"Hạn chế tín dụng đồng loạt làm triệt tiêu động lực tích cực của thị trường bất động sản"

Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến. Trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2 trở đi, nhằm kiềm chế sự tăng giá nhà ở bất hợp lý và góp phần ổn định thị trường.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ yêu cầu các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở, trừ nhà ở xã hội.

Với trường hợp mua nhà ở thứ 2, áp hạn mức cho vay không quá 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà. Với trường hợp mua nhà ở thứ 3 trở lên, áp hạn mức cho vay không quá 30% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Xoay quanh đề xuất này, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa đưa ra quan điểm góp ý.

Đơn vị cho biết hiện nay, trong hoạt động bán hàng, phần lớn chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng cho người mua nhà. Một mặt, chính sách này giúp kích cho thị trường cầu, tác động trực tiếp đến kết quả giao dịch và khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản.

Mặt khác, thực tế cho thấy một số nhóm đối tượng đã lợi dụng chính sách này như đòn bẩy tài chính để thực hiện hoạt động đầu cơ, lướt sóng. Đề xuất của Bộ Xây dựng được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi của nhóm này.

Tuy nhiên, theo VARS IRE, cần lưu ý không nên đánh đồng nhóm đầu cơ, lướt sóng với những người mua nhà thứ 2, thứ 3 trở lên vì mục đích chính đáng như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái.

Dù hành vi mua thêm nhà là tương tự, nhưng mục đích hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau.

Nếu nhóm đầu cơ, lướt sóng tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn.

Do đó, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường.

Nhìn chung, VARS IRE ủng hộ quan điểm chỉ đạo của các cơ quan ban ngành trong việc kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản, nhằm nắn chỉnh thị trường phát triển theo hướng minh bạch, an toàn, bền vững và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân.

Tuy nhiên, các giải pháp được ban hành cần được cân nhắc thận trọng để tránh tác động không mong muốn. Quá trình triển khai cần gắn chặt với bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường bất động sản.