Hội Môi giới: Thị trường nhà chuyển nhượng giảm giá cục bộ

Thị trường nhà chuyển nhượng điều chỉnh giá cục bộ do áp lực lãi suất, ngược chiều với đà tăng của hàng sơ cấp từ chủ đầu tư trong nửa đầu năm.

Trong báo cáo thị trường mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết 6 tháng đầu năm, nguồn cung tiếp tục tăng mạnh, song người mua ngày càng chọn lọc hơn.

Thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Nguồn cung vẫn tập trung ở các dự án của chủ đầu tư lớn, dẫn đầu là Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group và Sun Group, đóng góp tỷ trọng khoảng 43%.

Trong đó, khoảng 48.000 căn hộ được giao dịch, đạt tỷ lệ tiêu thụ 49%, giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Với nguồn cung mới, căn hộ chung cư vẫn là phân khúc bán tốt khi chiếm gần ba phần tư tổng số giao dịch.

Trên thị trường chuyển nhượng, VARS cho biết mặt bằng giá nhiều khu vực bắt đầu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng. Người mua chung cư các năm trước có xu hướng giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc chấp nhận hạ giá để cân đối dòng tiền.

Tương tự, nhà đất thổ cư, nhà riêng lẻ tại một số khu vực nội đô cũng hạ nhiệt do ảnh hưởng từ thông tin quy hoạch. Phân khúc đất nền đầu cơ tại các khu dân cư chưa hình thành vẫn khó giao dịch dù giá đã giảm sâu.

"Tâm lý chờ đợi của người mua cùng áp lực chuyển nhượng từ nhóm sử dụng đòn bẩy khiến thanh khoản có dấu hiệu chậm lại và giá thứ cấp chịu áp lực điều chỉnh cục bộ", VARS nhận định.

Diễn biến trên cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Dữ liệu của Dat Xanh Services cho thấy sức hấp thụ toàn thị trường giảm tới 62% so với nửa cuối năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ bình quân chỉ dao động 20-30%, giảm tới 30% so với 6 tháng cuối năm 2025.

Đơn vị này cho biết thanh khoản đi xuống chủ yếu do chi phí vốn tăng cao. Hiện lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11% một năm trong thời gian ưu đãi. Mức thả nổi có thể lên tới 13-15% một năm.

Hội Môi giới cũng cho rằng khả năng thanh toán của người mua đồng thời chịu tác động từ mặt bằng giá và chi phí tài chính neo cao. Tại Hà Nội và vùng lân cận, giá chung cư đã điều chỉnh nhẹ theo quý, song vẫn đạt trung bình 112 triệu đồng mỗi m2. Tại Đà Nẵng và TP HCM, mỗi m2 căn hộ đạt lần lượt 91 triệu và 108 triệu đồng, gần như đi ngang so với quý trước.

Chi phí tài chính lớn, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập kéo giãn đòi hỏi nhiều gia đình phải cân nhắc lâu hơn trước khi xuống tiền. Nhà đầu tư cũng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền ngay để có chi phí bù đắp lãi vay.

Dù còn nhiều thách thức, Hội Môi giới nhận định thị trường khó rơi vào đợt suy giảm đồng loạt. Hiện tượng giá chuyển nhượng giảm chủ yếu diễn ra cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, mua ở giai đoạn đỉnh. Trong khi đó, dư địa giảm giá của chủ đầu tư không nhiều do các chi phí đầu vào đều leo thang.

Một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài. Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản đảm bảo và tâm lý khách hàng đã mua trước đó. Tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ chọn tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua.

Từ cuối năm nay, thị trường tiếp tục kiểm chứng năng lực tài chính của người mua cũng như chất lượng các dự án thông qua khả năng hấp thụ. Những dự án được định giá "ảo", chậm triển khai có thể chịu áp lực lớn hơn.

Dat Xanh Services cũng dự báo thị trường bất động sản nửa cuối năm nhiều khả năng diễn biến theo hướng thận trọng. Theo kịch bản được đơn vị này đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất, nguồn cung có thể tăng thêm 20-30%, trong khi giá bán chủ yếu đi ngang hoặc tăng nhẹ và tỷ lệ hấp thụ dao động 25-40%.