Không phải Tp.HCM, đây mới là “điểm nóng” của nhà phố, biệt thự

Theo đại diện DKRA Vietnam, việc siết chặt dòng vốn vào hoạt động kinh doanh bất động sản khiến nguồn cung khan hiếm, giá bán tăng cao và làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Theo đó, quỹ đất tại Tp.HCM khan hiếm và giá bán ngày một tăng khiến một lượng lớn khách hàng chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh – nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn thấp.

Theo đơn vị này, các giao dịch nhà phố, biệt thự hiện nay tại khu ven Tp.HCM chủ yếu tập trung vào những dự án có hạ tầng kết nối đồng bộ. Chẳng hạn, khu vực Dĩ An, Bình Dương- giáp ranh Tp.Thủ Đức được xem là "điểm nóng" nhà phố, biệt thự sau Tp.HCM. Do có lợi thế gần sát Tp.HCM nên sự biến động giá theo giai đoạn của loại hình này cũng tương tương với nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM. Cùng với đó, nguồn cung khan hiếm những năm qua cũng khiến cả mặt bằng giá lẫn nhu cầu của khu vực này tăng mạnh.

Ghi nhận cho thấy, nguồn cung nhà phố khu vực Bình Dương nhỏ giọt trong những năm qua. Hiện tại, nơi đây chỉ có dự án khu nhà liên kế Bcons Plaza của Tập đoàn Bcons đang đưa ra thị trường với 160 sản phẩm, nằm cạnh làng Đại học Quốc gia Tp.HCM.

Trước đó, dự án nhà phố liên kế Cité D’amour nằm mặt tiền đường Đông Tác, thành phố Dĩ An, có quy mô 77 căn nhà phố đã chào bán hết.

Trước Cité D’amour, từ cuối năm 2020, một dự án đất nền, nhà phố mở bán tại Bình Dương cũng được săn đón do nguồn cung hạn hẹp. Điển hình như các dự án Victory City, Hana Garden Mall, Uni Mall Center, Casa Mall, Bình Dương Avenue City, The Eden City…

Ảnh minh hoạ

Khảo sát một số dự án nhà phố tại Bình Dương cho thấy, có dự án biên độ tăng giá nhanh hơn cả Tp.HCM. Chẳng hạn như dự án nhà phố HL Phú Đông tại Dĩ An được bán ra ban đầu từ năm 2016 với mức giá trung bình khoảng 23 triệu đồng/m2, sau 5 năm, đến nay nhà phố tại dự án này đã tăng lên mức hơn 11-12 tỷ đồng/căn, nhưng hầu như không có người bán.

Cũng tại Dĩ An, cách đây 3 năm, một dự án nhà phố được rao bán với giá khoảng 20 triệu đồng/m2, đến năm 2019 đã lên 35 - 40 triệu đồng/m2. Sau khi địa phương này chính thức được chuyển lên thành phố từ tháng 2/2020, giá giao dịch lập tức tăng lên hơn 45 - 50 triệu đồng/m2. Hiện mức giá này lại tiếp tục tăng trên dưới 50%.

Tương tự, tại một số dự án nhà phố ở khu vực Thuận An, Tân Uyên biên độ giá cũng liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Theo nhận định, nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu mua BĐS liền thổ tăng mạnh là một trong các nguyên nhân khiến nhà phố, biệt thự khu vực giáp ranh Tp.HCM có biên độ tăng giá nhanh. Theo báo cáo tháng 5/2022 của DKRA Vietnam, chi phí nguyên vật liệu tăng và việc siết tín dụng tiếp tục đẩy mặt bằng giá sơ cấp tăng lên, mức tăng ghi nhận từ 10 - 20% so với giai đoạn mở bán trước đó (mỗi giai đoạn cách nhau 3 – 5 tháng), kèm theo đó là các chính sách bán hàng ưu đãi, chiết khấu, ân hạn nợ gốc... nhằm hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng.

Đơn vị này chỉ ra, tỷ lệ tiêu thụ chung toàn thị trường nhà phố, biệt thự vùng phụ cận Tp.HCM phục hồi tốt, chiếm khoảng 63% số lượng căn mở bán. Đồng Nai dẫn đầu về tỷ lệ tiêu thụ 48% toàn thị trường. Tp.HCM và BR-VT tỷ lệ hấp thụ kém, cùng ghi nhận mức tiêu thụ lần lượt 4% và 2% trên tổng nguồn cung mới toàn thị trường.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, hiện nhiều dự án BĐS tại Bình Dương đang chào bán với giá cao vẫn được hấp thụ rất tốt. Dù thị trường Bình Dương giá tăng nhanh nhưng so với TP.HCM nhưng giá vẫn còn dễ chịu. Vậy nên, người mua nhà không thể tiếp cận thị trường TP.HCM sẽ chọn cách dịch chuyển về đây định cư. Một khi nhu cầu mua tăng đồng nghĩa với giá trị BĐS sẽ tăng theo.

Về lâu dài rất khó để phán đoán nhưng với nhu cầu nhà ở cùng sự phát triển của tỉnh Bình Dương, xu hướng giãn dân của TP.HCM, tác động từ việc hình thành Tp.Thủ Đức, sân bay Long Thành… thị trường BĐS khu Đông khó có chuyện đứng yên và Bình Dương vẫn còn nhiều dư địa phát triển. Theo ông Kiệt, giá thị trường Bình Dương có thể sẽ tiếp tục tăng và thiết lập các mặt bằng giá mời trong thời gian tới.

Trong báo cáo mới đây về thị trường nhà liền thổ, JLL cũng cho biết lượng mở bán mới của cả thị trường miền Nam (bao gồm TP.HCM Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An) đạt gần 2.100 căn, trong đó Tp.HCM chỉ đóng góp 223 căn. Nếu so với trước đây, nguồn cung này đã sụt giảm đáng kể.

Theo đại diện JLL, nhu cầu đầu tư nhà phố, biệt thự tăng cao ngay sau khi biện pháp giãn cách được nới lỏng và kế hoạch phát triển hạ tầng tập trung tại các tỉnh phía Nam được đẩy mạnh. Nhiều chủ đầu tư các dự án tích hợp quy mô lớn tại các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương tăng giá 5-10% so với đợt mở bán trước.

JLL dự báo giá bán sơ cấp các tỉnh ven Tp.HCM sẽ tiếp tục tăng do có sự thúc đẩy từ kế hoạch phát triển hạ tầng vùng ven Tp.HCM. Đặc biệt là dự án đường Vành Đai 3, 4, Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, Cao tốc Biên Hòa – VũngTàu, cùng với tốc độ gia tăng dân số đô thị, sẽ thúc đẩy cả nguồn cung và cầu từ các khu vực trung tâm Tp.HCM đến khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh vệ tinh vùng ven.

Dự kiến từ nay đến hết năm 2022 có khoảng 11.400 căn nhà phố, biệt thự xây sẵn sẽ được chào bán tại 4 thị trường vùng ven Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu. Riêng Tp.HCM, nguồn cung khá khiêm tốn, chỉ khoảng 1.500-2.000 căn.