Hai yếu tố định hình thị trường bất động sản năm 2026

Tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam (VRES) sáng 11/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường đang đứng trước một giai đoạn đặc biệt quan trọng, nhất là tại TP HCM – nơi được đánh giá có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng dài hạn 30 – 40 năm khi định hướng sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu được thúc đẩy.

Ông Quốc Anh cho rằng mô hình đại đô thị đang hình thành tại TP HCM có nhiều nét tương đồng với các đô thị lớn trong khu vực. Ở Hàn Quốc, Gyeonggi đóng vai trò vùng sản xuất, Incheon là trung tâm logistics, còn Seoul là đầu não tài chính. Ba trụ cột này kết nối và vận hành như một động cơ tăng trưởng thống nhất. Bài học đó cho thấy việc liên kết vùng, nếu đi kèm quy hoạch bài bản, có thể tạo ra sức bật mạnh mẽ cho toàn bộ đại đô thị.

Một tín hiệu đáng chú ý là mức độ quan tâm đối với bất động sản TP HCM đã quay trở lại sau thời gian trầm lắng. Từ quý III/2025, số lượt tìm kiếm từ người dùng Hà Nội tăng tới 49%, phản ánh nhu cầu của thị trường đang ấm dần lên.

Bên cạnh đó, những lo ngại về thuế quan Mỹ – từng là tâm điểm chú ý trong tháng 5 – hiện đã giảm bớt. Việt Nam đang hưởng lợi từ mức thuế bình quân chỉ khoảng 6%, thấp hơn phần lớn các nước trong khu vực; dòng vốn FDI năm nay tăng 7% và bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng thu hút các nhà đầu tư quốc tế. Nhờ vậy, bức tranh chung của thị trường trở nên cân bằng và tích cực hơn nhiều so với các dự báo ban đầu.

Theo ông Quốc Anh, mặt bằng giá vẫn là chủ đề nóng nhất trong năm. Giá bất động sản tăng thời gian qua chủ yếu do ba nhóm nguyên nhân: Tăng trưởng kinh tế, thay đổi xã hội và sự mất cân đối nguồn cung.

Đồng thời, thị trường cũng chịu tác động từ nhiều biến số khác như định hướng hình thành các trung tâm tài chính quốc tế hay diễn biến lãi suất. Ông nhấn mạnh rằng năm 2025 sẽ xoay quanh hai câu chuyện có khả năng định hình toàn bộ thị trường năm 2026: Tác động của IFC (trung tâm tài chính quốc tế) và xu hướng lãi suất.

Theo định nghĩa của Liên Hợp Quốc, IFC là khu vực tập trung các định chế tài chính quốc tế, nguồn nhân lực chất lượng cao, hạ tầng chuyên biệt và khung pháp lý linh hoạt nhằm thu hút dòng vốn toàn cầu.

TP HCM dự kiến đặt IFC tại Thủ Thiêm, trong khi Đà Nẵng sẽ phát triển IFC tại khu vực Hải Châu – Sơn Trà. Việt Nam chưa có tiền lệ nên phải nhìn vào bài học của các quốc gia đi trước để đánh giá khả năng hình thành một trung tâm đô thị mới.

Ông Quốc Anh dẫn ví dụ Hàn Quốc, nơi trước năm 2000, trung tâm tài chính đặt tại Myeong-dong. Hạn chế về quỹ đất và hạ tầng khiến nước này quyết định xây dựng một IFC mới tại Yeouido vào năm 2003.

Chỉ trong một thập kỷ, Yeouido thu hút hơn 1.000 tổ chức tài chính quốc tế như Morgan Stanley, Citibank hay Standard Chartered; tạo ra 100.000 – 120.000 việc làm và trở thành một CBD mới của Seoul.

Thành công này đến từ bộ chính sách ưu đãi mạnh mẽ, bao gồm hỗ trợ 70% chi phí thuê và ưu đãi thuế dài hạn. Giá bất động sản tại Yeouido tăng gấp đôi trong 20 năm và hiện nhiều khu vực đã vượt mức đỉnh thiết lập năm 2022.

Tương tự, trước năm 1990, trung tâm tài chính của Thượng Hải chỉ tập trung tại Ngoại Than với diện tích 1,5 km2. Khi Trung Quốc phát triển Phố Đông – Lục Gia Chủy thành trung tâm tài chính quốc tế, hàng loạt chính sách đặc thù được áp dụng như chia sẻ dữ liệu công – tư, ưu đãi thuế và đặc biệt là nới tỷ lệ sở hữu nước ngoài từ 49% lên 100%.

Chỉ hơn một thập kỷ, khu vực này đã trở thành CBD mới của Thượng Hải, với hàng loạt biểu tượng như tháp Kim Mậu hay tháp Thượng Hải.

Từ những mô hình thành công đó, ông Quốc Anh cho rằng "IFC tại Thủ Thiêm và Đà Nẵng hoàn toàn có khả năng hình thành một CBD mới nếu đi kèm cơ chế đủ mạnh. Thành công hay thất bại của IFC phụ thuộc chủ yếu vào chính sách – yếu tố quyết định xuyên suốt ở cả Hàn Quốc và Trung Quốc.

Bên cạnh IFC, xu hướng lãi suất là yếu tố trọng yếu tác động tới thị trường 2026. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy lãi suất và mức độ quan tâm bất động sản thường biến động ngược chiều nhau.

Giai đoạn 2022 – 2023, lãi suất tăng mạnh kéo theo lượng tìm kiếm bất động sản giảm sâu. Khi đó, thị trường chịu ảnh hưởng từ hai nguyên nhân chính: Fed nâng lãi suất liên tục (từ 0,08% lên 4,33%, sau đó lên 5,3% vào cuối 2023) và lạm phát toàn cầu tăng do lượng tiền bơm vào nền kinh tế thời COVID-19. Việt Nam phải tăng lãi suất để ổn định tỷ giá và hạn chế dòng vốn đảo chiều, dẫn đến sự sụt giảm mạnh của nhu cầu.

Thị trường giai đoạn đó không chỉ chịu áp lực lãi suất mà còn hứng chịu hàng loạt cú sốc pháp lý và tài chính như vụ Tân Hoàng Minh, siết phân lô tách thửa, vụ Vạn Thịnh Phát, trái phiếu bất động sản... tạo thành "cơn bão tổng hợp" khiến lượng quan tâm giảm gần 50%, giao dịch giảm sâu, tâm lý nhà đầu tư chuyển sang bi quan và phần lớn nhìn nhận triển vọng lãi suất tiếp tục xấu đi.

Từ cuối năm 2023, khi thị trường phục hồi, nhu cầu tín dụng tăng nhanh hơn lượng tiền gửi huy động khiến nhiều ngân hàng phải tăng lãi suất tiền gửi. Trong quý II/2025, có 8/28 ngân hàng giảm lượng tiền gửi, tạo thêm áp lực huy động và khiến lãi suất nhích lên gần đây.

Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, bối cảnh 2025 rất khác so với năm 2022. Lãi suất Fed đã ổn định suốt năm 2024 và vừa giảm thêm 25 điểm cơ bản; lạm phát tại Mỹ, châu Âu và Việt Nam đều duy trì ở mức thấp và ổn định. Thị trường cũng chuyển hướng sang nhu cầu thật thay vì đầu cơ như trước. 

“Nếu 2022 là giai đoạn lãi suất tăng, lạm phát tăng, thị trường tập trung sản phẩm đầu cơ và tâm lý tiêu cực, thì 2025 là giai đoạn ngược lại. Đây là tín hiệu của một thị trường trưởng thành hơn, lành mạnh hơn, nơi người mua chú trọng nhu cầu thật, dòng tiền và yếu tố bền vững thay vì đầu cơ ngắn hạn.

Chúng tôi cho rằng lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến thị trường nhưng theo cách nhẹ nhàng hơn rất nhiều so với năm 2022. Với mục tiêu tăng trưởng GDP Việt Nam trong năm 2026 ở mức cao, việc duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý là cần thiết, khó có khả năng xuất hiện cú sốc tăng lãi suất như trước