Khổ vì chung tiền mua đất đồng sở hữu sổ đỏ
Tháng 9/2021, anh Nguyễn Đức Mạnh (Nam Từ Liêm, Hà Nội) góp vốn 1,1 tỷ đồng với 2 người bạn để mua chung lô đất tại Bắc Ninh. Diện tích lô đất 150m2, nằm ở ngay trục đường lớn.
Giá trị của lô đất tại thời điểm mua bán là 3,3 tỷ đồng, mỗi người góp 1,1 tỷ đồng và cùng đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ.
Để có 1,1 tỷ đồng góp vốn, anh Mạnh phải thế chấp sổ hồng căn chung cư đang ở. Dự tính của nhóm nhà đầu tư này sẽ lướt sóng trong vòng 6 tháng. Tuy nhiên, diễn biến của thị trường bất động sản đã không xảy ra như kỳ vọng khi bước sang năm 2022, thanh khoản sụt giảm.
Đến giữa năm 2022, nhóm nhà đầu tư này thống nhất, nếu bán bằng giá vốn sẽ quyết định thoát hàng do mức lãi suất vay ngân hàng đang tăng mạnh.
“Tôi vay ngân hàng 500 triệu đồng. Lãi suất thả nổi hiện tại lên tới hơn 13%/năm. Trung bình mỗi tháng phải trả gần 6 triệu/tháng, chưa kể trung bình mỗi quý phải lo thanh toán khoản gốc”, anh Mạnh kể. “Chúng tôi vẫn rao bán miếng đất. Nhưng nhiều người trả giá giảm 20-30% giá trị lô đất. Vì không được giá, chúng tôi quyết định không bán”.
Đến tháng 9/2023, một khách hàng đã chấp nhận trả 3,4 tỷ đồng giá lô đất này. “Tôi muốn bán để thu hồi vốn về nhưng bạn tôi lại chưa muốn bán. Họ kỳ vọng thị trường hồi phục sẽ bán được giá cao. Trong khi, hiện tại, tôi đang chịu áp lực trả gốc lãi rất lớn. Với tình hình thị trường như hiện tại, rất khó có thể bán được lô đất với giá tăng 20-30% trong vòng 1 năm. Cũng bởi lý do này mà nhóm chúng tôi bất đồng quan điểm”.
Câu chuyện của anh Mạnh không phải hiếm gặp. Ở thời điểm sốt đất, không ít nhà đầu tư cùng hùn vốn mua đất. Tuy nhiên, đến thời điểm rao bán, chốt giá, nhiều bất đồng xảy ra giữa các nhà đầu tư. Bởi sổ đỏ đứng tên đồng sở hữu nên việc giao dịch phải được sự chấp thuận từ tất cả các chủ sở hữu.
Làm thế nào khi một người muốn bán nhưng đồng sở hữu còn lại không đồng ý
Trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua chung thửa đất về bản chất là “sở hữu chung theo phần” nên sẽ xác định được diện tích của các bên theo số tiền mà các bên đã góp hoặc theo sự thỏa thuận của các bên.
Nhiều người mua chung thửa đất nhưng khi có nhu cầu tách thửa thì được phép tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Căn cứ Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quyết định quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, nếu thửa đất đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì được tách thửa.
Về nguyên tắc khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trên thực tế khi muốn chuyển nhượng nhưng một hoặc một số người không đồng ý thì phải tách thửa để chuyển nhượng phần đất của mình. Nội dung này được quy định rõ tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:
“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Như vậy, trong trường hợp này phải có đủ điều kiện tách thửa thì mới chuyển nhượng được phần đất của mình.
Trong trường hợp mảnh đất không đủ điều kiện tách thửa, người muốn bán cần phải gửi thông báo về việc bán tài sản, nội dung thông báo thể hiện việc bạn định bán phần đất của mình với giá bao nhiêu, phương thức và thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên... trước ít nhất 03 tháng tính đến ngày bạn bán cho người khác.
Nếu sau khi thông báo nhưng đồng sở hữu còn lại không có nhu cầu mua phần đất của bạn thì bạn soạn sẵn văn bản từ chối mua tài sản với nội dung những người này từ chối mua phần đất này và đồng ý để bạn bán cho người khác, nhờ những đồng sở hữu này ký. Nếu bạn đề nghị nhưng họ không ký thì sau 3 tháng những người đồng sở hữu không có văn bản trả lời thì bạn có quyền bán cho người khác.
