Gỡ vướng điểm nghẽn giá đất

Đề xuất áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể

Cụ thể, Chính phủ đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong số này có trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành thỏa thuận; hoặc các dự án đã hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận (đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất), thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại giao cho chủ đầu tư.

ẢNH: NGỌC DƯƠNG

Đáng chú ý, Chính phủ đề xuất một trong các căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất là "giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất". Riêng trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển thì xác định theo giá đất cụ thể. Bảng giá đất cũng sẽ được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.

Về cách tính bảng giá đất, Chính phủ đề xuất theo loại đất, khu vực, vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai thì được xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026; sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi cần thiết. Về hệ số điều chỉnh giá đất, Chính phủ đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh từ ngày 1.1 hằng năm. Trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng.

Cơ quan có thẩm quyền phải ban hành đầy đủ căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường theo quy định của nghị quyết này chậm nhất đến ngày 1.7.2026. Việc xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 257 luật Đất đai thì thực hiện theo quy định của luật Đất đai...

Ảnh: Đình Sơn

Theo Bộ trưởng NN-MT, dự thảo quy định giá đất để tính bồi thường về đất và giá đất tái định cư được tính theo giá đất trong bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ mà giá đất tại vị trí được bồi thường bằng đất ở tại chỗ chưa có trong bảng giá đất thì Chủ tịch UBND cấp xã căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tại vị trí tương tự để quyết định giá đất để bồi thường bằng đất ở tại chỗ trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. UBND cấp xã có trách nhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh để trình HĐND cấp tỉnh bổ sung vào bảng giá đất trong kỳ họp gần nhất.

Tránh khiếu kiện khi giá đất mới "tiệm cận" giá thị trường

Báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết ủy ban thống nhất với quan điểm của Chính phủ tại tờ trình. Theo đó, Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện quyền thông qua quyết định giá đất, kiểm soát giá đất khi giao đất, cho thuê đất…

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cũng lưu ý việc đề xuất áp dụng bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cần phải bảo đảm mục tiêu chính của chính sách; bảo đảm tính hài hòa, minh bạch và hiệu quả, tránh gây gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp.

Ủy ban cũng đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục làm rõ hơn căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bồi thường về đất quy định tại khoản 2 điều 91 của luật Đất đai, giá đất tái định cư quy định tại khoản 3 điều 111 của luật Đất đai (khoản 6 điều 3). "Đây là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất có đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn phát triển không, vì hệ số điều chỉnh giá đất có ưu điểm dễ tính toán nhưng do chưa có đầy đủ cơ sở dữ liệu đất đai đến từng khu vực, vị trí gắn với thửa đất; giải pháp để phòng ngừa khiếu nại, khiếu kiện trong bối cảnh bảng giá đất mới đang "tiệm cận" với giá thị trường", báo cáo thẩm tra nêu. Cạnh đó, cần cụ thể hóa hơn nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư…

Về nguyên tắc định giá đất, dự thảo nghị quyết quy định "phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường". Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là cần thiết để hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và công bằng. Tuy nhiên, quá trình triển khai cần được thực hiện thận trọng, có lộ trình rõ ràng, với các phương pháp định giá khoa học và khách quan. Việc củng cố cơ sở dữ liệu và tăng cường vai trò giám sát của các cơ quan độc lập sẽ giúp giải quyết các thách thức hiện tại, đảm bảo sự thành công của chính sách.

Bên cạnh đó, có ý kiến đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất để Nhà nước có quyền quyết định giá đất. Việc Nhà nước quyết định giá đất sẽ giúp kiểm soát chặt chẽ giá trên thị trường sơ cấp (đất do Nhà nước giao, cho thuê), tránh tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm mất ổn định thị trường bất động sản, báo cáo thẩm tra phản ánh.

Về bảng giá đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính thống nhất với quan điểm Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai cần phải thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Tuy nhiên, đề nghị rà soát quy định xử lý chuyển tiếp để bảo đảm không vướng mắc khi thực hiện, đáp ứng yêu cầu tháo gỡ bất cập trong áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo luật Đất đai hiện hành; nghiên cứu, bổ sung nội dung có tính nguyên tắc, định hướng cụ thể hơn trong ban hành hệ số điều chỉnh giá đất.

Ngoài ra, ủy ban đề nghị rà soát, xác định đầy đủ, toàn diện các trường hợp cần chuyển tiếp, tránh tạo khoảng trống pháp lý hoặc xung đột pháp luật; bảo đảm đủ thời gian chuẩn bị các điều kiện cần thiết để thi hành nghị quyết…