Gỡ vướng cho tách thửa đất

NGƯỜI DÂN, CHÍNH QUYỀN CÙNG KÊU KHÓ

Phản ánh trường hợp của mình, bà N.T.T (nhà ở khu vực tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cũ) cho hay khi thụ lý hồ sơ thửa đất hỗn hợp, cán bộ địa phương không căn cứ vào loại đất chính là đất ở để xét duyệt điều kiện tách thửa. Thay vào đó, phần đất nông nghiệp đính kèm trên cả thửa tách ra và thửa còn lại đều phải đạt hạn mức tối thiểu, dao động từ 500 - 1.000 m2 đối với đất trồng cây lâu năm. Trên thực tế, hơn 90% thửa đất tại các khu dân cư hiện hữu ở Bình Dương cũ và Bà Rịa-Vũng Tàu cũ là đất hỗn hợp, trong đó phần đất nông nghiệp xen kẽ thường chỉ từ vài chục đến vài trăm m2. Việc áp dụng máy móc Quyết định 67 đã khiến người dân gặp khó khăn lớn về tài chính, bởi cách duy nhất để tách được thửa là họ phải đóng tiền chuyển mục đích toàn bộ phần đất nông nghiệp sang đất ở.

Tuy nhiên, chi phí tiền sử dụng đất theo bảng giá đất hiện hành quá lớn, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân và họ cũng không có nhu cầu chuyển quá nhiều đất nông nghiệp lên đất ở. Hệ quả là hơn 90% hồ sơ tách thửa đất ở có đất nông nghiệp xen cài bị "đóng băng" tại các địa phương. Đồng thời làm phát sinh tình trạng mua bán vi bằng, tách thửa "chui", gây phức tạp cho quản lý nhà nước.

Ảnh: Đình Sơn

Tương tự, như Thanh Niên đã phản ánh, người dân, chính quyền xã Châu Đức, xã Kim Long, P.Tam Long, xã Phước Hòa, P.Chánh Phú Hòa cũng đang gặp khó vì những bất cập trong quy định tách thửa đất của Quyết định 67. Theo bà Huỳnh Ngọc Ánh, Phó chủ tịch xã Phước Hòa, Quyết định số 67 giao UBND cấp xã căn cứ thực tế để xem xét, xác nhận lối đi bảo đảm kết nối hạ tầng, PCCC... Tuy nhiên, quyết định không quy định tiêu chí khung bắt buộc về bề rộng tối thiểu (bao nhiêu mét), chiều dài lối đi, cũng như phần diện tích làm lối đi có được tính vào diện tích tối thiểu sau khi tách thửa hay không. Điều này dễ dẫn đến việc áp dụng thiếu thống nhất giữa các địa phương.

Không chỉ vậy, Quyết định chỉ quy định diện tích tối thiểu tách thửa cho đất ở và đất nông nghiệp nhưng bỏ trống quy định về điều kiện, diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất phi nông nghiệp khác như đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp... Trường hợp thửa đất có nhiều mục đích sử dụng như vừa có đất ở, vừa có đất nông nghiệp, đất vườn, ao, Quyết định cũng chưa hướng dẫn rõ việc xử lý tách thửa thực hiện như thế nào, có bắt buộc người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất trước khi thực hiện tách thửa hay không, hay áp dụng nguyên tắc loại đất nào phù hợp thì tách theo loại đất đó. Từ đó, bà Huỳnh Ngọc Ánh đề nghị Sở NN-MT TP.HCM hướng dẫn cụ thể khung kích thước lối đi tối thiểu hoặc các tiêu chí định lượng để UBND xã có căn cứ thống nhất khi thực hiện xác nhận. Đồng thời có hướng dẫn nguyên tắc, quy trình, thủ tục về tách thửa đối với đất phi nông nghiệp, đất đa mục đích sử dụng.

NGƯỜI DÂN ĐƯỢC QUYỀN LỰA CHỌN THỬA ĐẤT ĐỂ TÁCH

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhìn nhận việc TP.HCM ra Quyết định số 67/2026 đã giúp người dân thực hiện quyền tách, hợp thửa đất để đáp ứng nhu cầu của cá nhân, hộ gia đình, đi đôi với việc thực hiện đầy đủ trách nhiệm, nghĩa vụ khi thực hiện các quyền này và là căn cứ pháp lý để UBND cấp xã thực thi công vụ. Tuy nhiên, sau 3 tuần triển khai thực hiện, Quyết định số 67/2026 đã bộc lộ bất cập cần sớm được khắc phục để tiếp tục hoàn thiện quy định về điều kiện tách, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa để giải quyết nhu cầu tách, hợp thửa đất của người dân và sát với thực tiễn của TP.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trên thực tế, không ít thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, bao gồm khu vực nội thành. Nhiều trường hợp trong cùng thửa đất có đất ở và đất khác như đất vườn, ao, đất nông nghiệp. Phần đất ở có nhà ở có thể đã được cấp sổ hồng hoặc chưa, phần đất còn lại của thửa đất được ghi là đất nông nghiệp nhưng phần diện tích đất này không còn sử dụng để sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, trong trường hợp tách, hợp thửa đối với những thửa đất này phải đồng thời thực hiện giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở.

Do vậy ông đề nghị bổ sung quy định: UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất. Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định của luật Đất đai 2024, Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội. Điều này cũng để bảo đảm phạm vi điều chỉnh của Quyết định số 67/2026 bao phủ cả trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa.

Để gỡ vướng cho việc tách, hợp thửa đất, một lãnh đạo Sở NN-MT cho biết đã có văn bản hướng dẫn gửi các địa phương. Trong đó, đối với trường hợp sử dụng đất hỗn hợp, người dân được quyền lựa chọn thửa đất (đất ở hay đất nông nghiệp) để đề nghị tách thửa. Cơ quan chức năng chỉ xét bảo đảm diện tích tối thiểu đối với phần diện tích mà người dân đề nghị tách do có hình thành thửa đất mới. Đối với phần thửa đất còn lại mà người dân không đề nghị tách, cơ quan nhà nước không phải xem xét điều kiện này. Chỉ trong trường hợp người dân yêu cầu tách cho cả phần đất ở và đất nông nghiệp, cơ quan chức năng mới phải xem xét bảo đảm diện tích tối thiểu đối với từng loại đất theo quy định.

"Nếu người dân chỉ muốn tách phần đất ở thì cơ quan chức năng chỉ xét điều kiện tách thửa đối với đất ở, phần đất nông nghiệp còn lại không xét. Nếu chỉ muốn tách phần đất nông nghiệp, cơ quan chức năng chỉ xét điều kiện tách thửa đối với đất nông nghiệp. Chỉ khi nào người dân muốn tách cả hai cùng lúc thì mới phải xét đủ điều kiện tách thửa của cả hai loại đất", vị này cho hay.

//Chèn ads giữa bài (runinit = window.runinit || []).push(function () { //Nếu k chạy ads thì return if (typeof _chkPrLink != 'undefined' && _chkPrLink) return; var mutexAds = '<zone id="l2srqb41"></zone>'; var content = $('[data-role="content"]'); if (content.length > 0) { var childNodes = content[0].childNodes; for (i = 0; i < childNodes.length; i++) { var childNode = childNodes[i]; var isPhotoOrVideo = false; if (childNode.nodeName.toLowerCase() == 'div') { // kiem tra xem co la anh khong? var type = $(childNode).attr('class') + ''; if (type.indexOf('VCSortableInPreviewMode') >= 0) { isPhotoOrVideo = true; } } try { if ((i >= childNodes.length / 2 - 1) && (i < childNodes.length / 2) && !isPhotoOrVideo) { if (i <= childNodes.length - 3) { childNode.after(htmlToElement(mutexAds)); arfAsync.push("l2srqb41"); } break; } } catch (e) { } } } }); function htmlToElement(html) { var template = document.createElement('template'); template.innerHTML = html; return template.content.firstChild; } function tnDetailInsertMidArticleWidget(rootSelector, widgetId) { var root = document.querySelector(rootSelector); if (!root) return null; var contentRoot = root.querySelector('[data-role="content"]') || root; var blocks = Array.from(contentRoot.children).filter(function (el) { if (el.id === widgetId) return false; if (el.hasAttribute('data-check-position')) return false; if (el.hasAttribute('data-type')) return false; if (/^(SCRIPT|STYLE|TEMPLATE|LINK|NOSCRIPT)$/.test(el.tagName)) return false; if (el.tagName === 'P' && !el.textContent.trim()) return false; return el.getClientRects().length > 0; }); if (!blocks.length) return null; var rootRect = contentRoot.getBoundingClientRect(); var idx; if (rootRect.height > 0) { var midY = rootRect.top + rootRect.height / 2; for (idx = 0; idx < blocks.length; idx++) { if (blocks[idx].getBoundingClientRect().bottom >= midY) break; } if (idx >= blocks.length) idx = blocks.length - 1; } else { idx = Math.floor(blocks.length / 2); } var target = blocks[idx]; var isMedia = target.tagName === 'FIGURE' || target.classList.contains('VCSortableInPreviewMode'); var newDiv = document.createElement('div'); newDiv.id = widgetId; contentRoot.insertBefore(newDiv, isMedia ? target : target.nextSibling); return newDiv; } function tnOnReady(fn) { if (document.readyState !== 'loading') fn(); else document.addEventListener('DOMContentLoaded', fn, { once: true }); } (function () { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var pernewDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'tn_detail_foryou1_pc_per'); if (!pernewDiv) return; loadJsAsync('https://js.aiservice.vn/rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js', function(){}, function() { window.boxTNRecs.err.push('rec/tn_detail_foryou1_pc_per.js'); }); }); })(); (function() { if (!(window.pageSettings && pageSettings.allow3rd && (typeof window._isAdsHidden === 'undefined' || !window._isAdsHidden))) return; if (typeof window.laNuocNgoai === 'undefined' || !window.laNuocNgoai) return; tnOnReady(function () { var newDiv = tnDetailInsertMidArticleWidget('div.detail-cmain', 'taboola-mid-article-widget'); if (!newDiv) return; window._taboola = window._taboola || []; window._taboola.push({ mode: 'thumbnails-4x1', container: 'taboola-mid-article-widget', placement: 'Mid Article Widget', target_type: 'mix' }); }); })();