Không phát sinh doanh thu thì không thu tiền đất bổ sung
Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của Bộ Tài chính nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đang nhận được ý kiến đề xuất, kiến nghị khác nhau, đặc biệt từ các hiệp hội.
Theo dự thảo, khoản tiền bổ sung đối với trường hợp có quyết định giao đất, cho thuê đất trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực được quy định 2 phương án. Phương án 1 là giữ nguyên mức thu 5,4%/năm như quy định hiện hành. Phương án 2 là giảm mức thu xuống 3,6%/năm.
Thời gian thu bổ sung tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiến nghị sửa dự thảo theo hướng không thu tiền bổ sung với trường hợp người sử dụng đất dù được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể đưa đất vào kinh doanh (chưa thực hiện bán sản phẩm).
Trường hợp thu tiền bổ sung thì áp dụng mức thu 3,6%/năm, khi người sử dụng đất đã đưa đất vào kinh doanh (đã bán sản phẩm và thu tiền).
Thời gian tính tiền bổ sung sẽ áp dụng từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.
Đơn vị này nêu căn cứ đưa ra kiến nghị rằng việc không thu tiền bổ sung với trường hợp nhà đầu tư không đưa đất vào kinh doanh để đảm bảo công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Bởi theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất chỉ có quyền đưa đất vào sử dụng, kinh doanh khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Thực tế, đa số chủ đầu tư tuân thủ quy định pháp luật, mặc dù đã được giao đất, cho thuê đất nhưng chưa phê duyệt giá đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất nên chưa đưa đất vào kinh doanh.
Nếu yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung là không hợp lý do doanh nghiệp không được hưởng lợi từ việc giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại do việc chậm xác định giá đất dẫn đến không đưa đất vào kinh doanh.
Đối với trường hợp vẫn đưa đất vào kinh doanh trước khi cơ quan Nhà nước xác định giá đất, doanh nghiệp đã được hưởng lợi từ việc giao đất nên Nhà nước thu tiền bổ sung là hợp lý.
Việc tính thời gian chưa phải nộp khoản tiền bổ sung từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là quy định chế tài nặng hơn với hành vi phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (do Luật Đất đai 2013 không có quy định).
Theo đơn vị trên, việc này không hợp lý, không phù hợp với quy định tại Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025 của Quốc hội (không quy định hiệu lực trở về trước đối với hành vi mà thời điểm thực hiện hành vi pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn).
Các hiệp hội đưa ra nhiều kiến nghị liên quan đến dự thảo về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Ảnh minh họa: Trịnh Nguyễn).
Đề xuất thu tiền đất bổ sung 0,5%/năm
Cũng góp ý liên quan dự thảo Nghị định 103, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đề nghị không chọn phương án 5,4%/năm hoặc 3,6%/năm.
Bởi, mức thu 5,4%/năm là quá cao, làm tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp, nhất là dự án đã có quyết định giao đất từ nhiều năm trước đây và chi phí này sẽ được chủ đầu tư tính vào giá bán, giá thuê. Người mua, người thuê nhà gánh chịu cuối cùng dẫn đến hệ quả tăng giá nhà.
Trường hợp chủ đầu tư đã bán nền nhà cho khách hàng mà trong hợp đồng quy định trách nhiệm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước thì chủ đầu tư phải chịu lỗ khi phải nộp thêm số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung này.
Nếu chủ đầu tư đã bán nền nhà cho khách hàng mà trong hợp đồng quy định trách nhiệm khách hàng thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước thì khách hàng bị thiệt khi phải nộp thêm số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung này.
Đơn vị này cũng không chọn mức thu 3,6%/năm do mức này cũng quá cao. Con số 3,6% được tính bằng 1/3 mức thu tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế hiện hành.
Hơn nữa, mức thu 3,6% là tỷ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (năm 2014 - 2024), gồm lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1-6 tháng, CPI trung bình hàng năm, tỷ lệ lạm phát trung bình.
Tuy nhiên, Cục Công sản, Bộ Tài chính đã thừa nhận các chỉ số này không có nhiều liên quan đến chỉ số biến động về giá đất hoặc giá bất động sản.
Vì vậy, Hiệp hội đề xuất giảm mức thu từ 3,6%/năm còn 0,5%/năm để vừa tuân thủ đúng quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, vừa không tác động làm tăng giá nhà.
