất cao khiến thị trường bất động sản bước vào cuộc thanh lọc khốc liệt

Sau giai đoạn tăng trưởng trở lại trong năm 2025, quý đầu năm 2026 ghi nhận sự chững lại rõ rệt. Nguồn cung mới đạt khoảng 13.600 sản phẩm, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước nhưng lại giảm sâu so với quý liền kề. Tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 78.000 sản phẩm, trong khi lượng hấp thụ đạt gần 14.600 sản phẩm, tương đương tỷ lệ 15–20%.

Điểm đáng chú ý là thanh khoản giảm không phản ánh sự “đóng băng”, mà cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Người mua không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông mà chuyển sang trạng thái cân nhắc kỹ lưỡng hơn.

Một trong những lực cản lớn nhất với thị trường là mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến 12–14%/năm, thậm chí lên tới 15–16% với các khoản vay thả nổi. Chi phí vốn tăng khiến dòng tiền đầu tư, đặc biệt là sử dụng đòn bẩy tài chính, trở nên dè dặt hơn.

Song song đó, việc triển khai bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 cùng hệ thống mã định danh bất động sản đã tạo ra một “bộ lọc” tự nhiên. Thị trường đang dần loại bỏ các hoạt động đầu cơ thiếu nền tảng, thay vào đó hướng dòng tiền vào những sản phẩm có giá trị thực và pháp lý minh bạch.

Dữ liệu từ DXS-FERI cho thấy hành vi người mua đã thay đổi đáng kể. Khách hàng hiện dành nhiều thời gian hơn để khảo sát, so sánh và đánh giá trước khi quyết định. Ưu tiên hàng đầu không còn là “lướt sóng”, mà là các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác dòng tiền và phục vụ nhu cầu ở thực. Đồng thời, xu hướng sử dụng vốn tự có hoặc các gói tài chính an toàn hơn đang trở nên phổ biến.

Một đặc điểm nổi bật của quý 1/2026 là sự phân hóa mạnh mẽ. Dù có gần 78.000 sản phẩm trên thị trường, tỷ lệ hấp thụ chỉ dao động 15–25%, cho thấy dòng tiền không còn “trải đều”. Căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng giá nhẹ 1–2%, trong khi đất nền ghi nhận giao dịch chững lại. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại miền Bắc, còn các khu vực xa trung tâm gặp khó khăn về thanh khoản.

Đặc biệt, dòng tiền đang dồn về các dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh. Ngược lại, các sản phẩm thiếu nền tảng dần bị thị trường đào thải. Phân hóa không còn là hiện tượng nhất thời mà trở thành cấu trúc vận hành mới

Bước sang quý 2/2026, thị trường được dự báo sẽ không tiếp tục giảm mà chuyển sang trạng thái ổn định hơn, nhưng vẫn mang tính chọn lọc cao. Nguồn cung mới dự kiến khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp tiến gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ kỳ vọng đạt 20–30%.

Giá bán được dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc, phản ánh xu hướng “giữ giá” vẫn chi phối. Đáng chú ý, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, thay vào đó là dòng tiền trung – dài hạn.

Theo DXS-FERI, những gì đang diễn ra không phải là suy thoái, mà là quá trình tái cấu trúc toàn diện. Thị trường đang thiết lập lại các chuẩn mực từ pháp lý, chất lượng sản phẩm đến hành vi đầu tư.

Trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ thuộc về các chủ đầu tư có năng lực triển khai thực, các dự án phục vụ nhu cầu ở thực và những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Ngắn hạn, thị trường khó có đột phá mạnh, nhưng về dài hạn, giai đoạn “chọn lọc” hiện nay chính là nền móng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn – nơi giá trị thực và tính minh bạch trở thành tiêu chuẩn cốt lõi.