Cụ thể, Điều 33 Dự thảo quy định 3 hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án bất động sản (BĐS):
Hình thức 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Hình thức 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng.
Hình thức 3: Cho thuê quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc các dự án BĐS khác để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được chấp thuận.
Trong số 3 hình thức Dự thảo đề xuất thì hình thức 1 là "phân lô, bán nền" trong các dự án. Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư HTKT (san nền, làm đường giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước...) và chuyển nhượng các lô đất nền cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Hình thức này hiện được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (Điều 194) và quy định chi tiết tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP); theo đó hiện không cho phép "phân lô, bán nền" tại các phường của đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Điều 218 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do Chính phủ trình Quốc hội cũng có quy định: "Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô". Như vậy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định chặt chẽ hơn theo hướng siết, không cho phép "phân lô, bán nền" ở khu vực đô thị nên dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần khớp nối để đảm bảo thống nhất, đồng bộ.
Hình thức 2 là một hình thức kinh doanh BĐS hoàn toàn mới và cần phải được nghiên cứu, đánh giá thấu đáo, toàn diện trước khi ban hành.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã) để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng rất giống chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.
Việc chuyển nhượng dự án BĐS (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là sẽ chuyển giao dự án/phần dự án BĐS và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ đầu tư, các bên có liên quan đối với dự án/phần dự án chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... mà không phải làm lại thủ tục.
Tuy nhiên với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà không gắn với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án) mới đề xuất thì bên nhận chuyển nhượng ("bên mua") có được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... từ bên chuyển nhượng ("bên bán") hay không? Sau khi hoàn thành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua có phải lập lại quy hoạch để trình thẩm định, phê duyệt, sau đó lập thiết kế trình thẩm định, xin cấp giấy phép xây dựng từ đầu hay không?
Nếu bên mua không phải làm lại các hồ sơ, thủ tục trên thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự khác biệt so với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án và không cần thiết phải quy định thêm một hình thức mới trong Dự thảo.
Ví dụ: Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết, được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật toàn dự án. Trong dự án có lô đất xây chung cư diện tích 1ha, gồm 2 tòa chung cư cao 10 tầng, số lượng 400 căn hộ. Doanh nghiệp A sau khi kinh doanh xong các sản phẩm thấp tầng trong dự án muốn chuyển nhượng lô đất chung cư trên cho doanh nghiệp B tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm.
Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô
Trường hợp này theo pháp luật hiện hành, doanh nghiệp A làm thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất chung cư, trình tự, thủ tục đã quy định cụ thể trong Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản dưới luật. Sau khi nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp B làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (sang tên "Sổ đỏ") và tiếp tục đầu tư xây dựng 2 tòa chung cư theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết của dự án; không phải làm lại các thủ tục quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng.
Nay theo Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), doanh nghiệp A sẽ có thêm một phương án khác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lô đất chung cư cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư, kinh doanh.
Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không gắn với chuyển nhượng dự án này về nguyên tắc sẽ không làm chuyển giao quyền, nghĩa vụ, lợi ích của bên bán cho bên mua. Như đã đề cập ở trên, bên mua liệu có được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... hay phải làm lại từ đầu?
Ngoài ra, doanh nghiệp B sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất liệu có phải lập hồ sơ trình chấp thuận chủ trương đầu tư trên lô đất nhận chuyển nhượng hay không? Có đương nhiên trở thành chủ đầu tư của dự án hình thành trên lô đất nhận chuyển nhượng hay phải làm thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư/công nhận chủ đầu tư?
Đây là những vấn đề pháp lý quan trọng cần phải làm rõ, liên quan mật thiết đến hoạt động huy động vốn, kinh doanh sản phẩm bởi pháp luật nhà ở, kinh doanh BĐS quy định chỉ chủ đầu tư dự án mới được phép huy động vốn, bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm nhà ở, BĐS.
Nếu không được công nhận/chấp thuận là chủ đầu tư thì doanh nghiệp B sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiến hành đầu tư xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế cũng không thể kinh doanh sản phẩm (không được bán căn hộ).
Ngoài ra, Điều 35 và Điều 39 Dự thảo về điều kiện đối với đất đã có HTKT chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định: "Không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng..." là thiếu khoa học, logic bởi về mặt pháp lý, "điều kiện" là cái bắt buộc phải đạt được.
Để tránh chồng chéo với thủ tục chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án BĐS, kiến nghị chỉnh sửa theo hướng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng không có mục đích kinh doanh BĐS.
Trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích kinh doanh BĐS thì phải thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án BĐS mà không được áp dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ví dụ: Trường hợp nhận chuyển nhượng lô đất xây dựng chung cư để bán căn hộ).
