Trung tâm thương mại tiếp tục giữ lợi thế nhờ vị trí, hạ tầng, lượng khách ổn định và khả năng tạo trải nghiệm mua sắm. Trong ảnh: người dân mua sắm tại một trung tâm thương mại của TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Mặt bằng trung tâm thương mại: giá cao vẫn có người thuê
Theo các báo cáo thị trường bán lẻ mới nhất của CBRE, JLL và Cushman & Wakefield, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm TP.HCM (CBD) tiếp tục xu hướng tăng nhẹ trong năm 2025 và duy trì ở mức cao đầu năm 2026.
Cụ thể, CBRE Việt Nam cho biết giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm hiện đạt khoảng 270 - 285 USD/m²/tháng, tăng khoảng 3 - 4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giá cao nhất cả nước, vượt xa khu vực ngoài trung tâm, nơi giá thuê phổ biến chỉ từ 60-80 USD/m²/tháng.
Một số trung tâm thương mại và khu bán lẻ cao cấp như Time Square, Sheraton Saigon, Rex Arcade hay các dự án mới như Saigon Marina IFC ghi nhận tỉ lệ lấp đầy ở mức cao. Việc lấp đầy này đến từ nhóm khách thuê là các thương hiệu thời trang, mỹ phẩm, F&B và bán lẻ cao cấp.
Còn theo JLL Việt Nam, các thương hiệu quốc tế vẫn xem vị trí trong trung tâm thương mại là "điểm chạm chiến lược" để xây dựng hình ảnh và tiếp cận nhóm khách hàng có khả năng chi tiêu cao, bất chấp chi phí thuê lớn.
Đáng chú ý, Cushman & Wakefield cho biết tỉ lệ lấp đầy bình quân của các trung tâm thương mại tại TP.HCM trong năm 2025 duy trì trên 93%, phản ánh sức cầu ổn định trong bối cảnh nguồn cung mới không nhiều.
Việc quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển dự án cao khiến nguồn cung mặt bằng bán lẻ chất lượng cao không tăng mạnh, qua đó tiếp tục tạo áp lực giữ giá thuê ở mức cao.
Nhà phố trung tâm: "đất vàng" vẫn khó tìm khách thuê
Mặt bằng nhà phố nhiều trục đường tại trung tâm TP.HCM như Hai Bà Trưng, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng khó kiếm được khách thuê dù đã giảm giá khá sâu. Ảnh chụp một mặt bằng để trống tại đường Nguyễn Trãi, khu vực vốn rất sầm uất với các mặt hàng thời trang - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Trái ngược với bức tranh tại các trung tâm thương mại, mặt bằng nhà phố trên nhiều tuyến đường trung tâm TP.HCM lại đang đối mặt với tình trạng ế ẩm kéo dài. Ghi nhận trên các tuyến đường như Hai Bà Trưng, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng…, không khó để bắt gặp những căn nhà từng là cửa hàng sầm uất nay đóng cửa, treo biển cho thuê suốt nhiều tháng.
Khảo sát của Tuổi Trẻ Online cho thấy nhiều chủ nhà đã giảm giá thuê từ 20 - 30% so với giai đoạn trước, thậm chí chấp nhận mức giá thấp hơn đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng vẫn khó tìm được khách thuê phù hợp. Một số mặt bằng có giá thuê lên đến vài trăm triệu đồng mỗi tháng vẫn bỏ trống, dù đang trong mùa cao điểm mua sắm cuối năm.
Anh Hoàng Trọng Khải, môi giới bất động sản khu vực phường Sài Gòn, cũng chứng thực cho thông tin này. Anh cho biết theo quan sát của người nhiều năm trong nghề, thời điểm này, mặt bằng tại các trục đường "đất vàng" lẽ ra đã được lấp đầy. Tuy nhiên thực tế không hẳn vậy. Chỉ một vài mặt bằng đắc địa như có 2 mặt tiền, có bãi đỗ xe rộng… "may ra" tìm được khách thuê.
Các chuyên gia của Savills Việt Nam nhận định, phân khúc street retail (bán lẻ nhà phố) đang chịu áp lực kép từ sự thay đổi hành vi tiêu dùng và chi phí vận hành ngày càng cao. Người tiêu dùng có xu hướng chuyển dịch sang mua sắm trực tuyến hoặc lựa chọn các trung tâm thương mại hiện đại - nơi có không gian mua sắm tập trung, tiện ích đồng bộ và trải nghiệm tốt hơn. Trong khi đó, mô hình cửa hàng đơn lẻ trên phố phải gánh nhiều chi phí cố định nhưng lượng khách không ổn định như trước.
Phân hóa ngày càng rõ nét
Các báo cáo của CBRE và JLL đều cho rằng thị trường bán lẻ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, trong đó sự phân hóa giữa hai loại hình mặt bằng ngày càng rõ rệt. Trung tâm thương mại tiếp tục giữ lợi thế nhờ vị trí, hạ tầng, lượng khách ổn định và khả năng tạo trải nghiệm mua sắm, trong khi nhà phố truyền thống buộc phải điều chỉnh giá thuê, mô hình kinh doanh hoặc đối tượng khách hàng để tồn tại.
Dự báo trong ngắn hạn, giá thuê tại các trung tâm thương mại khu vực trung tâm TP.HCM khó giảm, thậm chí có thể tăng nhẹ nếu nguồn cung mới tiếp tục hạn chế. Ngược lại, mặt bằng nhà phố trung tâm được dự báo sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt nếu sức mua không phục hồi mạnh và thói quen tiêu dùng tiếp tục dịch chuyển.
