KTNN kiến nghị Quốc hội bổ sung cách tính thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản

Kiểm toán Nhà nước khu vực XIII mới đây đã có tham luận về công tác quản lý đất đai và xác định giá đất, những bất cập qua thực tiễn hoạt động kiểm toán của Kiểm toán nhà nước.

Tham luận nêu rõ những tồn tại, hạn chế, bất cập trong công tác quản lý đất đai và xác định giá đất thông qua hoạt động kiểm toán. 

Qua thực tiễn công tác kiểm toán trong thời gian qua, KTNN nhận thấy nhiều địa phương chấp thuận chủ trương (chỉ định nhà đầu tư) không thông qua đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư; giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dựng đất, thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể để xác định tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và làm giá khởi điểm, điều chỉnh giá khởi điểm chưa phù hợp quy định. Từ đó dẫn đến việc xác định tiền sử dụng đất phải nộp NSNN không đúng quy định của pháp luật, giá trúng đấu giá chưa phải là giá thị trường.

Để ngăn chặn tình trạng người mua, người bán ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn nhiều mức giá giao dịch thực tế, gây thất thu lớn NSNN, đồng thời làm biến dạng kết quả thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, KTNN có một số kiến nghị.

Cụ thể, đơn vị này kiến nghị Quốc hội cần bổ sung thêm cách tính thu nhập chịu thuế TNCN hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo Luật Thuế thu nhập cá nhân, nội dung liên quan đến thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo là mức chênh lệch giá chuyển nhượng bất động sản sang từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan vào Luật thuế TNCN hiện hành.

Trường hợp các hồ sơ, tài liệu có liên quan có thể giá mua bất động sản, thì thu nhập chịu thuế tính theo giá chuyển nhượng bất động sản. 

Lý do theo đơn vị này là khoảng 20 năm gần đây hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên thị trường đã thông qua ký hợp đồng công chứng, người mua, người bán đều có hồ sơ kê khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ, nên quy định sẽ có tính khả thi. 

Với quy định này, người mua sẽ không chấp nhận ghi giá thấp hơn giá mua thực tế trong các hợp đồng công chứng, vì liên quan trực tiếp đến quyền lợi của họ khi họ có nhu cầu chuyển nhượng lại bất động sản này. Khi giá bất động sản trên thị trường đã minh bạch, thì hoạt động thẩm định giá đất cụ thể sẽ khách quan, minh bạch hơn.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng thao túng giá đất cụ thể để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc làm giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, KTNN kiến nghị Chính phủ cần giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất.

Cụ thể, bao gồm: cơ sở dữ liệu về giá rao bán, rao mua, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh; giá chuyển nhượng thành công trên thị trường; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đền bù giải phóng mặt bằng đã phê duyệt và thực hiện,… theo từng tuyến đường, đoạn đường trên từng địa bàn và công bố công khai trên các wesite chuyên ngành làm cơ sở cho công tác quản lý nhà nước về giá đất và công tác thẩm định, phê duyệt giá đất cụ thể.

Đồng thời quy định hàng tháng các sàn giao dịch bất động sản, các trung tâm đấu giá tài sản, các công ty kinh doanh, môi giới về bất động sản,… trên địa bàn phải gửi các báo cáo, thống kê về giá đất rao chuyển nhượng, giá giao dịch thành công, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất về Sở Tài nguyên và Môi trường để rà soát, cập nhật dữ liệu.

Ngoài ra, theo KTNN, cơ sở dữ liệu về đất đai phải được xây dựng đồng bộ, thống nhất không chỉ về số lượng, chất lượng, diện tích mà cả về giá trị, lịch sử giao dịch. Khi cơ sở dữ liệu về đất đai được số hóa sẽ dễ dàng theo dõi được sự thay đổi, bao gồm cả sự thay đổi về giá trị và sự chuyển dịch về đất đai giữa các bên liên quan. Mọi giao dịch về đất đai sẽ trở nên minh bạch, cụ thể và trực quan.