Tín dụng cho bất động sản tăng mạnh
Trong báo cáo cập nhật mới đây, nhóm phân tích của WiGroup cho biết sau giai đoạn suy giảm bởi áp lực lãi suất tăng và kênh trái phiếu bị siết chặt, từ cuối năm 2023 kênh tín dụng đối với ngành bất động sản bắt đầu hoạt động trở lại.
Xu hướng vay nợ của các doanh nghiệp có phần chuyển dịch từ dài hạn sang ngắn hạn nhiều hơn do nguồn vốn trong thời gian này chủ yếu đến từ ngân hàng.
Dòng tiền vay mới và tất toán nợ cũ đều có xu hướng tăng mạnh trong các quý gần đây, cho thấy hoạt động cơ cấu nợ của ngành đang diễn ra rất mạnh mẽ. Các doanh nghiệp sử dụng nguồn tín dụng mới vừa để tài trợ cho dự án, vừa để thanh toán các khoản nợ cũ.
Khả năng tiếp cận nguồn vốn của ngành bất động sản từ kênh tín dụng đang được mở rộng. Tính đến cuối quý 1, dư nợ tín dụng của hoạt động kinh doanh bất động sản khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cùng kỳ và chiếm khoảng 9,6% dư nợ tín dụng của toàn hệ thống.
Tín riêng cho lĩnh vực xây dựng xây dựng nhà ở và khu đô thị (bao gồm cách doanh nghiệp chưa niêm yết), tổng tín dụng đạt khoảng 481.000 tỷ, chiếm 31% dư nợ tín dụng của toàn ngành và có xu hướng tăng mạnh trong các quý gần đây.
Nhình chung từ cuối 2023 đến nay, ngân hàng vẫn là kênh huy động vốn chính của các doanh nghiệp bất động sản. Tỷ trọng nợ vay ngân hàng trong tổng số nợ vay của các doanh nghiệp niêm yết tính đến cuối quý I khoảng 46,7%, so với mức 25,4% đầu năm 2022.
Diễn biến hiện tại cho thấy đây tiếp tục sẽ là kênh tài trợ vốn chính cho nhóm bất động sản trong thời gian tới khi niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường cần thêm thời gian để phục hồi.
Áp lực đáo hạn trái phiếu và lãi vay tăng mạnh từ quý III
Sau giai đoạn đóng băng kéo dài khoảng hơn một năm từ đầu năm 2022 đến giữa năm 2023, kênh huy động vốn qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản có sự phục hồi nhưng xu hướng vẫn còn yếu. Trong 3 tháng đầu năm 2025, gần như không có đợt phát hành mới và từ tháng 4 mới ghi nhận 8 đợt phát hành đạt với tổng giá trị 11.509 tỷ đồng.
Lãi suất phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động trong 6 tháng đầu năm giao động từ 8 đến 12% tuỳ từng doanh nghiệp. Nhìn chung so với giai đoạn đỉnh vào đầu năm 2023, lãi suất phát hành của nhóm này đã giảm đi đáng kể và tương đương hoặc thấp hơn với thời kỳ bùng nổ 2020 - 2021.
Tính đến cuối tháng 5, toàn ngành bất động sản vẫn còn hơn 230.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu, giảm hơn một nửa so với mức hơn 500.000 tỷ đầu năm 2022. Phần lớn sự sụt giảm này đến từ việc các doanh nghiệp mua lại lượng trái phiếu đã phát hành trước đó thay vì đáo hạn.
Tính từ đầu năm 2022 đến nay, đã có hơn 150.000 tỷ đồng trái phiếu được các doanh nghiệp mua lại trước hạn. Theo chuyên gia WiGroup, hoạt động mua lại diễn ra mạnh mẽ đến từ hai nguyên nhân: Doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vay với lãi suất ưu đãi hơn và việc mua lại trái phiếu cũng có thể là bắt buộc theo Nghị định 65, đặc biệt nếu đợt phát hành trước đó vi phạm quy định pháp luật.
Áp lực đáo hạn trái phiếu thực sự sẽ diễn ra mạnh từ quý III năm nay trở đi, với giá trị hơn 71.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong 6 tháng cuối năm nay. Trong năm 2026 và 2027, lượng trái phiếu đáo hạn của ngành đạt lần lượt 93.000 tỷ đồng và 72.000 tỷ đồng.
Việc thanh toán trái phiếu đến hạn sẽ gây áp lực lớn đến dòng tiền của ngành trong thời gian tới, bất kể dòng tiền kinh doanh sẽ có sự cải thiện từ năm 2025 nhờ việc mở bán các dự án mới.
Trong trường hợp áp lực gia tăng, kênh tái cơ cấu nợ thông qua tín dụng ngân hàng và dòng tiền từ hoạt động đầu tư từ chuyển giao dự án sẽ là các phương án được các doanh nghiệp xem xét để giải quyết bài toán về dòng tiền thanh toán cho lượng trái phiếu đáo hạn.
Tính riêng nhóm bất động sản (ngoại trừ Vinhomes), tỷ lệ người mua trả trước/tổng giá trị dự án đang triển khai (hàng tồn kho + xây dựng cơ bản dở dang dài hạn) sau giai đoạn bàn giao dự án giảm mạnh về mức đáy của nhiều năm. Điều này cũng cho thấy phần lớn các dự án còn lại đang triển khai mới chỉ trong giai đoạn đầu.
Bên cạnh áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn, các doanh nghiệp ngành bất động sản còn đối diện với áp lực về thanh toán lãi vay. Đây là một trong những áp lực lớn nhất tác động đến lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.
Áp lực trả lãi cũng có sự phân hoá mạnh giữa Vinhomes và các doanh nghiệp còn lại. Chi phí lãi vay của nhóm doanh nghiệp còn lại gần như không có sự gia tăng từ đầu năm 2024 cho đến nay, phù hợp với diễn biến của lãi suất thị trường.
Ở chiều ngược, lại lãi vay phải trả của Vinhomes có sự gia tăng đột biến trong các quý gần đây là một xu hướng rất đáng chú ý. Sự gia tăng này phần lớn không xuất phát từ quy mô nợ của doanh nghiệp.
Theo tính toán của WiGroup, với mức chi phí lãi vay khoảng hơn 10 tỷ trong 4 quý gần nhất sẽ tương đương với mức lãi suất khoảng 13% tính trên tổng dư nợ bình quân. Đây là một mức lãi suất rất cao so với vị thế và tình hình tài chính của doanh nghiệp.
Tính đến cuối quý I, các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn hơn 45.000 tỷ tiền mặt. Lượng tiền tăng lên trong các quý gần đây chủ yếu đến từ Vinhomes nhờ mở bán các dự án lớn.
Trong khi đó, lượng tiền mặt của các doanh nghiệp dù vẫn đang ở mức thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước khi thị trường đóng băng nguồn cung nhưng điểm tích cực là đã có sự phục hồi nhẹ trong các quý gần đây.
