Kiến nghị gỡ vướng cho vụ "doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình"

Doanh nghiệp phải thuê lại đất của chính mình

Trong văn bản gửi Ủy ban thường vụ Quốc Hội, Văn phòng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài chính, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường..., SCBA trực thuộc Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cho rằng, một số quy định của luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024 về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn thuê đất và cấp sổ hồng đối với trường hợp đất phi nông nghiệp thuê trả tiền hằng năm có nguồn gốc tư nhân có nhiều bất cập.

Cụ thể, từ những năm đầu thập niên 2000, thực hiện chủ trương của TP.HCM về di dời cơ sở sản xuất gây ô nhiễm ra khỏi nội thành và phát triển các khu công nghiệp, nhiều doanh nghiệp và cá nhân đã nhận chuyển nhượng, thừa kế hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp từ người dân. Đây là đất có nguồn gốc tư nhân, đã được cấp sổ hồng, không phải đất do nhà nước giao hoặc cho thuê.

Do tại thời điểm đó, nhiều khu vực ngoại thành chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch sử dụng đất chưa xác định rõ là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nên để có cơ sở pháp lý sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh, cơ quan nhà nước đã áp dụng hình thức cho người sử dụng đất thuê lại chính thửa đất của mình, trả tiền thuê đất hằng năm, với thời hạn hợp đồng thường chỉ từ 5 - 10 năm.

Thực chất, đây chỉ là biện pháp hành chính tạm thời nhằm hợp thức hóa mục đích sử dụng đất trong giai đoạn quy hoạch chưa hoàn thiện, không làm thay đổi bản chất quyền sử dụng đất gốc (vẫn là đất tư nhân, không phải đất nhà nước cho thuê).

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tuy nhiên, khi hết hạn hợp đồng thuê hoặc người sử dụng đất có nhu cầu chấm dứt hợp đồng thuê để được cấp lại sổ hồng theo hiện trạng sử dụng thực tế hoặc theo nguồn gốc ban đầu, dẫn đến phát sinh các bất cập. Đồng thời gây ách tắc rất lớn trong việc xác lập lại quyền sử dụng đất hợp pháp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động sản xuất kinh doanh, khả năng tiếp cận vốn ngân hàng và quyền định đoạt tài sản hợp pháp của doanh nghiệp.

Đầu tiên, theo Nghị định số 103/2024, khi tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở (thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) sang đất ở, tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% tiền sử dụng đất theo bảng giá đất ở tại thời điểm được chuyển mục đích.

Người sử dụng đất hợp pháp đã bị thu khoản chênh lệch gần như toàn bộ, không được khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất. Quy định này chưa có sự phân biệt giữa đất thuê trả tiền hàng năm do nhà nước cho thuê (nguồn gốc đất nhà nước) và đất thuê trả tiền hàng năm có nguồn gốc tư nhân.

Điều này dẫn đến hệ quả là người sử dụng đất bị thiệt hại nghiêm trọng vì phải nộp tiền sử dụng đất tương đương với trường hợp đất do nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Trong khi thực tế họ đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để mua đất nông nghiệp từ hàng chục năm trước hoặc nhận thừa kế.

Thứ hai liên quan đến quyền chấm dứt hợp đồng thuê và cấp lại sổ hồng. Hiện hành, pháp luật đất đai chưa có quy định cho phép người sử dụng đất đang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có nguồn gốc là đất tư nhân được chủ động chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn. Khi hết thời hạn thuê không được nhà nước cấp lại sổ hồng theo hiện trạng sử dụng hoặc theo đúng nguồn gốc ban đầu.

Được quyền chấm dứt hợp đồng, cấp lại sổ hồng

Theo ông Trần Văn Phát, Phó chủ tịch SCBA, những bất cập trên đã gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng phát sinh như đất trong tình trạng bị đình trệ lâu dài xen kẽ trong các khu dân cư, khu đô thị. Đất bị bỏ hoang, lãng phí, gây khó khăn rất lớn cho công tác quản lý đất đai của địa phương và quy hoạch sử dụng đất.

Người sử dụng đất bị buộc phải tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê và nộp tiền thuê đất hàng năm dù thực tế đã ngừng hoạt động sản xuất kinh doanh, không còn nhu cầu sử dụng đất vào mục đích được thuê, dẫn đến gánh nặng tài chính không đáng có.

Người sử dụng đất không thể thực hiện các giao dịch dân sự hợp pháp đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, thế chấp tại tổ chức tín dụng, dù quyền sử dụng đất đó có nguồn gốc hoàn toàn hợp pháp từ giao dịch dân sự trước đây.

Những bất cập nêu trên hoàn toàn không phù hợp với bản chất pháp lý của đất có nguồn gốc tư nhân.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Do đó, theo ông Trần Văn Phát, cần sửa luật Đất đai 2024, Nghị định 103/20224 theo hướng cho phép người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm có nguồn gốc tư nhân được chấm dứt hợp đồng thuê và được cấp lại sổ hồng theo đúng nguồn gốc và hiện trạng sử dụng thực tế khi không còn nhu cầu sử dụng vào mục đích được thuê.

Việc tiếp thu ý kiến từ thực tiễn và kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy định nêu trên sẽ mang lại những tác động tích cực thiết thực:

Thứ nhất, bảo đảm nguyên tắc công bằng giữa đất có nguồn gốc tư nhân và đất do nhà nước giao/cho thuê trong nghĩa vụ tài chính, đồng thời làm cho quan hệ pháp lý đất đai trở nên rõ ràng, giúp người sử dụng đất được giải quyết nhanh chóng và đúng bản chất quyền sở hữu hợp pháp của mình.

Thứ hai, quy định mới sẽ khuyến khích người dân và doanh nghiệp khai thác, sử dụng đất hiệu quả, phù hợp với quy hoạch, từ đó hạn chế tối đa tình trạng đất bị bỏ hoang, đất xen kẽ, khó quản lý.

Thứ ba, việc tháo gỡ kịp thời các bất cập này sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, tăng niềm tin của người dân và nhà đầu tư, đồng thời bảo đảm nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước, giải quyết dứt điểm các vướng mắc pháp lý đang tồn tại trong thực tiễn.

Thứ tư, những điều chỉnh nêu trên sẽ thể hiện tinh thần cầu thị, bám sát thực tiễn của Quốc hội và Chính phủ, giúp pháp luật đất đai thực sự đầy đủ, cụ thể, không để sót những trường hợp đặc thù gây hệ lụy lâu dài đến đời sống người dân, hoạt động của hộ kinh doanh, doanh nghiệp và hàng triệu gia đình người lao động gắn bó với mảnh đất ấy.