Từ cuối năm 2025 sang đầu 2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà. Tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn, mỗi đồng vốn cho vay mới đều đi kèm yêu cầu cao hơn về chất lượng tài sản bảo đảm, dòng tiền trả nợ và mức độ rủi ro.
Điều này khiến thị trường bất động sản bước vào pha tái định giá rủi ro. Người mua và nhà đầu tư không còn nhìn tài sản qua lăng kính kỳ vọng, mà đánh giá lại toàn bộ mức độ an toàn. Những bất định về pháp lý, thanh khoản hay khả năng khai thác không còn bị bỏ qua, mà trở thành yếu tố trực tiếp làm tăng chi phí và làm giảm giá trị thực của tài sản. Mô hình "ôm hàng, lướt sóng" dựa trên đòn bẩy cao và kỳ vọng tăng giá nhanh không còn khả thi. Khi chi phí vốn tăng, thời gian hoàn vốn kéo dài và biên lợi nhuận bị nén lại, nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ bài toán tài chính dài hạn và khả năng tạo dòng tiền của tài sản.
