Hiện nay, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, tình hình giao dịch cũng sụt giảm mạnh, không còn sôi động như trước kia. Song, ở thị trường cho thuê lại trở nên nhộn nhịp khi dịch bệnh đã được kiểm soát. Giá thuê nhà cũng theo đó mà liên tục tăng cao.
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, trong quý III/2022 ước tính, mức độ quan tâm đến bất động sản bán tại Hà Nội giảm 3% so với quý I/2022, nhưng nhu cầu tìm thuê bất động sản Hà Nội lại tăng 58%.
Tại TP. HCM, lượng quan tâm bất động sản bán và cho thuê trong quý III/2022 đều tăng so với quý I/2022, trong khi mức tăng của phân khúc bán là 19% thì phân khúc cho thuê tăng đến 70%.
Loại hình bất động sản cho thuê dẫn đầu cả 2 thị trường Hà Nội và TP. HCM về mức độ quan tâm là chung cư. Nhu cầu tìm thuê chung cư Hà Nội trong quý III tăng khoảng 13% so với quý trước, còn mức tăng ở TP. HCM là 24%.
Giá cho thuê chung cư cũng tăng đều ở nhiều quận. Đơn cử, giá cho thuê chung cư quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm (Hà Nội) tăng từ 14 đến 16% so với quý trước. TP.HCM chứng kiến xu hướng tương tự, giá cho thuê chung cư Quận 4, Quận 1 và Bình Thạnh tăng lần lượt là 14%, 12% và 13%.
Khảo sát cho thấy, giá thuê chung cư có 2 phòng ngủ tại địa bàn Hà Nội dao động khoảng 15 - 20 triệu đồng/tháng, tùy vào diện tích và vị trí dự án. Các căn hộ studio ở các dự án mới cũng đang được cho thuê từ 7 - 10 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, cách đây 1 năm, giá thuê những căn hộ này chỉ bằng 50-70% hiện tại.
Nhiều người cho rằng, giá thuê tăng cao, những người đầu tư cho thuê sẽ lãi lớn, song, thực tế lại ngược lại. Chị Minh Thư (Nam Từ Liêm, Hà Nội), gia đình chị hiện đang sở hữu căn chung cư 2 phòng ngủ tại dự án Vinhomes Green Bay (Mễ Trì, Nam Từ Liêm), với giá trị khoảng 3,5 tỷ đồng và đang được cho thuê với giá 18 triệu đồng/tháng.
“Với số vốn bỏ ra mà cho thuê với mức giá 18 triệu đồng/m2, thì mức lợi nhuận mỗi năm chỉ khoảng 6%. Trong khi đó, lãi suất ngân hàng hiện nay đang ở mức quanh 9%, nếu chỉ tính với mức lãi suất này coi như đã lỗ to. Chưa kể, mỗi lần người thuê chuyển đi, hỏng hóc đồ đạc, chủ nhà phải bỏ tiền ra để sửa. Do nhà tôi cũng không sử dụng đến nên cho thuê lại, còn nếu đầu tư kinh doanh thì không có lãi, dù giá thuê có tăng hơn so với thời gian dịch”, chị Thư nói.
Thực tế, nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng, việc đầu tư kinh doanh cho thuê nhà ở không khả quan, dù giá cho thuê và nhu cầu thuê nhà sau dịch liên tục tăng cao. Anh Nguyễn Sáng, nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ, thời gian qua, giá nhà liên tục tăng cao khiến nhiều người dù có nhu cầu thực nhưng vẫn không đủ khả năng mua và vẫn lựa chọn đi thuê, nên giá thuê cũng tăng mạnh.
“Nhiều người nghĩ rằng, mua nhà cho thuê sẽ nhàn và lãi hàng tháng chỉ việc thu tiền. Nhưng nếu tính toán kỹ sẽ thấy rõ, một căn hộ 2 phòng ngủ sẽ có giá mua khoảng 2,7-3,5 tỷ đồng, giá thuê lại khoảng 15-20 triệu đồng/tháng, tương đương lợi nhuận chỉ 6%/năm. Như vậy, chỉ cần so sánh với lãi suất ngân hàng là đã lỗ, chưa kể quá trình sử dụng chung cư xuống cấp, giá trị căn hộ cũng sẽ đi xuống, nếu tính toán kỹ hơn tỷ suất lợi nhuận chỉ khoảng 4-5%”, anh Sáng nói.
Theo anh Sáng, có nhiều người tính toán đầu tư chung cư vừa có tiền cho thuê hàng tháng mà giá trị căn hộ vẫn tăng lên. Tuy nhiên, thực tế, chỉ từ đầu năm 2022 tới nay giá chung cư cũ tăng đột biến khoảng 20%, còn lại trước đó, những người bán lại chung cư đa phần đều lỗ so với thời điểm mua.
“Chung cư là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, và giá cũng chỉ dừng ở một mức nào đó mà người mua có thể chấp nhận. Thực tế, hiện nay giá chung cư đã cao hơn rất nhiều so với khả năng của người mua. Do vậy, bài toán đầu tư chung cư cho thuê rồi chờ bán chênh không còn khả thi ở thời điểm hiện tại”, nhà đầu tư này nói.
