Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa tiếp tục có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội góp ý “dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai”.
Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 9 Điều 4 và khoản 5 Điều 5 của dự thảo liên quan đến quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời bổ sung quy định về “thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT”.
HoREA cho rằng thời điểm xác định giá đất thanh toán BT cần được ấn định tại thời điểm ký hợp đồng BT hoặc thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình. Đây là nguyên tắc nhằm bảo đảm công bằng, bình đẳng, sòng phẳng giữa Nhà nước và nhà đầu tư.
HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế xác định giá đất thanh toán cho dự án BT. Ảnh minh hoạ.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, nhờ Nghị định 78/2007/NĐ-CP về hình thức hợp đồng BOT, BTO, BT, Nhà nước đã huy động được nguồn vốn xã hội hóa rất lớn. Tuy nhiên, đến năm 2020 Luật PPP mới được ban hành và lại quy định dừng triển khai dự án BT mới từ ngày 1/1/2021.
Đối với các dự án chuyển tiếp, Luật PPP 2020 và Nghị định 69/2019/NĐ-CP đã cho phép tiếp tục triển khai, đồng thời đưa ra cơ chế xác định giá trị quỹ đất thanh toán BT. Tuy vậy, trên thực tế các địa phương gần như không thể thực hiện, dẫn tới nhiều dự án BT bị kết luận có sai phạm sau thanh tra, kiểm toán; một số cán bộ và nhà đầu tư bị xử lý pháp luật do thất thoát ngân sách, thất thoát tài sản công.
"Điểm nghẽn lớn nhất của loại hình BT hiện nay nằm ở việc xác định giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán. Trong đó, việc xác định đúng thời điểm tính giá đất là yếu tố then chốt", ông Châu nói.
Theo ông Châu, hiện pháp luật quy định giá đất được xác định tại thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, trên thực tế, các quyết định này thường được ban hành rất chậm, khiến thời điểm tính giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT cách xa thời điểm ký hợp đồng hoặc thời điểm bàn giao công trình.
Điều này dẫn đến tình trạng nhà đầu tư BT không được đối xử công bằng, vì giá đất ở thời điểm bàn giao công trình có thể chênh lệch rất lớn so với thời điểm xác định giá đất, làm phá vỡ nguyên tắc “ngang giá tại cùng một thời điểm”.
Ông Châu cũng dẫn chứng, để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2025/NĐ-CP, trong đó quy định thời điểm xác định giá đất thanh toán là thời điểm ký tắt hợp đồng BT. Cơ chế này đã giúp giải quyết triệt để các vướng mắc tồn tại nhiều năm tại Thủ Thiêm.
Do đó, HoREA đề nghị xem quy định tại Nghị định 91/2025/NĐ-CP là “tiền lệ pháp lý” để áp dụng tương tự đối với tất cả các dự án BT trên phạm vi cả nước, qua đó bảo đảm tính thống nhất và khả thi khi tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 và Luật PPP 2020.
HoREA cho rằng việc bổ sung quy định rõ ràng, thống nhất về thời điểm xác định giá đất thanh toán BT trong Nghị quyết mới của Quốc hội sẽ góp phần tháo gỡ ách tắc nhiều năm qua, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp.
HoREA trước đó cho biết, cả nước hiện có 162 dự án BT đang bị ách tắc vì chưa được xác định giá đất thanh toán, dù công trình đã hoàn thành và bàn giao từ nhiều năm trước. Nguyên nhân chính là do pháp luật chưa thống nhất về thời điểm tính giá đất, trong khi cơ quan nhà nước lại chậm ban hành quyết định giao đất khiến doanh nghiệp gánh chịu rủi ro và thiệt hại do biến động giá.
